【正文】 揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局揚(yáng)住房發(fā)﹝2011﹞30號關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》的通知各區(qū)房管（建設(shè)）局，各房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)：現(xiàn)將《揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局二〇一一年七月二十日抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會）、市各有關(guān)部門。揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則目 錄一、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則第一章 征收評估總則第二章 住宅房屋征收評估第三章 非住宅非營業(yè)用房征收評估第四章 營業(yè)用房征收評估第五章 其他征收評估問題處理第六章 征收評估報告第七章 征收評估工作準(zhǔn)則第八章 征收評估工作資料存檔第九章 附則二、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類及其說明附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K，K）修正說明表附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K）修正說明表附件六、成本法評估說明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表附件八、營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明附件九、裝飾裝修及附屬物評估價格參考表附件十、市區(qū)國有土地房屋征收區(qū)位劃分第一章 征收評估總則第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號令）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T502911999）》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《國有土地上房屋征收評估辦法》以及《揚(yáng)州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定制定本細(xì)則。第二條 適用范圍：在揚(yáng)州市區(qū)的國有土地上，從事房屋征收補(bǔ)償估價（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條 估價機(jī)構(gòu)：進(jìn)行房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)。第四條 估價人員：承擔(dān)房屋征收評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價師。第五條 被征收房屋區(qū)位劃分：根據(jù)揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)劃分為三類征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第六條 房屋征收評估價格構(gòu)成：是被征收房屋（含一般裝修）征收補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，一般裝修以外的室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容另行專項(xiàng)評估，不包含房屋征收中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)等。第七條 估價程序：；由被征收人協(xié)商選定或多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評估機(jī)構(gòu)； ，明確基本事項(xiàng)；，開展前期調(diào)查；，進(jìn)行現(xiàn)場勘察；，進(jìn)行評估測算；，撰寫分戶初步評估結(jié)果；；；；，10內(nèi)日作出復(fù)核結(jié)論；。第八條 估價結(jié)果表達(dá)：一是制定房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案概算評估；二是作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第九條 估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時止。第二章 住宅房屋征收評估第十條 住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨(dú)門院落，上述分類的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見附件一。第十一條 高檔住宅房屋征收評估方法：高檔住宅房屋的征收補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。第十二條 一般住宅房屋征收評估方法：一般被征收住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其征收補(bǔ)償評估價格測算的技術(shù)路線為：。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件三。其計算公式為：基準(zhǔn)價格 = Vs—可比實(shí)例價格，n為可比實(shí)例的個數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四；—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套單元住宅、獨(dú)門院落、非成套住宅三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格，其公式為：，j＝1，2，3其中Ｖo1為成套單元住宅分類基準(zhǔn)價格，Ｖo2為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價格，Ｖo3為非成套住宅分類基準(zhǔn)價格，Ｋj為對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。其計算公式為：被征收住宅評估價格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格 Ki31─標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。第三章 非住宅非營業(yè)用房征收評估第十三條 非住宅房屋分類：非住宅房屋分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲類、其它類等，具體界定見附件一。第十四條 非營業(yè)用房評估方法：非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件六。第十五條 成本法評估技術(shù)路線：1. 測算土地重新購建價格（PD）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法求取該土地的重新購置價格，也可采用成本法求取該土地的重新開發(fā)成本；2. 測算建筑物重新購建價格（PJ）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格；3．測算建筑物折舊（C）：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額；：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到房屋征收補(bǔ)償評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計算被征收非營業(yè)用房的征收補(bǔ)償價格Vi為：Ｖi＝PD＋PJ－C。第四章 營業(yè)用房征收評估第十六條 營業(yè)用房分類：營業(yè)用房分為商場類、商務(wù)類、商鋪類、餐飲類、旅館類、娛樂類等六類，具體界定見附件一。第十七條 營業(yè)用房評估方法：營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實(shí)例比較修正方式或收益法方式。第十八條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算：Ｖo為基準(zhǔn)價格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。第十九條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估：被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評估測算公式為：被征收房屋評估價格 =—商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格；Kxy─商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；Km─街道商業(yè)路線因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；K─為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章 其他征收評估問題處理第二十條 “地大于房”的評估：對被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計算公式為：1.“地大于房”面積S＝合法土地使用面積－合法房屋建筑面積2.“地大于房”土地單價 ＶW= （ＶO PJg）KjＶO—該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價格；PJ—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六；g—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見附件七；Kj—分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，參見附件三?！暗卮笥诜俊蓖恋貑蝺rＶW’=ＶW60%。4.“地大于房”補(bǔ)償金額＝ＶW或ＶW，S第二十一條 非住宅房屋劃撥土地評估：征收評估時涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，則應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除，該出讓金數(shù)額近揚(yáng)州市人民政府關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價的50%進(jìn)行計算。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評估價格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十二條 2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的住宅房屋，對其實(shí)際用于經(jīng)營的房屋建筑面積，根據(jù)其提供的持續(xù)年審合格的工商營業(yè)執(zhí)照、完稅憑證確定的經(jīng)營年限，取非住宅性質(zhì)和住宅性質(zhì)的房地產(chǎn)評估價格的加權(quán)平均值計算。（參見附件八）第二十三條 裝飾裝修評估：房屋征收評估中，一般裝修以外的裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評估。裝飾裝修部分專項(xiàng)補(bǔ)償價格的評估可以按照下列公式進(jìn)行：裝飾裝修專項(xiàng)補(bǔ)償價格＝各單項(xiàng)裝飾裝修項(xiàng)目總金額裝潢綜合成新率測算中涉及的裝飾裝修工程費(fèi)用單價以及裝潢綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評估具體情況，參照本細(xì)則附件七、附件九的規(guī)定選取。第二十四條 其它評估：房屋附屬物補(bǔ)償價格可對照本規(guī)范附件十的規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。第六章 征收評估報告第二十五條　出具報告要求：征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收評估報告。第二十六條　簽名蓋章：征收評估機(jī)構(gòu)出具的整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機(jī)構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第二十七條 報告裝楨：房屋征收評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章 征收評估工作準(zhǔn)則第二十八條 評估委托：被選定的征收評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂征收評估委托協(xié)議。第二十九條 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收評估項(xiàng)目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十條 現(xiàn)場勘察：所有征收評估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并拍攝被征收房屋內(nèi)外的照片等影像資料?，F(xiàn)場勘察記錄資料是征收評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ)資料。第三十一條 評估到戶：評估人員應(yīng)逐戶逐項(xiàng)評估，做到評估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確，不得錯計或缺項(xiàng)。第三十二條 內(nèi)部審核評議：征收評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。第八章 征收評估工作資料存檔第三十三條 整理存檔內(nèi)容：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：（1） 評估委托協(xié)議；（2） 房屋征收決定；（3） 評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4） 評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5） 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（6） 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（7） 確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（8） 其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料。第三十四條 保存期限：完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第三十五條 資料證據(jù)保全：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。第九章 附 則第三十六條 細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。第三十七條 特種業(yè)務(wù)：凡房屋征收評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價分析、停產(chǎn)停業(yè)損失等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。第三十八條 范圍外征收評估：市區(qū)集體土地上的房屋重置價格及裝飾裝修、附屬物等的評估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。