【正文】 屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。附件：．被征收房屋分類及其說明．應(yīng)用比較法的可比實(shí)例選擇要求及說明．標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明．住宅房屋實(shí)物狀況（、）修正說明表．住宅房屋區(qū)位狀況（）修正說明表．非住宅非營業(yè)房屋及其成本法評估說明和房屋建筑等級說明．房屋成新等級及成新說明確定表．非住宅營業(yè)房屋評估的基準(zhǔn)價格修正法應(yīng)用說明．“住改非”和“非改非”參照非住宅營業(yè)房屋評估的說明表．靖江市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系附件被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類高檔住宅房屋是指以商品開發(fā)建設(shè)方式建造的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等密度低（容積率≤）、層次少（≤）、環(huán)境優(yōu)、式樣有特色的房屋。第十章 附 則第四十四條 本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施。房屋征收評估檔案的保存期限不少于年。第九章 征收評估工作資料存檔第四十一條 房屋征收評估完成后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報(bào)告及下列資料立卷、歸檔保管：（一）房屋征收委托合同；（二）房屋征收決定公告；（三）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（四）評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（五）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（六）確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明材料；（七）其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料。第四十條 分戶初步評估結(jié)果公示期滿，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。 第三十九條 分戶的初步評估結(jié)果在公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明和解釋。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。第三十七條 征收評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報(bào)告的責(zé)任。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明。 被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋評估所必需的情況和資料。評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。 房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名稱、估價目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。第三十二條 房屋征收評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當(dāng)有較好的質(zhì)量。第三十一條　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名（復(fù)印無效）并注明簽名日期，加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)按照成本法評估其建筑物殘值。凡房屋征收評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程費(fèi)用分析等各分類專業(yè)技術(shù)的，具備相應(yīng)資格的評估機(jī)構(gòu)可直接評估，沒有相應(yīng)資格的評估機(jī)構(gòu)可以委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的其他機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體見附件。第二十八條 年月日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前用于經(jīng)營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營一年以上，且產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為非營業(yè)房屋的非住宅根據(jù)房屋的不同情況，參照非住宅營業(yè)用房按照下列方式評估：（一）沿街“非改非”房屋，根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)房屋性質(zhì)和非住宅非營業(yè)房屋性質(zhì)的征收評估價格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償評估價格，公式為：＝＋為“非改非”房屋征收補(bǔ)償評估價格；為“非改非”房屋營業(yè)房屋性質(zhì)評估價格；為“非改非”房屋非營業(yè)房屋性質(zhì)評估價格；、分別為“非改非”房屋營業(yè)房屋性質(zhì)和非營業(yè)房屋性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，權(quán)重系數(shù)的選取見附件。（二）非沿街“住改非”房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價＝住宅性質(zhì)評估單價＋定額補(bǔ)助。非住宅營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)的，其補(bǔ)償評估價格計(jì)算公式為： 為被征收非住宅營業(yè)房屋的征收補(bǔ)償評估價格；為被征收非住宅營業(yè)房屋的市場評估價格；為對應(yīng)的非住宅營業(yè)房屋商業(yè)街道路線修正系數(shù)；為靖江市土地基準(zhǔn)樓面地價，其中為基準(zhǔn)地價，為標(biāo)準(zhǔn)容積率。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價值時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋評估價值時點(diǎn)一致。為住宅房屋層次修正系數(shù)，見附件，非成套及獨(dú)門院落的房屋層次修正參照成套住宅多層住宅房屋層次修正；為房屋建筑面積。第二十四條 直管公房和自管公房的評估：直管公房、自管公房為住宅房屋的，其重置價結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其他部分補(bǔ)償給使用人，計(jì)算方法如下：（一）為被征收房屋重置價格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；為對應(yīng)的被征收房屋建筑重置單價，見公布的重置價格；為對應(yīng)的被征收房屋成新率，見附件；為房屋建筑面積。第二十二條 在建工程評估價格續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費(fèi)－投資利息－銷售費(fèi)用－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。第五章 在建工程征收評估第二十條 被征收房屋為在建工程，具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?？紤]到征收評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，公式如下： 其中Ｖ為商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格，為典型樣本房的年純收益，為資本化率，為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定見附件。第十八條 非住宅營業(yè)房屋的典型樣本房設(shè)定見附件。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到國有土地房屋征收評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計(jì)算被征收非住宅非營業(yè)房屋的征收補(bǔ)償價格Ｖ＝＋－。根據(jù)被征收非住宅非營業(yè)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，參照公布的重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格；（三）估測折舊。第十六條 成本法評估應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）測算土地重新取得價格。因案例收集等具體原因無法適用比較法的，可適用成本法評估。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房屋實(shí)物狀況比較，按比較方式修正基準(zhǔn)價格得出各被征收住宅房屋的評估價格，公式為：為被征收住宅評估價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格，為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)物狀況修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件。（三）確定分類基準(zhǔn)價格。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)??；為市場狀況修正系數(shù)。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件見附件?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求見附件；（二）測算基準(zhǔn)價格。其征收補(bǔ)償評估測算的路線為：（一）確立評估基準(zhǔn)。第二章 住宅房屋征收評估第十三條 高檔住宅房屋（見附件）的征收評估方法：適用比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其他方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求見附件。評估結(jié)果的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。第十條 房屋征收評估應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：（一）簽訂委托合同，明確基本事項(xiàng)；（二）開展實(shí)地查勘，收集相關(guān)資料；（三）對照評估細(xì)則，進(jìn)行評估測算和內(nèi)部審核；（四）提交初評結(jié)果，公示并現(xiàn)場說明解釋；（五）修正初評結(jié)果，交付整體及分戶評估報(bào)告；（六）接受咨詢質(zhì)疑，作出說明解釋和復(fù)核；（七）建立評估檔案。第八條 被征收房屋價值標(biāo)準(zhǔn)是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。住宅房屋、非住宅非營業(yè)房屋、非住宅營業(yè)房屋又劃分為若干類，具體劃分見附件。第五條 本細(xì)則所稱被征收房屋是指在房屋征收范圍內(nèi)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記或征收調(diào)查確認(rèn)的房地產(chǎn)。第三條 依法設(shè)定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在本市從事房屋征收評估的，應(yīng)當(dāng)在本市當(dāng)年公布的征收評估機(jī)構(gòu)名錄內(nèi)。靖江市國有土地上房屋征收評估細(xì)則第一章 征收評估總則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范房屋征收評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，推進(jìn)房屋征收評估機(jī)構(gòu)工作水平進(jìn)一步提升，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（／—）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《國有土地上房屋征收評估辦法》《靖江市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》，結(jié)合本市國有土地上房屋征收工作實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本市范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估，適用本細(xì)則。第四條 房地產(chǎn)價格評估專業(yè)人員從事房屋征收評估的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）在本細(xì)則第三條規(guī)定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；（二）具有年以上房地產(chǎn)評估工作經(jīng)歷；（三）能夠熟練掌握與房屋征收相關(guān)的法律法規(guī)、政策及其他業(yè)務(wù)知識，遵守房屋征收職業(yè)道德規(guī)范，參加培訓(xùn)并考核合格； （四）無違法犯罪記錄。分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)房屋和營業(yè)房屋兩類。第六條 被征收房屋價值估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。第七條 被征收房屋價值時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第九條 根據(jù)本市城市現(xiàn)狀，按住宅房屋、非住宅非營業(yè)房屋、非住宅營業(yè)房屋三種情況，進(jìn)行征收區(qū)位分區(qū)，具體劃分見附件。第十一條 評估結(jié)果的運(yùn)用包括：（一）房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評估結(jié)果，作為房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；（二）房屋征收分戶補(bǔ)償評估結(jié)果，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。第十二條 評估結(jié)果應(yīng)用的有效期自出具正式評估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償結(jié)束時止。第十四條 一般住宅房屋的征收評估方法：適用比較法的基準(zhǔn)價格修正方式進(jìn)行評估，一般住宅房屋的界定及細(xì)分見附件。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實(shí)例價格的算術(shù)平均值確定。計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價格 為可比實(shí)例價格，為可比實(shí)例的個數(shù)；為交易情況修正系數(shù)。該系數(shù)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；為