長沙市國有土地上房屋征收評估技術(shù)方案(編輯修改稿)
2024-11-23 08:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)房地產(chǎn)層次修 正系數(shù) 樓層 一層 二層 二層以上 修正系數(shù) (2) 實(shí)物狀況調(diào)整 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要應(yīng)包括：建筑年代（新舊程度）、裝飾裝修、層高、日照通風(fēng)采光、物業(yè)管理、小區(qū)院落與綠化、門面進(jìn)深（寬深比）等因素。 ① 建筑年代（新舊程度）調(diào)整：根據(jù)長沙市各類結(jié)構(gòu)房屋的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和耐用年限，按直線法計(jì)算折舊，以折舊額作為建筑年代（新舊程度）的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。 長沙市房屋重置價(jià)格與耐用年限表 結(jié)構(gòu) 鋼混 磚混一等 磚混二等 磚木一等 磚木二等 磚木三等 重置價(jià)格 (元／ ㎡ ) 1138 764 688 726 612 544 耐用年限 60 50 50 40 40 40 ② 裝飾裝修調(diào)整：按《長沙市人民政府辦公廳關(guān)于公布國有土地上房屋征收裝飾裝修補(bǔ)償以及臨時(shí)安置費(fèi)房屋搬遷費(fèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的通知（長政辦發(fā)〔 2020〕 104 號）》文件中規(guī)定的裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，原則上不考慮裝飾裝修的折舊。 ③ 層高調(diào)整：非商業(yè)房屋，層高調(diào)整系數(shù)根據(jù)房屋現(xiàn)值的固定比例確定，修正系數(shù)的比例為每增加／降低 米，修正系數(shù)為 +3%／ 3%。 層高調(diào)整公式：調(diào)整值 =房屋重置價(jià)格房屋成新率層高修正系數(shù) ④ 日照通風(fēng)采光調(diào)整：分為日照通風(fēng)采光正常、受影響、受嚴(yán)重影響三檔，每檔調(diào)整系數(shù)為 % 。 ⑤ 物業(yè)管理調(diào)整：分為有物業(yè)管理和無物業(yè)管理兩類，調(diào)整系數(shù)為 % 。 ⑥ 小區(qū)院落和綠化調(diào)整：分為有小區(qū)院落且綠化率高、有小區(qū)院落但綠化率低、無小區(qū)院落及綠化三檔，每檔調(diào)整系數(shù)為 % 。 (3) 權(quán)益狀況調(diào)整 權(quán)益狀況調(diào)整：視房屋情況選擇影響權(quán)益狀況的因素進(jìn)行調(diào)整。 第二十二條 收益法 收益法的計(jì)算公式為： 式中： P 房地產(chǎn)價(jià)格 A 房地產(chǎn)年凈收益 R 房地產(chǎn)資本化率（或報(bào)酬率） g 房地產(chǎn)凈收益年上漲率 N 收益年限 1. 有效毛收入 (1) 客觀租金 選擇 3個(gè)以上類似房地產(chǎn)的租賃實(shí)例，參照市場比較法的要求，通過市場比較法確定客觀租金。確定客觀租金時(shí)，統(tǒng)一租金內(nèi)涵（租賃稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施等）。 (2) 其他收入 其他收入主要是押金或保證金的利息收入；利息按銀行同期活期存款利率計(jì)算，押金一般為一個(gè)季度租金。 (3) 空置率 空置率視具體情況確定，城區(qū)范圍內(nèi)房屋空置率取值范圍一般 為15% 。 有效毛收入 =（客觀租金 +其他收入）（ 1空置率） 2. 運(yùn)營費(fèi)用 出租的房地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)用一般包括維修費(fèi)（或修繕費(fèi)）、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金；如果客觀租金內(nèi)涵中包含家具、電器的，運(yùn)營費(fèi)用要包括以上設(shè)施的折舊費(fèi)。 (1) 維修費(fèi)（修繕費(fèi)） 房屋剩余年限大于收益年限的，運(yùn)營費(fèi)用只考慮維修費(fèi)，按長沙市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的 1%取值； 房屋剩余年限小于收益年限的，運(yùn)營費(fèi)用只考慮修繕費(fèi)，按長沙市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的 3%取值； (2) 管理費(fèi) 管理費(fèi)：一般為有效毛收入的 1%。 (3) 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)：一般為房屋現(xiàn)值的 %。 (4) 租賃稅費(fèi) 根據(jù)“湘財(cái)稅〔 2020〕 73 號”文件，個(gè)人按照租金 1000 元以上的，住宅和非住宅的綜合稅率分別為 6%和 12%， 1000元以下的按照4%和 6%；單位房產(chǎn)稅率為 %（房產(chǎn)稅 +營業(yè)稅及附加）。 3. 凈收益 凈收益 =有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 4. 凈收益上漲率 凈收益上漲率通過市場案例綜合測算確定。 5. 資本化率（報(bào)酬率） 資本化率（報(bào)酬率）通過市場提取法或累加法確定。 6. 收益年限 收 益年限確定為土地使用年限；若所提供的資料中沒有規(guī)定土地使用終止日期的，按該用途土地法定最高使用年限確定收益年限。 土地使用年限小于房屋剩余使用年限的，運(yùn)營費(fèi)用中計(jì)算房屋維修費(fèi)率 (1%)； 土地使用年限大于房屋剩余使用年限的，運(yùn)營費(fèi)用中計(jì)算房屋修繕費(fèi)率 (3%)； 房屋剩余
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