長(zhǎng)沙市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)方案-在線(xiàn)瀏覽
2024-12-21 08:59本頁(yè)面
【正文】 可比實(shí)例應(yīng)選擇與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 2. 交易情況修正 (1) 雙方負(fù)責(zé)各自稅費(fèi)屬于正常交易，不需做交易情況修正； (2) 買(mǎi)方負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)屬于非正常交易，買(mǎi)方負(fù)擔(dān)了賣(mài)方應(yīng)繳的 %綜合稅和 3元 /㎡ 手續(xù)費(fèi)；需按以上非正常負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的比例或額度做交易情況修正 。 3. 市場(chǎng)狀況調(diào)整 根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)公布每月長(zhǎng)沙市商品住宅成交價(jià)格指數(shù)作為市場(chǎng)狀況調(diào)整參數(shù)。 4. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 ① 住宅樓層調(diào)節(jié)系數(shù) 樓層 總層數(shù) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 三 層 四 層 五 層 六 層 七 層 八 層 ② 商業(yè)房地產(chǎn)層次修 正系數(shù) 樓層 一層 二層 二層以上 修正系數(shù) (2) 實(shí)物狀況調(diào)整 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要應(yīng)包括：建筑年代（新舊程度）、裝飾裝修、層高、日照通風(fēng)采光、物業(yè)管理、小區(qū)院落與綠化、門(mén)面進(jìn)深（寬深比）等因素。 長(zhǎng)沙市房屋重置價(jià)格與耐用年限表 結(jié)構(gòu) 鋼混 磚混一等 磚混二等 磚木一等 磚木二等 磚木三等 重置價(jià)格 (元／ ㎡ ) 1138 764 688 726 612 544 耐用年限 60 50 50 40 40 40 ② 裝飾裝修調(diào)整：按《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于公布國(guó)有土地上房屋征收裝飾裝修補(bǔ)償以及臨時(shí)安置費(fèi)房屋搬遷費(fèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的通知（長(zhǎng)政辦發(fā)〔 2020〕 104 號(hào)）》文件中規(guī)定的裝飾裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，原則上不考慮裝飾裝修的折舊。 層高調(diào)整公式：調(diào)整值 =房屋重置價(jià)格房屋成新率層高修正系數(shù) ④ 日照通風(fēng)采光調(diào)整：分為日照通風(fēng)采光正常、受影響、受?chē)?yán)重影響三檔，每檔調(diào)整系數(shù)為 % 。 ⑥ 小區(qū)院落和綠化調(diào)整：分為有小區(qū)院落且綠化率高、有小區(qū)院落但綠化率低、無(wú)小區(qū)院落及綠化三檔，每檔調(diào)整系數(shù)為 % 。 第二十二條 收益法 收益法的計(jì)算公式為： 式中： P 房地產(chǎn)價(jià)格 A 房地產(chǎn)年凈收益 R 房地產(chǎn)資本化率（或報(bào)酬率） g 房地產(chǎn)凈收益年上漲率 N 收益年限 1. 有效毛收入 (1) 客觀租金 選擇 3個(gè)以上類(lèi)似房地產(chǎn)的租賃實(shí)例，參照市場(chǎng)比較法的要求，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定客觀租金。 (2) 其他收入 其他收入主要是押金或保證金的利息收入；利息按銀行同期活期存款利率計(jì)算，押金一般為一個(gè)季度租金。 有效毛收入 =（客觀租金 +其他收入）（ 1空置率） 2. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 出租的房地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用一般包括維修費(fèi)（或修繕費(fèi)）、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金；如果客觀租金內(nèi)涵中包含家具、電器的，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用要包括以上設(shè)施的折舊費(fèi)。 (3) 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)：一般為房屋現(xiàn)值的 %。 3. 凈收益 凈收益 =有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4. 凈收益上漲率 凈收益上漲率通過(guò)市場(chǎng)案例綜合測(cè)算確定。 6. 收益年限 收 益年限確定為土地使用年限；若所提供的資料中沒(méi)有規(guī)定土地使用終止日期的，按該用途土地法定最高使用年限確定收益年限。 第二十三條 成本法 成本法的各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成包括以下七個(gè)項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。其中期日修正系數(shù)，根據(jù)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)確定。契稅稅率為土地市場(chǎng)價(jià)格的 4%，交易手續(xù)費(fèi)費(fèi)率為土地市場(chǎng)價(jià)格的 %。根據(jù)長(zhǎng)沙市實(shí)際情況，初步將建設(shè)成本分為以下幾項(xiàng)： (1) 前期費(fèi)用 前期 費(fèi)用主要包括報(bào)建費(fèi)（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）、市場(chǎng)調(diào)研、可行性
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