【正文】 業(yè)用房評(píng)估方法 生產(chǎn)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)等 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。非營(yíng)業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件 六。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比 較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。 第二十條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格 ： 設(shè)定典型商鋪類營(yíng)業(yè)用房為樣本房，參見附件八?？紤]到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公式計(jì)算 ： ])1( 11[ no rraV ??? Ｖ o為基準(zhǔn)價(jià)格， a 為設(shè)定樣本房的年純收益， r 為資本化率， n 為收益 年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。 征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國(guó)有土地上房屋評(píng)估時(shí)，參照國(guó)有劃撥性質(zhì) L 取 。 “地大于房”土地總價(jià) Ｖ d＝ W S 國(guó)有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。 g：該被征收住宅建筑成新率，參見附件七。 （ 3）補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分： ??iV VO— iV? 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估 ：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào) 換方式的住宅房屋，對(duì)被征收房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價(jià)格結(jié)算時(shí)應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價(jià)格修正評(píng)估模式和方法進(jìn)行。非住宅營(yíng)業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下： joi VVV ?? Vi：被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格； V：被征收非住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格； Vjo：海安縣土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，mVV jjo?， Vj為基準(zhǔn)地價(jià)， m為標(biāo)準(zhǔn)容積率 。裝飾裝修及附屬物等部分專項(xiàng)評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)按照附件九執(zhí)行。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。 第二十九條 簽名蓋章 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。 第三十條 報(bào)告裝幀 ：評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。委托合同中應(yīng)約定評(píng)估操作程序及時(shí)間安排等。 第三十三條 現(xiàn)場(chǎng)勘察 ：評(píng)估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評(píng)估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。 第三十四條 評(píng)估到戶 ：評(píng)估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、評(píng)估到戶到項(xiàng)。 第三十六條 報(bào)告提交 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定 10 的時(shí)間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告，并由房屋征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人。 第三十 七 條 報(bào)告解釋與答疑 ： 評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人及其他評(píng)估專業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告技術(shù)問題，接受征收當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向征收評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。 第三十九條 保存期限 ： 評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十年。 第四 十一條 特種業(yè)務(wù) ：征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、 11 機(jī)電設(shè)備搬遷、工程造價(jià)分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。 第四十三條 細(xì)則解釋： 本技術(shù)細(xì)則（試行）由縣房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。 國(guó)務(wù)院 《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋 拆遷 許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。 獨(dú)門院落 指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 （二）非住宅營(yíng)業(yè)用房分類 營(yíng) 業(yè) 性 用 房 商場(chǎng)類建筑 以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。 商務(wù)類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。電照設(shè)施較復(fù)雜。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。 餐飲類建筑 各類 大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。 （三） 非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類 非營(yíng)業(yè)性用房 工業(yè)性建筑 以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。 辦公性建筑 以行政辦公樓為典型建筑。設(shè)公共衛(wèi)生間。 公共性建筑 以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。 附件二、 進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說明 以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為 3個(gè)及以上數(shù)量。 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30％； 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過 20%,在交易實(shí)例較少的情況下 ,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過 30%。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件： 為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。 14 一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。 （二）住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求 可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新 開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。 7.、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為 3個(gè)及以上數(shù)量。 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過 20%,在交易實(shí)例較少的情況下 ,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過 30%。 的浮動(dòng)。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作 177。 （二） 獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表 17 p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。 p4表 套型等級(jí) 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 100－ 110 96－ 100 94－ 96 92－ 94 90－ 92 住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí) 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 設(shè)計(jì)合理， 內(nèi)部功能 布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施 ，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿 足上述要求的獨(dú)門院落 18 天院落整潔 院落較為整潔 亂 （三） 非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù) p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 檐高 ＜ ＞ 系數(shù)取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113115 p4表 住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。 3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為： Ps、 Po、 Pb＝ 4321 pppp ??? 可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Po，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Pb： 可比實(shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù) K31=Ps/Po100 標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù) K31i=Pb/Po100 成套住宅層高超過 、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過 、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過 、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級(jí)基本層高 的，每增加 10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安重置價(jià)結(jié)合成新的 2%增加補(bǔ)償。 1150 二等 （多層） 四層及以上，層高 米以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。 1020 磚混 一等 層高 米以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空， 240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。 850 三等 層高 米以上，磚基礎(chǔ)， 180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 800 二等 層高 (檐高 ) 米以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌 240mm 或以上磚墻，直徑 17 至 20cm松杉木 桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。 460 二等 檐高 米以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡(jiǎn)易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。 附件五、住宅房屋區(qū)位因素（ K3 K32i）修正說明表 （一） 住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表 21 因素類別 因素項(xiàng)目 內(nèi) 容 考 察 項(xiàng) 目 評(píng)分等級(jí) 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項(xiàng)目 周邊 大環(huán) 境 自然環(huán)境 自然景觀、風(fēng)向 a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 a21 10 8 7 6 5 公交線路情況 a22 9 8 7 6 5 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū) 1公里內(nèi)學(xué)校情況 a31 10 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 a32 10 9 8 7 6 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 a41 20 19 18 17 16 征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀 a53 11 10 9 8 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 a61 11 10 9 8 7 配套設(shè)施 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度 a71 11 10 9 8 7 以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作177。 （二） 住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表 序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環(huán)境 自然 景觀、 風(fēng)向 公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 靠近污染源或重噪音源。 2 交通條件 離主干道的距離 離主干道的距離在50 米以內(nèi)。 離主干道的距離在150300 米之間。 離主干道的距離在500 米以上。 距離公交站點(diǎn)100250 米內(nèi)，至少有1 條重要公交線路。 距離公交線路的距離在350450 米之間，至少有 1條公交線路。 3 教育醫(yī)療設(shè)施 所在