【正文】 合同法規(guī)范多為任意性規(guī)范。甚至于在實踐中可以視為一份良好的專家意見書。三、.合同內(nèi)容。委托人的名稱必須是全稱，受托評估機構(gòu)也應(yīng)該寫全稱。具體委托合同內(nèi)容：、辦公地址、法人代表、聯(lián)系人、電話；受托人全稱、辦公地址、法人代表、聯(lián)系人、電話、評估機構(gòu)情況介紹（實際在選擇評估機構(gòu)時各評估機構(gòu)已經(jīng)介紹過，在合同中介紹是向政府表明我們評估機構(gòu)的業(yè)績、工作表現(xiàn)、機構(gòu)人才實力、能承擔(dān)的業(yè)務(wù)和完成情況）。評估對象：按委托方提供資料結(jié)合現(xiàn)場勘查的情況范圍、房屋狀況、土地使用權(quán)性質(zhì)等，務(wù)必明確界定被征收范圍內(nèi)的地上建筑物和附著物的實際數(shù)量，一一說明。、土地使用權(quán)證；在建工程的，提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證等其他有關(guān)資料。、國家計委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》計價格【1995】971號（）及國家計委、國家土地管理局《關(guān)于土地價格評估收費的通知》計價格【1994】2017號（）文件執(zhí)行，或者雙方約定。 ，雙方協(xié)商約定，充分考慮在評估過程中的一些不可預(yù)見的問題，并明確包括罰則的有關(guān)內(nèi)容。，須雙方按各自在法律、法規(guī)、政策的規(guī)定的前提下協(xié)商議定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。本條是指評估機構(gòu)派出的必須是注冊房地產(chǎn)估價師，且派出的數(shù)量要與房屋征收項目工作量相適應(yīng)。這里要特別注意，一般不要由非注冊估價師入戶。二.“轉(zhuǎn)讓”受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)，是絕不允許的，選擇好的評估機構(gòu)承擔(dān)該義務(wù)有困難的，可以提出棄權(quán)，但不能轉(zhuǎn)讓，尤其是不能由其他機構(gòu)代替，“變相轉(zhuǎn)讓”是指以合作或以該獲取業(yè)務(wù)機構(gòu)為名，都是違背此款規(guī)定的。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。這是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”兩種補償方式，供被征收人選擇，凡選擇貨幣補償其評估目的是第一款的表述，凡選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換其評估目的按第二款表述。兩種估價目的，兩種表述方法，在房屋征收評估中，要區(qū)別對待。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計算價格后，結(jié)清差價。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點也應(yīng)該是房屋征收決定公告之日。第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。【釋義】明確評估對象。一、市、縣級人民政府加強建設(shè)活動管理。條例要求市、縣級人民政府及其有關(guān)部門依法加強建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法進(jìn)行處理，以預(yù)防和減少房屋征收過程中矛盾糾紛的發(fā)生。在房屋征收活動中，涉及的房屋有兩種情況。在以前的房屋拆遷中，產(chǎn)生矛盾糾紛多的，是拆遷未依法登記沒有取得房產(chǎn)證的房屋。從理論上講，未依法辦理相關(guān)手續(xù)，未依法登記的房屋不能按合法建筑進(jìn)行補償是沒有問題的，但實踐中確實大量因歷史原因，導(dǎo)致未依法辦理房屋登記的情況。有些城市近幾年一直在積極處理歷史遺留問題，取得了比較好的經(jīng)驗。（一）對于一般影響規(guī)劃且依法補辦相關(guān)手續(xù)和繳納罰款的，可視為合法建筑補償。一般包括四種情形：（1）未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；（4）擅自將臨時建筑建設(shè)成為永久性的建筑。對于后一種情況，如果已經(jīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)的規(guī)定補辦了相關(guān)手續(xù)并交納了罰款的，在征收時可以視為合法建筑進(jìn)行補償。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。對于未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑，未到批準(zhǔn)使用期限拆除，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失。對未超過批準(zhǔn)使用年限的臨時建筑的補償，應(yīng)按已使用期限的重置價值參考剩余使用年限確定。各地由于歷史原因存在大量手續(xù)不全、未經(jīng)登記的房屋、在征收范圍確定后，各市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對這一部分房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定、處理。當(dāng)事人對有關(guān)部門的認(rèn)定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日?！踞屃x】評估時點。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致， 所以被征收房屋價值評估時點應(yīng)為政府發(fā)布的房屋征收決定之日。前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。本條分為兩款，前款規(guī)定被征收房屋價值內(nèi)涵，后款是對前款的進(jìn)一步的解釋。明確說明房地產(chǎn)價值，是“被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值”。不論是哪種土地使用權(quán)性質(zhì)，都是要求在正常情況下，雙方熟悉交易情況下，以公平方式交易情況下，在估價時點一致情況下，且在自愿交易情況下的價值。房屋租賃，一般要有《房屋租賃合同》，租賃合同條款的約定不影響被征收房屋的價值，合同雙方的決定只是產(chǎn)權(quán)人與承租人雙向履行的依據(jù)，租賃雙方遇到房屋被征收，房地產(chǎn)補償是給產(chǎn)權(quán)人的，至于經(jīng)營性補償費等，也是以給產(chǎn)權(quán)人為主，然后雙方結(jié)算。房屋抵押、查封等因素在評估中不予考慮，不得扣除被征收房屋相關(guān)債權(quán)債務(wù)、拖欠的建設(shè)工程款和其他法定優(yōu)先受償款，應(yīng)該評估被征收房屋具備前款條件的房地產(chǎn)市場價值。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。本條是對房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評估工作提出的具體做法。第一款實地查勘,第二款被征收人協(xié)助查勘，第三款三方簽字確認(rèn)。過去，我們對此沒有具體規(guī)定，足以說明房屋征收評估的嚴(yán)肅性、重要性。第二款，被征收房屋的資料，應(yīng)該由征收人事先提供，實地查勘時，被征收人應(yīng)該與注冊房地產(chǎn)估價師協(xié)助配合，以防漏項。　　 第三款，規(guī)定現(xiàn)場評估查勘三方簽字見證，實地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師共同簽字并蓋章確認(rèn)。如實反映實地查勘的紀(jì)錄情況。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估?！踞屃x】評估方法。第一款房屋征收幾種評估方法的介紹；第二款所列的幾種評估方法，采用那種方法，應(yīng)該是估價師根據(jù)技術(shù)路線來決定；第三款對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。理清估價思路了解估價對象周邊地產(chǎn)市場交易情況，性質(zhì)、房屋類別，經(jīng)過認(rèn)真分析，估價師結(jié)合自己的工作經(jīng)驗，以科學(xué)的理念進(jìn)行分析，采取適宜的估價方法。這里提醒大家，《山東省城市房屋拆遷評估管理辦法》，對估價基本路線、技術(shù)思路和使用的評估方法都有明確的規(guī)定?！渡綎|省城市房屋拆遷評估管理辦法》第十五條規(guī)定：住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術(shù)路線為：（一）確定房屋類別。（二）確立評估基準(zhǔn)價格。該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其銷售均價，確定該區(qū)位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價格；該區(qū)位沒有的，可以依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的該項目的施工圖及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。(四）依據(jù)評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結(jié)合其建筑面積計算確定被征收住宅房屋的貨幣補償金額。（五）確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋的價格。3非住宅房屋評估。非住宅房屋包括營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房，營業(yè)性用房劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑；非營業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（工廠、倉庫等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）。不能采用市場比較法或收益法的，也可采用成本法或其他方法評估確定。 關(guān)于選用兩種評估方法是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。如某一住宅房屋征收評估，建成年代80年代，房屋結(jié)構(gòu)磚結(jié)構(gòu)，樓層多層，使用市場法評估價格8500元/平方米，而用成本法評估價格僅3500元/平方米，于是，將成本法的估價結(jié)果刪掉不用。所以，對測算評估結(jié)果的分析必須對評估技術(shù)路線采用的估價參數(shù)做認(rèn)真細(xì)致科學(xué)的分析，否則評估結(jié)果的差異性會很大，導(dǎo)致評估結(jié)果有悖于市場上真實成交的房地產(chǎn)價格。所謂“隨行就市”，在房屋征收評估中必須遵循的慣例。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。本條分兩款，前款影響房屋價值的因素，后款被征收房屋搬遷時幾個實質(zhì)性的問題，協(xié)商不成，通過評估確定。，是影響房地產(chǎn)價格最重要的因素，房地產(chǎn)估價師必須牢牢把握所在城市的區(qū)位狀況，包括當(dāng)前環(huán)境變動以及未來的規(guī)劃前景等。營業(yè)性用房又劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館、餐飲、娛樂類建筑；非營業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（廠房、倉庫等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等）。房屋用途一定要按產(chǎn)權(quán)證或登記時建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)定的用途，凡改變用途的，可以協(xié)商認(rèn)定。由于歷史原因，政府曾鼓勵企業(yè)以自己的房屋搞多種經(jīng)營以改變企業(yè)的困境，市區(qū)工廠改為商業(yè)、辦公對外出租經(jīng)營，盡管產(chǎn)權(quán)證未予變更用途，是否按實際用途評估補償，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方調(diào)查、認(rèn)定、協(xié)商處理。：（1）鋼結(jié)構(gòu)，主要承重物件都是由鋼材作為承重材料的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的工業(yè)廠房等；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)成的，外墻、隔墻等維護結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他磚體組成。其主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式；（3）磚混結(jié)構(gòu)，主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑物，造價低，數(shù)量大，開間和進(jìn)深尺寸受限制，層高也受限制，現(xiàn)在逐漸被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所替代；（4）磚木結(jié)構(gòu)，主要是用磚石和木材建造，并由磚石和木屋架共同承重的建筑物。磚混、磚木結(jié)構(gòu)又可分為一等、二等。如一幢五層樓房，3層價格最高，其修正系數(shù)應(yīng)取最高，4層價格次之，其修正系數(shù)次之，5層價格最低，其修正系數(shù)就低。各地可根據(jù)實際情況制定樓層系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)。，計算建筑物折舊，通常根據(jù)耐用年限進(jìn)行。各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限的參考一般為：(1)鋼結(jié)構(gòu):生產(chǎn)用房70年、受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)）生產(chǎn)用房50年，受腐蝕用房35年，非生產(chǎn)用房60年；（3）磚混結(jié)構(gòu)一等、二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；（4）磚木結(jié)構(gòu)一、二、三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；（5）簡易結(jié)構(gòu)：10年。(6) 磚木結(jié)構(gòu)三等：3%；（7）簡易結(jié)構(gòu)。應(yīng)該按照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》(1984年11月8日城住字【1984】第678號)規(guī)定執(zhí)行。 以上規(guī)定，在房屋評估時應(yīng)該靈活運用。，這是影響房地產(chǎn)價值最重要的載體。尤其是占地面積大建筑物少的土地。評估方法可分為定額法或者等級法。對此，要考慮裝修機構(gòu)的資質(zhì)、取費標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計費、裝飾材料費、人工費、稅金等，同時也要考慮折舊。按目前材料費，特別是人工費大幅度提高的前提下，唯有按定額評估才較為合適。樓面、墻柱、天棚、門窗、固定家具、水電設(shè)備等裝飾裝修情況劃分為精裝修、高檔裝修、中檔裝修、一般裝修、和簡易裝修等五個等級，并根據(jù)實際維護保養(yǎng)情況計算折舊。、物資等搬遷費用。評估時應(yīng)按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院【1991】91號令）的有關(guān)規(guī)定及1995年原機械工業(yè)部發(fā)布的《機械工業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。歷