【正文】 使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計(jì)算。營(yíng)業(yè)用房的路線(xiàn)等級(jí)參見(jiàn)附件二。營(yíng)業(yè)用房的基準(zhǔn)價(jià)格采用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。（2）采用收益法評(píng)估時(shí),一般采用穩(wěn)定、無(wú)限期收益情形測(cè)算，計(jì)算公式如下：V=a/r其中V為標(biāo)準(zhǔn)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，a為標(biāo)準(zhǔn)房屋年凈收益，r為資本化率。客觀年租金是指相同或類(lèi)似地段，正常出租、價(jià)格相近的營(yíng)業(yè)用房平均租金收益水平。 r應(yīng)采用營(yíng)業(yè)性房屋社會(huì)平均資本化率。3．確定評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 =基準(zhǔn)價(jià)格—實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件七。第十六條 非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1．明確區(qū)位。2．確定基準(zhǔn)價(jià)格。3．確定評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格 —時(shí)間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定?！獏^(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件八。第十八條 對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的土地性質(zhì)為出讓的營(yíng)業(yè)用房，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性質(zhì)為劃撥的其基準(zhǔn)價(jià)格增加30%，標(biāo)準(zhǔn)房屋土地性質(zhì)為出讓的基準(zhǔn)價(jià)不增加；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格增加10%。被征收底層營(yíng)業(yè)用房?jī)擅媾R街(兩面以上臨街，按兩面臨街計(jì)算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的50%，不足100%的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過(guò)主臨街面寬的100%的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加15%。第二十條 取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的非營(yíng)業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定評(píng)估：1．明確路線(xiàn)等級(jí)。2．測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評(píng)估基準(zhǔn)。3．確定評(píng)估價(jià)格。(2) 1990年4月1日以后取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的，按以下公式計(jì)算：評(píng)估價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)估價(jià)價(jià)格營(yíng)業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營(yíng)業(yè)用房）評(píng)估價(jià)格（1營(yíng)業(yè)年限權(quán)重）營(yíng)業(yè)年限權(quán)重=（征收年份取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份）/（征收年份基準(zhǔn)年份1990）第二十一條 采用成本法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評(píng)估的方式，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房屋折舊可以成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，也可使用直線(xiàn)折舊法計(jì)算。第二十二條 國(guó)有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被征收房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：“地大于房”的土地面積 土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）參見(jiàn)附件九。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第二十五條 征收評(píng)估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)性質(zhì)評(píng)估作業(yè)。第五章 附 則第二十六條 本細(xì)則未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況，按市建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出的意見(jiàn)處理。各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。3．天寧、鐘樓區(qū)非工業(yè)用地及非倉(cāng)儲(chǔ)用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)區(qū)位一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)四類(lèi)五類(lèi)六類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格6200550047004100330028004．戚墅堰區(qū)非工業(yè)用地及非倉(cāng)儲(chǔ)用地的辦公、教育、醫(yī)療等非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格(元/m2)區(qū)位一類(lèi)二類(lèi)三類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格330030002500附件四：標(biāo)準(zhǔn)房屋限定條件（一）標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋（成套）為客觀確定被征收房屋市場(chǎng)價(jià)格的基準(zhǔn)價(jià)格，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)每一征收項(xiàng)目均應(yīng)選擇設(shè)定至少一套標(biāo)準(zhǔn)住宅，位置由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)具體情況設(shè)定，實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)如下：1．結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、單元式住宅二等；2．層次：多層住宅樓中的標(biāo)準(zhǔn)層；3．建筑面積：50M2—120M2；4．套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5．成新：八成新；6．建筑年代：1980年—2000年間；7．裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門(mén)窗，普通水衛(wèi)電照）。1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4．標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米；5．土地性質(zhì)：國(guó)有商業(yè)劃撥或出讓6．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次： 多層建筑中的標(biāo)準(zhǔn)層，工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房除外；3. 成新：六成新；4．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等；2. 層次：一層；3. 成新：六成新；4．標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深：10米；5．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。2．可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類(lèi)型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類(lèi)型；3．可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的二手房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；4．可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異不得超過(guò)二十四個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；5．選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；6．選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%，在交易案例相對(duì)較少的情況下，則該價(jià)格差異不應(yīng)超過(guò)30%；7．每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30%。（二）交易日期修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（四）房屋區(qū)位因素修正系數(shù)1．區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a11空氣污染、噪音、水文a122規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局a21建筑密度、外型等a22綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a233物業(yè)管理物業(yè)管理情況a314交通條件離市中心區(qū)的距離a41離市區(qū)主干道的距離a42公交線(xiàn)路情況a435教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況a51醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a526商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a612．區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目?jī)?nèi)容考察項(xiàng)目一 等二 等三 等四 等1自然環(huán)境自然景觀公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。環(huán)境污染空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。2規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑或小區(qū)布局布局合理、錯(cuò)落有致，滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般。建筑密度與外型等建筑密度在30%40%，外型美觀。建筑密度在5060%，外型陳舊。室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。少量綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。3物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。4交通條件離市中心區(qū)的距離位于一、二類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)近)位于三類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)較近)位于四類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)較遠(yuǎn))位于五、六類(lèi)區(qū)位(離市中心區(qū)遠(yuǎn))離市區(qū)主干道的距離離市區(qū)主干道的距離在500米以?xún)?nèi)。離市區(qū)主干道的距離在10002000米之間。公交線(xiàn)路情況距離公交站點(diǎn)100米內(nèi)，有3條以上重要公交線(xiàn)路。距離重要的公交線(xiàn)路的距離在200500米之間。5教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米以?xún)?nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院2000米－2500米。6商業(yè)環(huán)境重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)購(gòu)物中心、商場(chǎng)等商業(yè)配套設(shè)施。在800米范圍內(nèi)有大型商場(chǎng)，基本滿(mǎn)足生活需求。3．基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)K＝其中f1＝2，f2＝3，f3＝1，f4＝3，f5＝2，f6＝1。附件七：營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深超過(guò)10m部分的，每增加2m，臨街底層營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的70%計(jì)算；第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的60%計(jì)算。附件八：非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表（一）時(shí)間因素修正系數(shù)該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。（三）非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位因素修正系數(shù)1．工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等房屋內(nèi)容等級(jí)環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境一等100101101102100101100二等9910010010199100三等989999100989999四等9898999798992．一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋內(nèi)容等級(jí)環(huán)境衛(wèi)生交通公共設(shè)施大氣環(huán)境視覺(jué)商業(yè)噪音一等991009910299101100991019910198100二等99100991009910099100三等9899999899999899989999四等989997989998979899注：實(shí)體及區(qū)位因素修正系數(shù)中各修正內(nèi)容采用連乘方式計(jì)算。附件十：房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補(bǔ)償評(píng)估重置成新價(jià)格參照表類(lèi)別序號(hào)項(xiàng)目等級(jí)單位單價(jià)備 注（一）樓地面裝修項(xiàng)目預(yù)制水磨石地塊　m22540　本色水磨石地面　m21530彩色水磨石地面　m23555地磚　m23055拋光地磚　m2408040cm*40cm增20%，50cm*50cm增50%缸磚　m22530普通花崗巖地面　m21570大理石地面　m25080塑料地毯　m25席紋木地板　m22040條