【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過《中華人民共和國(guó)土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條㈠、㈡、㈢、㈤、㈥項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目之和的 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而 被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征土地增值稅。 七、征收管理 土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù) 機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 八、其他規(guī)定 為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定： ? 1994 年 1 月 1 日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 ? 1994 年 1 月 1 日以前已簽訂 房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在 1994年 1月 1日以后 5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。 ? 對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述 5 年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限，在上述免稅期限再次 第 16 頁(yè) 共 311 頁(yè) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用 住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5 年或 5 年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿 3 年未滿 5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿 3 年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 第六節(jié) 契 稅 契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 一、納稅人 《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓； ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換； ? 房 屋買賣； ? 房屋贈(zèng)與； ? 房屋交換。 下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅： ? 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股； ? 以土地、房屋權(quán)屬抵債； ? 以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬； ? 以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 對(duì)于《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。 二、課稅對(duì)象 契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移變動(dòng)的土地、房屋。 三、稅率 契稅的稅率為 3%～ 5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 第 17 頁(yè) 共 311 頁(yè) 按照本地區(qū)的實(shí)際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 四、計(jì)稅依據(jù) 契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價(jià)、瞞價(jià)等逃稅行為，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。 房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的 變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格，會(huì)因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價(jià)格的一種體現(xiàn)，考慮到實(shí)際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價(jià)格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價(jià)格和土地的價(jià)格，都以房地產(chǎn)交易契約價(jià)格總額為計(jì)稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。 五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起 10 日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并 在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 六、減稅、免稅 有下列行為之一的，減征、免征契稅： ? 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； ? 城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征； ? 因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，免征； ? 土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征； ? 納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征； ? 依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征。 第 18 頁(yè) 共 311 頁(yè) 第七節(jié) 相 關(guān) 稅 收 一、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對(duì)單位和個(gè)人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的單位和個(gè)人，為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人。 投資方向調(diào)節(jié)稅以在我國(guó)境內(nèi)所有用于固定資產(chǎn)投資的各種資金為課稅對(duì)象。納稅人用各種資金進(jìn)行固定資產(chǎn) 投資，不論其投資來源渠道如何，都屬于征稅范圍。 投資方向調(diào)節(jié)稅以固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額為計(jì)稅依據(jù)。 投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)行差別稅率，具體適用稅率為 0%、 5%、 10%、 15%、 30%五個(gè)檔次。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是其他企事業(yè)單位投資建設(shè)，一律按零稅率項(xiàng)目對(duì)待。 《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅稅目稅表》由國(guó)務(wù)院定期調(diào)整。從 1995年起，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫停征收。 二、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 ? 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的 單位和個(gè)人開征的一種稅。銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%。 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ 以下簡(jiǎn)稱城建稅 ） 是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。 城建稅以繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人為納稅人。對(duì)外商投資企業(yè)的外國(guó)企業(yè)，暫不征城建稅。 城建稅在全國(guó)范圍內(nèi)征收，包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。即只要繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬征收城建稅的范圍。 城建稅實(shí)行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為 7%、 5%、 1%三個(gè)檔次，具體是： 納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為 7%；在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%；不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 1%。 所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅和稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關(guān)系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質(zhì)不同，而執(zhí)行不同的稅率。 但是，對(duì)下列兩種情況，可不執(zhí)行納稅人所在地的稅率，而按繳納“三稅”的所在地的適用稅率繳納城建稅：一是受托方代征、代扣增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人；二是流動(dòng)經(jīng)營(yíng)無固定納稅地點(diǎn)的納稅人。 城建稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè) 稅 （ 簡(jiǎn)稱“三稅” ） 稅 第 19 頁(yè) 共 311 頁(yè) 額為計(jì)稅依據(jù)。“三稅”稅額僅指“三稅”的正稅，不包括稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人加收和滯納金和罰款等非稅款項(xiàng)。 ? 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅 。 教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的 3%。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間 （ 通常為 1年 ） 內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。 企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國(guó)境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外的實(shí)行獨(dú)立核算的企業(yè)或者組織，包括：國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)，以及有生產(chǎn) 、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。 企業(yè)所得稅實(shí)行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。法定稅率是 33%；優(yōu)惠稅率是指對(duì)應(yīng)納稅所得額在一定數(shù)額之下的企業(yè)給予低稅率照顧，分為18%和 27%兩種。年應(yīng)納稅所得額在 3萬元以下 （ 含 3 萬元 ） 的減按 18%的稅率征收；年應(yīng)納稅所得額超過 3 萬元至 l0 萬元以下 （ 含 10萬元 ） 的，減按 27%的稅率征收。 應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅所得額＝ 每個(gè)納稅年度的收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額 納稅人收入總額包括在中國(guó)境內(nèi)、境外取得的下列收入： ? 生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)收入，指從事主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)取得 的收入，包括商品 （ 產(chǎn)品 ）銷售收入、勞動(dòng)服務(wù)收入、營(yíng)運(yùn)收入、工程價(jià)款結(jié)算收入、工業(yè)性作業(yè)收入及其他業(yè)務(wù)收入； ? 財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，如有償轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、有價(jià)證券、股權(quán)等取得的收入； ? 利息收入； ? 租賃收入，如出租固定資產(chǎn)的收入； ? 特許權(quán)使用費(fèi)收入； ? 股息收入； ? 其他收入。 納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的，可按合同約定的購(gòu)買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過 1 年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定 收入的實(shí)現(xiàn)。 準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。成本指納稅人為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)商品和提供勞務(wù)等所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。損失指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出，已發(fā)生的經(jīng)營(yíng)虧損和投資損失以及其他損失。此外，還有按規(guī)定繳納的各項(xiàng)稅金。教育費(fèi)附加，可視同稅金。 下列項(xiàng)目，按規(guī)定的范圍、標(biāo)準(zhǔn)扣除： ? 在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間，向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按實(shí)際發(fā)生額扣除； 第 20 頁(yè) 共 311 頁(yè) 向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，按照不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除，高于的部分，不予扣除。 ? 支付給職工的工資按計(jì)稅工資扣除。 ? 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，分別按計(jì)稅工資總額的2%、 14%、 %計(jì)算扣除。 ? 用于公益、救濟(jì)性的捐贈(zèng)，在年度應(yīng)納稅所得額 3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。 對(duì)民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵(lì)的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可實(shí)行定期減稅或者免稅；對(duì)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。 對(duì)納稅人在中國(guó)境外的所得，已在境外繳納的所得稅稅款，準(zhǔn)予扣除，但扣除額不得超過其境外所得依照規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額。 企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 繳納。企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳，月份或者季度終了后 15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后 4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。 四、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅是對(duì)中國(guó)境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。 ? 課稅對(duì)象 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅的納稅人是指在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，以及在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所，從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和雖未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所而有來源于中國(guó)境內(nèi)所得的外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織。 外商投資企業(yè)的 總機(jī)構(gòu)設(shè)在中國(guó)境內(nèi)，就來源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。對(duì)外國(guó)企業(yè)就來源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。 應(yīng)納稅所得額為每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。收入總額指生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得。生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得。其他所得指利潤(rùn) （ 股息 ） 、利息、租金、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收益、提供或者轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)收益以及營(yíng)業(yè)外收益所得。 納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收入，計(jì)算原則同前述企業(yè)所得稅。 在計(jì)算應(yīng) 納稅所得額時(shí)允許減除的成本、費(fèi)用以及損失包括：外國(guó)企業(yè)支付給其總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)；企業(yè)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的正常借款的利息，準(zhǔn)予按不高于一般商業(yè)貸款的利率所支付的利息列支；合理的交際應(yīng)酬費(fèi)；職工的工資和福利費(fèi)；壞帳準(zhǔn)備和壞帳損失等。 ? 稅率及優(yōu)惠政策 第 21 頁(yè) 共 311 頁(yè) 外商投資