【文章內(nèi)容簡介】 較法進(jìn)行評估。2）基于成本逼近法的考慮：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。成本逼近法主要適用于無收益性質(zhì)的工業(yè)用地地價評估。故不宜采用成本逼近法進(jìn)行評估。3）基于基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的考慮：市某區(qū)基準(zhǔn)地價更新成果建立于2013年。故適宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。4）基于收益還原法的考慮：待估宗地作為待開發(fā)的空地，其上尚無可產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，故不宜選用收益還原法。5）基于假設(shè)開發(fā)法的考慮：待估宗地內(nèi)為擬開發(fā)不動產(chǎn)，且待估宗地同一供需圈內(nèi)不動產(chǎn)交易市場發(fā)育較完善，住宅用房銷售交易案例較多，預(yù)期售價可采用市場比較法確定，宗地的開發(fā)稅費、建安成本、其他估價參數(shù)等可依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況、相關(guān)政府文件確定，因此適宜采用假設(shè)開發(fā)法對待估宗地地價進(jìn)行評估。綜上，本次采用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種估價方法進(jìn)行評估。估價技術(shù)路線1）市場比較法估價技術(shù)路線：市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場交易上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。其基本公式為： V=VBABCD…式中：V—土地價格；VB—比較實例價格；A—正常交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù)；B—估價對象估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易期日地價指數(shù)；C—估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D—估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；…—其他必要的修正系數(shù)，如土地使用年期、容積率等。 2）假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常售價的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用、開發(fā)過程中發(fā)生的稅費、公共設(shè)施配套建設(shè)費與相關(guān)的專業(yè)費及利息、利潤等費用后的價格余額，來確定待估宗地土地價格的一種方法。計算公式為：總地價＝不動產(chǎn)總價建安費專業(yè)費開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費小區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施配套費管理費用不可預(yù)見費利潤稅金 銷售費用五、估價工作中的主要難點和解決辦法：主要難點本次評估主要難點：在于運用假設(shè)開發(fā)法時，商住用房的比例如何確定，房地產(chǎn)價值的確定。難點的解決1）商住用房比例的確定（1）最佳利用強度及開發(fā)類型的確定待估宗地位于市某區(qū)三馬組地塊，本次評估待估宗地規(guī)劃土地面積依據(jù)《武堅鎮(zhèn)武同路南側(cè)、興業(yè)路西側(cè)地塊規(guī)劃控制指標(biāo)》，合計41畝。主要控制指標(biāo)為：規(guī)劃用地性質(zhì)為商住用地，容積率≤，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。目前待估宗地所在區(qū)域較少開發(fā)樓盤，結(jié)合以上小區(qū)的變化情況看，已開發(fā)和正在開發(fā)的樓盤面積較市場對居住物業(yè)的需求仍顯不足。居住物業(yè)的消費類型仍將以多層、小高層及高層相結(jié)合為主。根據(jù)已開發(fā)樓盤的各物業(yè)類型銷售狀況，結(jié)合上述規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，確定待估宗地擬開發(fā)房產(chǎn)類型為多層及小高層住宅。宗地內(nèi)開發(fā)房產(chǎn)各類型確定如下：（2）規(guī)劃總建筑面積的確定根據(jù)規(guī)劃，建筑密度30%，=。（3）物業(yè)管理用房建筑面積的確定根據(jù)《武堅鎮(zhèn)武同路南側(cè)、興業(yè)路西側(cè)地塊規(guī)劃控制指標(biāo)》，“須按照總建筑面積的7‰配置物業(yè)管理用房，按3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置社區(qū)配套用房”10‰=，基本符合要求。（4）住宅、商業(yè)建筑面積的確定，扣除宗地內(nèi)物業(yè)管理用房的建筑面積，－=。商業(yè)用地面積比例不超過總用地面積的20%。根據(jù)規(guī)劃資料，建筑密度為30%，從而得平均樓層高度為5層。其中住宅層數(shù)15層，根據(jù)估價人員對待估宗地區(qū)域小區(qū)的調(diào)查，多層住宅與小高層住宅售價相差不大，故本次評估設(shè)定其平均售價一致；商業(yè)層數(shù)為15層。以上為本次評估報告里面寫的分析。因為收集到了《武堅鎮(zhèn)武同路南側(cè)、興業(yè)路西側(cè)地塊規(guī)劃控制指標(biāo)》，所以比較容易確定商住用房的比例。但是學(xué)習(xí)之前單位出具的報告時，發(fā)現(xiàn)有些地塊并未取得地塊規(guī)劃控制指標(biāo)，或指標(biāo)里面為明確相關(guān)的指標(biāo)，如何確定商住用地的比例就比較困難了。通過網(wǎng)上查詢及咨詢指導(dǎo)老師，等到了幾種假設(shè)的方式：A：分析地塊的位置和地塊大小，如果周邊配套商業(yè)設(shè)施比較少或是比較適合在小區(qū)沿街部分建設(shè)商業(yè)配套部分，可設(shè)定沿街部分一至三層或至N層，但要了解地塊沿街長度，及設(shè)定合適的寬度。B：如果地塊商業(yè)位置比較好，可按規(guī)劃上的不超最大建筑密度，設(shè)定一至N層為商業(yè)。C：根據(jù)詢問當(dāng)?shù)匾?guī)劃局專業(yè)規(guī)劃人員，了解到，規(guī)劃上未對商住用地有明確的比例限制，但一般商業(yè)配套部超過30%。不管是如何設(shè)定，都要認(rèn)真分析地塊的各種規(guī)劃指標(biāo)。假設(shè)要貼近實際與合理。2）房地產(chǎn)價值的確定。在測算房地產(chǎn)價值時，首先調(diào)查周邊小區(qū)的銷售價格，確定比較案例，但是在比較案例的選著上，指導(dǎo)老師指出了我的不足，在這個項目上應(yīng)該確定整個小區(qū)的綜合售價，因為小區(qū)里的價格不是一個固定值，而是一個范圍值。我在選取案例時只是選取小區(qū)里面的一戶作為比較案例。這樣測算出來的價格不能全面的體現(xiàn)本項目未來的價格。六、估價心得通過對本項目評估過程的回顧，總結(jié)了以下幾點心得：土地評估時是個系統(tǒng)的工程，我們不單單要了解土地的市場情況，同時也要對規(guī)劃及房地產(chǎn)的價格有著全面的了解。平時要收集每個小區(qū)的全面的資料，不單單一個房價。在資料的收集上，要盡可能從委托方取得詳細(xì)的資料，除了營業(yè)執(zhí)照，法人身份證，土地證外，規(guī)劃控制指標(biāo)、規(guī)劃許可證、土地出讓合同、規(guī)劃方案等也盡可能的收集，這樣測算出來的結(jié)果才能更準(zhǔn)確。2013年4月10日2012年實踐日志2一、基本情況實踐項目名稱：有限公司位于某市嘶馬長江路北地號為9240210003000號的一宗工業(yè)用地國有出讓土地使用權(quán)抵押價值評估(某區(qū))參加項目時間：二○一二年七月八日至二○一二年七月十一日摘要：近年來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，工業(yè)用地類型的土地評估日益增多，在實際估價工作中已占有一定的比例。本文就有限公司所屬位于某市嘶馬長江路北的工業(yè)用地的評估報告進(jìn)行了分析，本報告選用的估價方法和相應(yīng)的技術(shù)路線符合土地估價規(guī)程的要求，估價中遇到的難點和有關(guān)問題解決的方法得當(dāng)，估價結(jié)果確定科學(xué)合理。本次分析主要從估價報告的估價項目的背景、相關(guān)資料的收集、估價技術(shù)路線的選擇、估價工作中的主要難點和解決方法以及估價心得等幾個方面進(jìn)行了介紹和分析。關(guān)鍵詞：抵押 工業(yè)用地 估價心得 二、實踐活動內(nèi)容簡述：該項目是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《江蘇省土地管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，為有限公司以該宗國有出讓土地使用權(quán)擔(dān)保進(jìn)行抵押貸款提供客觀、公正的土地價格依據(jù)。該項目為典型的工業(yè)用地評估項目，通過項目的鍛煉，可以加深我對成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法兩種估價方法評估基本方法的理解，也為以后更好的應(yīng)用打下了良好的基礎(chǔ)。三、在實踐中參與的工作內(nèi)容：本人在該項目中與銀行客戶經(jīng)理的聯(lián)系與溝通、聯(lián)系客戶、整理準(zhǔn)備資料、現(xiàn)場勘查、土地報告的初步編寫。7月8日上午，首先與銀行的客戶經(jīng)理聯(lián)系。取得客戶的聯(lián)系方式及了解客戶擬評估的資產(chǎn)的初步情況。通過與銀行客戶經(jīng)理的溝通了解到客戶的資產(chǎn)為工業(yè)廠房及土地。7月8日上午聯(lián)系客戶，了解客戶的具體地址；確定勘查日期；確定客戶擬抵押工業(yè)廠房與土地的相關(guān)資料是否全部在客戶手里。指導(dǎo)客戶準(zhǔn)備資料，如房產(chǎn)證、土地證、土地出讓合同、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證等。7月8日，下午準(zhǔn)備材料，根據(jù)和銀行客戶經(jīng)理及客戶溝通的情況，了解到客戶現(xiàn)有的資料是房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證復(fù)印件，由于客戶是從當(dāng)?shù)毓I(yè)園管委會購得的土地，無與土地局簽訂的土地出讓合同。前先根據(jù)客戶提供的地址在地圖上查找具體的位置，初步了解估價對象的周邊情況，然后準(zhǔn)備現(xiàn)場勘查的房產(chǎn)勘查表，估價對象周邊情況調(diào)查表，在準(zhǔn)備評估委托協(xié)議。根據(jù)估價對象的特點，安排對口人員。7月9日上午，和公司的房產(chǎn)估價師，土地估價師及1個估價助理人員來到客戶廠區(qū)，客戶財務(wù)主管出門接洽。首先在客戶的會議室，寒暄過后，財務(wù)主管首先將之前準(zhǔn)備的材料拿來，估價師和財務(wù)主管繼續(xù)溝通，我檢查材料是否與原件相符，是否缺少基礎(chǔ)材料，然后根據(jù)客戶的資料，將委托協(xié)議內(nèi)未填寫的內(nèi)容進(jìn)行填寫。將填寫好的協(xié)議交給估價師，估價師與客戶財務(wù)主管協(xié)商，簽訂委托協(xié)議。協(xié)議簽訂好后，客戶財總帶我們再廠區(qū)內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場勘查。我和助理人員測了廠房的高度、跨度、勘查估價對象達(dá)到幾通、場地是否平整、采集房產(chǎn)及土地的照片等相關(guān)信息。進(jìn)行完廠區(qū)內(nèi)的勘查后，我方人員又對估價對象周邊的情況進(jìn)行現(xiàn)場勘查，東至廠房，南至長江路