【正文】 、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法等。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的，待估宗地的土地估價(jià)不適宜運(yùn)用收益還原法、路線價(jià)法和剩余法等進(jìn)行評(píng)估，加之待估宗地周?chē)狈︻愃频慕灰装咐孰y以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行宗地地價(jià)的評(píng)估，鑒于目前某區(qū)已有基準(zhǔn)地價(jià)成果，結(jié)合本次估價(jià)土地估價(jià)師收集的資料情況，本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行測(cè)算。綜上分析，本次估價(jià)采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法兩種估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線 1） 成本逼近法估價(jià)技術(shù)路線:地價(jià)=(土地取得重置費(fèi)+宗地外土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+宗地內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值)(1+綜合修正系數(shù))年期修正系數(shù)。 2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)技術(shù)路線首先分析待估宗地地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日與所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)在基準(zhǔn)日方面的差異，進(jìn)行期日修正，測(cè)算引用的基準(zhǔn)地價(jià)；然后根據(jù)替代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)形成的區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異，評(píng)估修正系數(shù)經(jīng)一系列修正；最后，對(duì)待估宗地地價(jià)內(nèi)涵所引用的基準(zhǔn)地價(jià)在地價(jià)內(nèi)涵方面進(jìn)行開(kāi)發(fā)水平修正，得到待估宗地的地價(jià)。即：地價(jià)=[基準(zhǔn)地價(jià)（1+綜合修正系數(shù)）]年期修正系數(shù)五、估價(jià)工作中的主要難點(diǎn)和解決辦法：主要難點(diǎn)本次評(píng)估主要難點(diǎn)：1）如何收集待估宗地所處區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)程度及基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。2）在于運(yùn)用成本逼近法時(shí)，如何合理確定計(jì)算利息和土地還原率。3）確定待估宗地的價(jià)值定義。測(cè)算結(jié)果與價(jià)值定義相符。難點(diǎn)的解決1）在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，首先在現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)詢問(wèn)委托方，通過(guò)委托方初步了解待估宗地的基本開(kāi)發(fā)情況，及待估宗地周邊的土地開(kāi)發(fā)程度。然后再勘查時(shí)，部分核實(shí)委托方的介紹?；氐絾挝缓笸ㄟ^(guò)待估宗地所在工業(yè)園的網(wǎng)站了解，待估宗地及周邊的土地開(kāi)發(fā)程度及基礎(chǔ)設(shè)施配套情況。翻查以前是否做過(guò)臨近待估宗地的土地，通過(guò)翻查以前的資料了解待估宗地周邊的情況。區(qū)域因素位置待估宗地所在區(qū)域?yàn)槟呈形鹘M，位于某區(qū)一等鎮(zhèn)工業(yè)用地三級(jí)地定級(jí)范圍之內(nèi)。交通條件待估宗地所處區(qū)域交通以陸路交通為主。道路通達(dá)狀況：待估宗地所在區(qū)域臨華陽(yáng)路，道路通達(dá)狀況較優(yōu)。對(duì)外交通狀況待估宗地所在區(qū)域內(nèi)有華陽(yáng)路，對(duì)外交通狀況較優(yōu)?；A(chǔ)設(shè)施條件 供水：待估宗地所在區(qū)域由某區(qū)自來(lái)水公司供水，供水保證率95%以上，供水狀況較優(yōu)。供電：待估宗地所在區(qū)域由某區(qū)電力公司供電，供電保證率達(dá)95%以上，供電狀況較優(yōu)。排水：待估宗地所處區(qū)域排水體制為雨污分流制，排水狀況較優(yōu)。電訊：待估宗地所處區(qū)域?qū)倌硡^(qū)電信局市話服務(wù)范圍，電訊狀況較優(yōu)。環(huán)境質(zhì)量待估宗地所在周?chē)玫貧狻⒙?、水環(huán)境一般，綠化一般，綜合環(huán)境質(zhì)量一般。自然災(zāi)害待估宗地所在區(qū)域基本上不受干旱、洪水災(zāi)害影響。宗地面積，作為工業(yè)用地面積適中，對(duì)土地影響有利。宗地形狀待估宗地形狀規(guī)則，對(duì)工業(yè)廠房等布局影響有利。宗地最有效使用用途待估宗地最有效使用用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀為工業(yè)用地。土地利用強(qiáng)度，土地利用強(qiáng)度低。宗地地形坡度待估宗地內(nèi)地面平坦。宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件道路：宗地內(nèi)主要干道為水泥路面，路面質(zhì)量一般，道路狀況一般。 供水：待估宗地內(nèi)為某區(qū)自來(lái)水公司供水，供水保證率為95%，供水狀況較優(yōu)。排水：待估宗地排水體制為雨污分流制，排水狀況較優(yōu)。 供電：待估宗地由某區(qū)電力公司供電，供電保證率達(dá)95%以上，供電狀況較優(yōu)。電訊：待估宗地屬某區(qū)電信局市話服務(wù)范圍，電訊狀況較優(yōu)。周?chē)恋乩妙愋痛雷诘刂車(chē)恋匾怨I(yè)用地為主。土地使用年期在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一二年三月九日，待估宗地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)。2）利息的確定首先要確定利息率、土地開(kāi)發(fā)周期 利息率：%計(jì)。 土地開(kāi)發(fā)周期：按照待估宗地實(shí)際情況結(jié)合所在區(qū)域的平均狀況，土地開(kāi)發(fā)周期設(shè)定為一年。其二根據(jù)開(kāi)發(fā)的順序測(cè)算利息 因待估宗地的土地取得費(fèi)和宗地紅線外開(kāi)發(fā)費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)前已發(fā)生，計(jì)息期為一年；假設(shè)宗地紅線內(nèi)土地平整費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)算期為半年。 利息=(土地取得費(fèi)+宗地紅線外開(kāi)發(fā)費(fèi))年利息率+宗地紅線內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)年利息率=(+50元/m2)%+%=3）土地還原率的確定土地還原利率實(shí)質(zhì)上是土地投資成本的收益率。我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法二種方法綜合確定。 (1)利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測(cè)算土地還原利率安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，%作為安全利率。由于目前在某區(qū)土地投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析該市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況對(duì)土地投資的影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為35%，%。(2)利用投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合法測(cè)算土地還原利率投資的收益與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，目前比較安全、風(fēng)險(xiǎn)性小的投資有銀行一年期定期存款、三年期國(guó)債，但其收益率也較低，%%；銀行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其收益率高于前者，%；投資在工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面風(fēng)險(xiǎn)較大，其利潤(rùn)率為68%，工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利率略低；而投資在股市則風(fēng)險(xiǎn)更大，其收益亦可能更高。經(jīng)分析判斷，土地投資風(fēng)險(xiǎn)大于銀行一年期貸款而小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，%%。綜合上述二種方法測(cè)算結(jié)果，最終確定本次土地估價(jià)的工業(yè)用地土地還原利率為7%。4）確定待估宗地的價(jià)值定義。測(cè)算結(jié)果與價(jià)值定義相符地價(jià)內(nèi)涵本報(bào)告所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一二年三月九日，評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為待估宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)水平下，用途為工業(yè)用地。待估宗地實(shí)際用途與實(shí)際開(kāi)發(fā)程度根據(jù)委托方提供的待估宗地國(guó)有土地使用證江國(guó)用(2012)第10068號(hào)，待估宗地實(shí)際用途為工業(yè)用地。待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一二年三月九日的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為：待估宗地紅線內(nèi)外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開(kāi)發(fā)水平。土地估價(jià)所設(shè)定的用途與土地開(kāi)發(fā)程度及其理由依據(jù)合法性原則，本次估價(jià)待估宗地用途依據(jù)登記用途設(shè)定為工業(yè)用地。待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一二年三月九日，土地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”，本次評(píng)估設(shè)定宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊 “五通”和宗地紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整“一平”的開(kāi)發(fā)條件。地價(jià)的確定有限公司位于某市西組的一宗工業(yè)用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用證編號(hào)為江國(guó)用(2012)第10068號(hào)，土地登記用途為工業(yè)用地。在估價(jià)基準(zhǔn)日二○一二年三月九日，評(píng)估設(shè)定宗地紅線外通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)水平下，評(píng)估設(shè)定用途為工業(yè)用地，，單位土地面積國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格為213元/m2，即叁佰貳拾柒萬(wàn)陸仟叁佰元整。六、估價(jià)心得通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程的回顧，總結(jié)了以下幾點(diǎn)心得：待估宗地所處區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)程度及基礎(chǔ)設(shè)施配套情況的收集，不是等有了項(xiàng)目在收集，而需將這項(xiàng)工作長(zhǎng)期的不間斷的進(jìn)行。資料的來(lái)源也是多方向的，但在使用中不能簡(jiǎn)單的摘抄，而是根據(jù)實(shí)際的勘查情況和資料綜合分析，所收集到的資料是否真實(shí)可信。在成本逼進(jìn)法中測(cè)算利息時(shí)要分析都有什么項(xiàng)目需要計(jì)息，改項(xiàng)目在土地開(kāi)發(fā)的什么階段，是全部計(jì)息還是部分計(jì)息。利率要根據(jù)開(kāi)發(fā)的周期相對(duì)應(yīng)。土地還原率的確定是比較復(fù)雜的。我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法二種方法綜合確定。這樣的取值看似略低，但是可以考慮多方面的因素，更有說(shuō)服力。確實(shí)待估宗地的價(jià)值定義，是非常重要的。在工業(yè)用地評(píng)估中往往，不是單獨(dú)評(píng)估一塊土地，而是房產(chǎn)和土地分別出具報(bào)告，由于往往不是一個(gè)人撰寫(xiě)報(bào)告，而容易忽略了土地內(nèi)五通的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)完成的土地往往都是已完成了內(nèi)五通的，測(cè)算時(shí)時(shí)土地價(jià)格包含內(nèi)五通的價(jià)格還是房產(chǎn)價(jià)格包含內(nèi)五通的價(jià)格，需在報(bào)告撰寫(xiě)前就確定下來(lái)，以防漏算或是重復(fù)計(jì)算。2012年4月2日歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見(jiàn)，你的意見(jiàn)是我進(jìn)步的動(dòng)力。贈(zèng)語(yǔ)； 如果我們做與不做都會(huì)有人笑，如果做不好與做得好還會(huì)有人笑，那么我們索性就做得更好，來(lái)給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢(qián)、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢(qián)、權(quán)利”的主人。什么時(shí)候離光明最近？那就是你覺(jué)得黑暗太黑的時(shí)候。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。學(xué)習(xí)參考