【正文】 合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)最高最佳使用原則：符合法律上許可，技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化 具體包括：用途、規(guī)模、集約度替代原則：要求建筑物估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似即建筑物在同等條件下的正常價(jià)格估價(jià)時點(diǎn)原則：根據(jù)估價(jià)目的來確定公平原則：以中立者的超然立場建筑物估價(jià)程序 獲取業(yè)務(wù)：被動接受、主動爭取、自有自估（對外不具法律效力） 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)目的、對象（實(shí)體狀況和權(quán)益狀況）、時點(diǎn)（估價(jià)目的）簽訂書面合同 合同成立委托關(guān)系、明確權(quán)利義務(wù)、載明事項(xiàng)合同內(nèi)容：委托方提供資料及對資料真實(shí)性合法性承諾 估價(jià)服務(wù)費(fèi)用及支付方式 報(bào)告交付日期 違約責(zé)任和解決爭議方法 需要約定的其他事項(xiàng)確認(rèn)土地估價(jià)對象時，遵循委托約定、對象實(shí)際情況和合法性進(jìn)行；土地價(jià)格條件：時點(diǎn)、價(jià)格種類、土地開發(fā)程度、估價(jià)目的、土地使用年期等；土地條件：類型、位置、范圍、權(quán)利狀況、利用狀況、宗地條件。不得接受業(yè)務(wù)：抵押物為集體土地使用權(quán)、銷售完畢商品房用地、未經(jīng)共有人同意的土地使用權(quán)抵押權(quán) 擬定估價(jià)作業(yè)方案擬采估價(jià)方法路線和方法；擬調(diào)查搜集資料及其來源、預(yù)計(jì)時間人力經(jīng)費(fèi)、作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度選擇方法原則：2種方法以上，宜多應(yīng)多，有比較法則以此為主，收益性其一須有收益法，開發(fā)潛力其一須有開發(fā)法，無市場無收益無開發(fā)潛力采用成本法估價(jià)方法決定著資料收集方向 搜集估價(jià)所需資料宏觀資料和市場狀況資料、估價(jià)方法所需資料、估價(jià)對象狀況資料（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）渠道：政府部門查閱、有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司、實(shí)地查勘、委托人提供產(chǎn)權(quán)登記資料：土地使用權(quán)證、房屋所有證、土地部門土地登記卡等地籍圖、建筑平面圖、地價(jià)和地租資料、市政資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等 實(shí)地查勘估價(jià)對象地產(chǎn)基本項(xiàng)目、建筑物基本情況、待估地產(chǎn)區(qū)域條件和個別條件收集與待估地產(chǎn)相同或相似地產(chǎn)年總收益和總費(fèi)用，出租應(yīng)收集三年以上的炙，營業(yè)性的收集五年以上，直接生產(chǎn)用地收集五年中原料、人工及產(chǎn)品市場價(jià)格資料分析資料：一般性資料和特定資料一般性資料包括社會、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等方面，有主要資料和次要資料，進(jìn)一步劃分為整體資料和個別資料。作用：提供委估宗地背景材料；提供可能影響地價(jià)的趨勢資料，以及各種估價(jià)方法的一般數(shù)據(jù)；作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價(jià)格，以及決定最后估價(jià)額的基礎(chǔ)特定資料指與委估不動產(chǎn)狀況、可比較的案例，根據(jù)市場狀況、不動產(chǎn)類型、資料可用性來選擇案例資料，盡量保證資料的相似性。收集資料項(xiàng)目包括：交易面積、位置、條件、地物狀況、購售動機(jī)、銷售條件、前面權(quán)利變化狀況、交易時間、宗地條件 選定估價(jià)方法計(jì)算根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)選擇估價(jià)方法，一般不少于2種方法工業(yè)用地宜比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法、特殊情況也可用還原法商業(yè)用地宜比較法，還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)法 確定估價(jià)結(jié)果檢查：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、參數(shù)選擇合理？、計(jì)算過程、估價(jià)原則、公式選用、估價(jià)方法適應(yīng)性分析，根據(jù)適宜性來判斷每一種方法是否與其估價(jià)目的、用途相配合準(zhǔn)確性分析，對資料、方法、價(jià)格調(diào)整的可靠性分析，是否最佳利用、地和房、確定開發(fā)費(fèi)用、正常利潤?復(fù)審——調(diào)整——確定最后估價(jià)額簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)、眾數(shù)、以一種方法為主，其他參考測算的結(jié)果，還需估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和對市場的把握綜合調(diào)整。有調(diào)整時，需要在在闡述理由 撰寫估價(jià)報(bào)告（書信式、文字式、表格式）表格式報(bào)告敘述式報(bào)告：普遍的，完整的方式，履行對委托人的責(zé)任的最佳方式 交付估價(jià)報(bào)告除書面報(bào)告外，還可就某些問題進(jìn)行口頭說明，至此完成估價(jià)任務(wù)10估價(jià)資料歸檔保存15年以上，合同、估價(jià)報(bào)告、查勘記錄、項(xiàng)目來源接洽情況、意見、認(rèn)為不必要保存的資料。房屋質(zhì)量缺陷損失評估房屋質(zhì)量缺陷損失房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值降低房屋質(zhì)量缺陷損失報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋質(zhì)量缺陷損失進(jìn)行分析、估算和判定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補(bǔ)償金額的參考依據(jù)。方法：成本法，修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所需的各項(xiàng)費(fèi)用之和。拆除費(fèi)、修繕費(fèi)、恢復(fù)費(fèi)、直接經(jīng)濟(jì)損失、被拆除物殘值資本化法程序和建筑物程序相似。第三章 其他附著物估價(jià)土地附著物依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，房屋、水井、管線等，青苗、樹木、魚塘等，估價(jià)發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移過程中，如征地土地附著物各類：地上附著物、地下附著物土地附著物價(jià)格特征：一般不包含所占土地的價(jià)值、體現(xiàn)一種補(bǔ)償性質(zhì)原則：合法原則、公平原則、替代原則、“有則補(bǔ)之，無則不補(bǔ)”原則、“屬誰補(bǔ)誰”原則。估價(jià)基本方法 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法 比較法 成本法 收益補(bǔ)償法 青苗按作物最高一季產(chǎn)值，果樹按剩余掛果年限確定收益補(bǔ)償法與收益還原法不同，更多體現(xiàn)的是一種補(bǔ)償性質(zhì)第四章 相關(guān)機(jī)器設(shè)備評估機(jī)器設(shè)備含義自然科學(xué)：將機(jī)械能或非機(jī)械能轉(zhuǎn)換成便于人們利用的機(jī)械能，以及將機(jī)械能轉(zhuǎn)換為某種非機(jī)械能，或者利用機(jī)械能來做一定工作的裝備或器具資產(chǎn)評估中的含義：除了自然科學(xué)的含義外，還包括人們根據(jù)聲、光、電技術(shù)制造的電器設(shè)備、電子設(shè)備、儀器儀表等國際評估標(biāo)準(zhǔn)中的定義：設(shè)備、機(jī)器、裝備是為所有者提供收益的、不動產(chǎn)以外的有形資產(chǎn) 包括特殊性非永久性建筑物、機(jī)器和儀器在內(nèi)的組合資產(chǎn) 包括單獨(dú)的機(jī)器和機(jī)器的組合，是指使用或應(yīng)用機(jī)械動力的器械裝置，由具有特定功能的結(jié)構(gòu)組成，有以完成特定的工作。 裝備是以支持企業(yè)功能附屬性資產(chǎn)。機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)設(shè)備一般不具有獨(dú)立的獲得能力，所以收益法受到很大限制整體性的設(shè)備，整體的價(jià)值不僅僅是單臺設(shè)備的簡單相加在機(jī)器設(shè)備中，部分屬于動產(chǎn)，部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，固置物需要安裝在建筑物上，可能導(dǎo)致機(jī)器設(shè)備的部分損失或完全失效。影響設(shè)備磨損的因素貶值因素復(fù)雜設(shè)備評估的基本方法 成本法：評估值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值適用資產(chǎn)的效率和合理性角度出發(fā)，持續(xù)適用假設(shè)前提下的機(jī)器設(shè)備評估，不適用非續(xù)用狀態(tài)下的設(shè)備 市場法，直接比較法：二手市場已成交相同設(shè)備的交易資料 相似類比法：利用與評估對象相似的且已成交的設(shè)備交易資料 市場折余法：利用市場相同或相似設(shè)備全新價(jià)，憑借對市場行情的把握和經(jīng)驗(yàn)，對全新設(shè)備進(jìn)行打折估算出評估對象的價(jià)值方法 收益法，前提是該資產(chǎn)具有獨(dú)立生產(chǎn)能力和獲利能力，不適合單臺設(shè)備，適用于成套設(shè)備、生產(chǎn)線、可單獨(dú)作業(yè)的車輛等。成本實(shí)體貶值估算I種（使用過程中）II種（閑置過程中）有形磨損實(shí)體性貶值率：使用磨損和自然損耗造成的貶值與機(jī)器設(shè)備重置成本之比成新率=1—實(shí)體性貶值率成新率估算方法：年限法，尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 觀察法，修復(fù)費(fèi)用法，修復(fù)機(jī)器使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要金額 1—（設(shè)備修復(fù)費(fèi)/設(shè)備重置成本）經(jīng)濟(jì)性貶值估算由于外部因素引起貶值，如產(chǎn)品滯銷、競爭加劇、原材料價(jià)格上漲。表現(xiàn)為設(shè)備利用率下降、閑置、收益額減少，從而使設(shè)備價(jià)值降低。估算主要以評估基準(zhǔn)日以后是否閑置、停用或利用不足為依據(jù)。主要對生產(chǎn)線或機(jī)組、大型重要設(shè)備等，對一般小型單臺設(shè)備、輔助設(shè)備通常不單獨(dú)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值?；鶞?zhǔn)日后不再繼續(xù)使用或或無繼續(xù)使用價(jià)值的設(shè)備不專門估算經(jīng)濟(jì)性貶值由于設(shè)備利用率下降計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—(預(yù)計(jì)可被利用生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)X]% —經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值）經(jīng)濟(jì)性貶值率由于外界因素變化造成收益減少 經(jīng)濟(jì)貶值額=設(shè)備年收益損失額（1—所得稅稅率）（P/A,R,N）第四部分 土地估價(jià)行業(yè)管理土地估價(jià)師考試資格考試由全國土地估價(jià)師資格考試委員會領(lǐng)導(dǎo)，中國土地估價(jià)師協(xié)會承擔(dān)具體工作條件：大專+2年、本科+1年、碩士和博士、不具以上，但有國家中級職稱受過刑罰或被取消資格證未滿5年、被取消考試未滿2年、其他不符合條件的注冊申請：申請表、資格證、身份證、勞動合同、人事檔案管理證明、社保、繼續(xù)教育、其他材料不予注冊條件：不具完全民事行為能力、不在機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的、刑事處罰完畢不滿3年、行政處分不滿2年、不予注冊的其他情形變更注冊：變換從業(yè)單位的、所在機(jī)構(gòu)合并分立的、機(jī)構(gòu)屬性改變、其他情況注銷注冊：主動提出不再做、連續(xù)兩年未通過年檢、違反規(guī)定注冊、受刑事處罰的、喪失民事行為能力的土地估價(jià)師須經(jīng)注冊，取得注冊編號。才能從事估價(jià)中介業(yè)務(wù)接受繼續(xù)教育5年累計(jì)不得少于100學(xué)時，換證前必須接受一次專門的業(yè)務(wù)教育繼續(xù)教育內(nèi)容：根據(jù)估價(jià)領(lǐng)域科技發(fā)展、估價(jià)知識結(jié)構(gòu)拓展更新、業(yè)務(wù)水平不斷提高需要，包括：新理論新技術(shù)新方法，估價(jià)實(shí)務(wù)、估價(jià)準(zhǔn)則、損傷規(guī)程，國外不動產(chǎn)估價(jià)技術(shù)及發(fā)展動態(tài)，估價(jià)相關(guān)專業(yè)知識，國家相關(guān)法律法規(guī)政策。土地評估機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱中應(yīng)明示土地、不動產(chǎn)、土地資產(chǎn)、地產(chǎn)、地價(jià)的評估或估價(jià)專業(yè)術(shù)語評估機(jī)構(gòu)的法定代表人（有限責(zé)任公司）和執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙企業(yè)人（合伙企業(yè)）須具備土地估價(jià)師資格營業(yè)范圍應(yīng)包含土地評估、不動產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、地價(jià)評估有固定的經(jīng)營服務(wù)場所基本組織形式：有限責(zé)任公司、合伙制企業(yè)（事務(wù)所）估價(jià)師人數(shù)247注冊資金10萬20萬50萬從事范圍注冊地地市、縣省全國經(jīng)工商部門注冊的評估機(jī)構(gòu)，于登記后30日內(nèi)到土管部門備案土地估價(jià)師行業(yè)協(xié)會自律性社會團(tuán)體職能：接受指導(dǎo)、負(fù)責(zé)會員管理聯(lián)絡(luò)、組織交流、協(xié)同部門檢查、調(diào)解糾紛、資信評級、宣傳工作、承擔(dān)組織考試、承擔(dān)管理相關(guān)事務(wù)附錄：1平方公里=100公頃 1公頃=100公畝 1公畝=100平方米22