【正文】 合法處分：以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)最高最佳使用原則：符合法律上許可，技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化 具體包括：用途、規(guī)模、集約度替代原則：要求建筑物估價結果不得明顯偏離類似即建筑物在同等條件下的正常價格估價時點原則：根據(jù)估價目的來確定公平原則：以中立者的超然立場建筑物估價程序 獲取業(yè)務：被動接受、主動爭取、自有自估（對外不具法律效力） 受理估價委托及明確估價基本事項目的、對象（實體狀況和權益狀況）、時點（估價目的）簽訂書面合同 合同成立委托關系、明確權利義務、載明事項合同內(nèi)容：委托方提供資料及對資料真實性合法性承諾 估價服務費用及支付方式 報告交付日期 違約責任和解決爭議方法 需要約定的其他事項確認土地估價對象時，遵循委托約定、對象實際情況和合法性進行；土地價格條件：時點、價格種類、土地開發(fā)程度、估價目的、土地使用年期等；土地條件：類型、位置、范圍、權利狀況、利用狀況、宗地條件。不得接受業(yè)務：抵押物為集體土地使用權、銷售完畢商品房用地、未經(jīng)共有人同意的土地使用權抵押權 擬定估價作業(yè)方案擬采估價方法路線和方法；擬調(diào)查搜集資料及其來源、預計時間人力經(jīng)費、作業(yè)步驟和作業(yè)進度選擇方法原則：2種方法以上，宜多應多，有比較法則以此為主，收益性其一須有收益法，開發(fā)潛力其一須有開發(fā)法，無市場無收益無開發(fā)潛力采用成本法估價方法決定著資料收集方向 搜集估價所需資料宏觀資料和市場狀況資料、估價方法所需資料、估價對象狀況資料（區(qū)位、權益、實物）渠道：政府部門查閱、有關當事人、咨詢公司、實地查勘、委托人提供產(chǎn)權登記資料：土地使用權證、房屋所有證、土地部門土地登記卡等地籍圖、建筑平面圖、地價和地租資料、市政資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等 實地查勘估價對象地產(chǎn)基本項目、建筑物基本情況、待估地產(chǎn)區(qū)域條件和個別條件收集與待估地產(chǎn)相同或相似地產(chǎn)年總收益和總費用，出租應收集三年以上的炙，營業(yè)性的收集五年以上，直接生產(chǎn)用地收集五年中原料、人工及產(chǎn)品市場價格資料分析資料：一般性資料和特定資料一般性資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面，有主要資料和次要資料，進一步劃分為整體資料和個別資料。作用：提供委估宗地背景材料；提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法的一般數(shù)據(jù)；作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價格，以及決定最后估價額的基礎特定資料指與委估不動產(chǎn)狀況、可比較的案例，根據(jù)市場狀況、不動產(chǎn)類型、資料可用性來選擇案例資料，盡量保證資料的相似性。收集資料項目包括：交易面積、位置、條件、地物狀況、購售動機、銷售條件、前面權利變化狀況、交易時間、宗地條件 選定估價方法計算根據(jù)估價對象特點選擇估價方法，一般不少于2種方法工業(yè)用地宜比較法、成本法、基準地價法、特殊情況也可用還原法商業(yè)用地宜比較法，還原法、剩余法、基準地價法 確定估價結果檢查：基礎數(shù)據(jù)、參數(shù)選擇合理？、計算過程、估價原則、公式選用、估價方法適應性分析，根據(jù)適宜性來判斷每一種方法是否與其估價目的、用途相配合準確性分析，對資料、方法、價格調(diào)整的可靠性分析，是否最佳利用、地和房、確定開發(fā)費用、正常利潤?復審——調(diào)整——確定最后估價額簡單算術平均、加權算術平均法、中位數(shù)、眾數(shù)、以一種方法為主，其他參考測算的結果，還需估價師的經(jīng)驗和對市場的把握綜合調(diào)整。有調(diào)整時，需要在在闡述理由 撰寫估價報告（書信式、文字式、表格式）表格式報告敘述式報告：普遍的，完整的方式，履行對委托人的責任的最佳方式 交付估價報告除書面報告外，還可就某些問題進行口頭說明，至此完成估價任務10估價資料歸檔保存15年以上，合同、估價報告、查勘記錄、項目來源接洽情況、意見、認為不必要保存的資料。房屋質(zhì)量缺陷損失評估房屋質(zhì)量缺陷損失房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低房屋質(zhì)量缺陷損失報告是房地產(chǎn)估價機構對房屋質(zhì)量缺陷損失進行分析、估算和判定，其結果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補償金額的參考依據(jù)。方法：成本法，修復房屋質(zhì)量缺陷所需的各項費用之和。拆除費、修繕費、恢復費、直接經(jīng)濟損失、被拆除物殘值資本化法程序和建筑物程序相似。第三章 其他附著物估價土地附著物依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構筑物，房屋、水井、管線等，青苗、樹木、魚塘等，估價發(fā)生在土地所有權或使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移過程中，如征地土地附著物各類：地上附著物、地下附著物土地附著物價格特征：一般不包含所占土地的價值、體現(xiàn)一種補償性質(zhì)原則：合法原則、公平原則、替代原則、“有則補之，無則不補”原則、“屬誰補誰”原則。估價基本方法 補償標準法 比較法 成本法 收益補償法 青苗按作物最高一季產(chǎn)值，果樹按剩余掛果年限確定收益補償法與收益還原法不同，更多體現(xiàn)的是一種補償性質(zhì)第四章 相關機器設備評估機器設備含義自然科學：將機械能或非機械能轉(zhuǎn)換成便于人們利用的機械能，以及將機械能轉(zhuǎn)換為某種非機械能，或者利用機械能來做一定工作的裝備或器具資產(chǎn)評估中的含義：除了自然科學的含義外，還包括人們根據(jù)聲、光、電技術制造的電器設備、電子設備、儀器儀表等國際評估標準中的定義：設備、機器、裝備是為所有者提供收益的、不動產(chǎn)以外的有形資產(chǎn) 包括特殊性非永久性建筑物、機器和儀器在內(nèi)的組合資產(chǎn) 包括單獨的機器和機器的組合，是指使用或應用機械動力的器械裝置，由具有特定功能的結構組成，有以完成特定的工作。 裝備是以支持企業(yè)功能附屬性資產(chǎn)。機器設備評估的特點設備一般不具有獨立的獲得能力，所以收益法受到很大限制整體性的設備，整體的價值不僅僅是單臺設備的簡單相加在機器設備中，部分屬于動產(chǎn)，部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，固置物需要安裝在建筑物上，可能導致機器設備的部分損失或完全失效。影響設備磨損的因素貶值因素復雜設備評估的基本方法 成本法：評估值=重置成本—實體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟性貶值適用資產(chǎn)的效率和合理性角度出發(fā)，持續(xù)適用假設前提下的機器設備評估，不適用非續(xù)用狀態(tài)下的設備 市場法，直接比較法：二手市場已成交相同設備的交易資料 相似類比法：利用與評估對象相似的且已成交的設備交易資料 市場折余法：利用市場相同或相似設備全新價，憑借對市場行情的把握和經(jīng)驗，對全新設備進行打折估算出評估對象的價值方法 收益法，前提是該資產(chǎn)具有獨立生產(chǎn)能力和獲利能力，不適合單臺設備，適用于成套設備、生產(chǎn)線、可單獨作業(yè)的車輛等。成本實體貶值估算I種（使用過程中）II種（閑置過程中）有形磨損實體性貶值率：使用磨損和自然損耗造成的貶值與機器設備重置成本之比成新率=1—實體性貶值率成新率估算方法：年限法，尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 觀察法，修復費用法，修復機器使之達到全新狀態(tài)所需要金額 1—（設備修復費/設備重置成本）經(jīng)濟性貶值估算由于外部因素引起貶值，如產(chǎn)品滯銷、競爭加劇、原材料價格上漲。表現(xiàn)為設備利用率下降、閑置、收益額減少，從而使設備價值降低。估算主要以評估基準日以后是否閑置、停用或利用不足為依據(jù)。主要對生產(chǎn)線或機組、大型重要設備等，對一般小型單臺設備、輔助設備通常不單獨計算經(jīng)濟性貶值。基準日后不再繼續(xù)使用或或無繼續(xù)使用價值的設備不專門估算經(jīng)濟性貶值由于設備利用率下降計算法經(jīng)濟性貶值率=[1—(預計可被利用生產(chǎn)能力/原設計生產(chǎn)能力)X]% —經(jīng)濟性貶值額=（重置成本—實體性貶值—功能性貶值）經(jīng)濟性貶值率由于外界因素變化造成收益減少 經(jīng)濟貶值額=設備年收益損失額（1—所得稅稅率）（P/A,R,N）第四部分 土地估價行業(yè)管理土地估價師考試資格考試由全國土地估價師資格考試委員會領導，中國土地估價師協(xié)會承擔具體工作條件：大專+2年、本科+1年、碩士和博士、不具以上，但有國家中級職稱受過刑罰或被取消資格證未滿5年、被取消考試未滿2年、其他不符合條件的注冊申請：申請表、資格證、身份證、勞動合同、人事檔案管理證明、社保、繼續(xù)教育、其他材料不予注冊條件：不具完全民事行為能力、不在機構執(zhí)業(yè)的、刑事處罰完畢不滿3年、行政處分不滿2年、不予注冊的其他情形變更注冊：變換從業(yè)單位的、所在機構合并分立的、機構屬性改變、其他情況注銷注冊：主動提出不再做、連續(xù)兩年未通過年檢、違反規(guī)定注冊、受刑事處罰的、喪失民事行為能力的土地估價師須經(jīng)注冊，取得注冊編號。才能從事估價中介業(yè)務接受繼續(xù)教育5年累計不得少于100學時，換證前必須接受一次專門的業(yè)務教育繼續(xù)教育內(nèi)容：根據(jù)估價領域科技發(fā)展、估價知識結構拓展更新、業(yè)務水平不斷提高需要，包括：新理論新技術新方法，估價實務、估價準則、損傷規(guī)程，國外不動產(chǎn)估價技術及發(fā)展動態(tài)，估價相關專業(yè)知識，國家相關法律法規(guī)政策。土地評估機構機構名稱中應明示土地、不動產(chǎn)、土地資產(chǎn)、地產(chǎn)、地價的評估或估價專業(yè)術語評估機構的法定代表人（有限責任公司）和執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙企業(yè)人（合伙企業(yè)）須具備土地估價師資格營業(yè)范圍應包含土地評估、不動產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、地價評估有固定的經(jīng)營服務場所基本組織形式：有限責任公司、合伙制企業(yè)（事務所）估價師人數(shù)247注冊資金10萬20萬50萬從事范圍注冊地地市、縣省全國經(jīng)工商部門注冊的評估機構，于登記后30日內(nèi)到土管部門備案土地估價師行業(yè)協(xié)會自律性社會團體職能：接受指導、負責會員管理聯(lián)絡、組織交流、協(xié)同部門檢查、調(diào)解糾紛、資信評級、宣傳工作、承擔組織考試、承擔管理相關事務附錄：1平方公里=100公頃 1公頃=100公畝 1公畝=100平方米22