【正文】 法一：市場比較法　　( 177) 　　( 178) 市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性　　( 179)的，且在估價(jià)基準(zhǔn)日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地　　(180)產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法?！　?181) 　　(183) 式中：V估價(jià)對(duì)象價(jià)格?！　?184) ‰——比較案例價(jià)格?！　?185) A——估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較案例宗地交易情況指數(shù)。　　(186) B——估價(jià)對(duì)象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地　　價(jià)指數(shù)?！　?187) D——估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條　　件指數(shù)?！　?188) E——比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)/估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件　　指數(shù)?！　?189) 　　(190) (1)比較案例選擇　　(191) 市場比較法中比較案例的選擇，遵循以下原則：　　(192) ①與估價(jià)對(duì)象屬同一城市?！　?193) ②與估價(jià)對(duì)象用途相同或相近。　　(194) ③與估價(jià)對(duì)象交易類型相同或相近。　　(195) ④與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差35年以內(nèi)。　　(196) ⑤可比案例必須為正常交易，或能修正為正常交易?！　?197) 各案例條件描述如下：　　(198) 案例A位于路86號(hào)，土地用途為　　(199)住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通　　(200)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，　　(201)。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。公司以掛牌出讓方式取得　　(202)該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為5239元/平方米，交易情況　　正常。　　(203) 案例B位于路10號(hào)，土地用途為　　(204)住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通　　(205)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“一平”(即場地平整)，　　(206)。宗地一面臨街，形狀規(guī)則。2004年3月28日，公司　　(207)以掛牌出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為4825元/　　平方米，交易情況正常?！　?208) 案例C位于路128號(hào)，土地用途　　(209)為住宅，土地級(jí)別為三級(jí)，土地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通　　(210)電、通訊、供水、排水、供氣、供暖)宗地內(nèi)“場地平整”，容積率為　　(211) 。宗地一面臨街，形狀不規(guī)則。2007年6月3日，公司以掛牌　　(212)出讓方式取得該宗地70年期土地使用權(quán)，單位面積價(jià)格為5125元/平方　　米，交易情況正常?！　?213) (2)因素選擇　　(214) 考慮估價(jià)對(duì)象用途，結(jié)合比較案例的具體情況，選擇比較因素如下：　　(215) 、土地用途、交易方式、土地使用年期等?！　?216) ：主要指商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、生活　　(217)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃限制等?！　?218) ：主要指宗地形狀、面積、臨街狀況、宗地外基礎(chǔ)設(shè)施　　(219)狀況、地質(zhì)條件、容積率等?！　?220) (3)因素條件說明　　(221) 將估價(jià)對(duì)象與比較案例的比較因素具體情況列表如下：　　(222) 表1 比較因素條件說明表(略)　　(223) (4)編制比較因素條件指數(shù)表　　( 224) 　　(225) 交易時(shí)間修正指數(shù)采用市地價(jià)指數(shù)確定。市2003~2008年(226)上半年住宅用地地價(jià)指數(shù)表如下：　　(227) 表2市住宅用地低價(jià)表指數(shù)表時(shí)間用途 . 31 住宅用地地價(jià)指數(shù) 112 122 126 134 146 　　( 228) 根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定比較案例A、B、C和估價(jià)對(duì)象交易時(shí)間　　(229)、13　　(230) 　　(231) 本次估價(jià)中所選3個(gè)交易案例均為掛牌出讓方式成交，與估價(jià)對(duì)象交　　(232)易方式一致，因此確定估價(jià)對(duì)象與比較案例交易方式條件指數(shù)均為100?！　?233) 　　(234) 估價(jià)對(duì)象與比較案例土地用途均為住宅用地，故此項(xiàng)無需修正，土　　(235)地用途修正指數(shù)均定為100?！　?236) ￡l　　(237) 年期修正系數(shù)公式為：　　(250) ，、　　(251) 、根據(jù)上表，采用內(nèi)插法確定估價(jià)對(duì)象及比較案例容積率修正　　(252)指數(shù)分別為131313　　(253) (5)編制比較因素修正系數(shù)表　　(254) 編制因素比較修正系數(shù)表(見表4)：　　(255)　表4因素比較修正系數(shù)表　　(256) (6)案例修正后的地價(jià)計(jì)算　　( 257) 將估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)影響因素與比較案例的各項(xiàng)影響因素相比較，按市　　(258)、　　(259)元/。由于三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)相差較小，采用其　　(260)算術(shù)平均值5532元/平方米作為市場比較法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的單位面積土地　　使用權(quán)價(jià)格?！　?261)評(píng)估方法二：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法　　(262) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等　　( 263)評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所　　( 264)處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基　　( 265)準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法?！　?266) 　　( 267) 市基準(zhǔn)地價(jià)于2007年經(jīng)市人民政府以告字[2007]　　(268)號(hào)《關(guān)于重新公布x市國有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)的通告》批準(zhǔn)發(fā)布，　　(269)全市土地定級(jí)劃分為七個(gè)級(jí)別，并分別制定了商服用地、住宅用地和工　　業(yè)用地三種土地使用類型的級(jí)別價(jià)格?！　?270) 市基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵如下：　　(271) ①基準(zhǔn)日：2007年1月1日?！　?272) ②土地開發(fā)程度：為宗地外“六通” (供水、排水、供電、供氣、　　(273)通訊、通路)，宗地內(nèi)“一平”(場地平整)?！　?274) ③容積率：，工業(yè)用地平均容積率　　。　　( 275) 市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)表如下：　　(276) 表5市國有土地級(jí)別和基準(zhǔn)低價(jià)表(2007)　　(284) 　　(285) 估價(jià)對(duì)象位于市區(qū)路號(hào)，土地用途為住宅用地?！　?286)經(jīng)查《市土地級(jí)別圖(2007年)》及《市國有土地基準(zhǔn)地價(jià)　　(287)(2007年)》，估價(jià)對(duì)象處于市土地級(jí)別三級(jí)地，三級(jí)住宅用地基準(zhǔn)　　地價(jià)為2625元/平方米?！　?301) (F)　　(302) 土地開發(fā)程度修正值為零，即：F=0。　　(303) (具體計(jì)算過程略)　　(304) 應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估估價(jià)對(duì)象地價(jià)為4258元/平方米?！　?305) 三、地價(jià)的確定　　(306) 　　(307) 根據(jù)以上評(píng)估過程，運(yùn)用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算估價(jià)　　(308)對(duì)象地價(jià)分別為5532元/平方米和4258元/平方米，兩種方法測算結(jié)果相差　　(309)較大，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算　　(310)，即估價(jià)對(duì)象住宅用地最終地價(jià)=5532元/+　　4258元/ =5277元/平方米。　　(311) (略)　　(312)　　第四部分附 件　　(313) 附件1《土地委托估價(jià)函》復(fù)印件　　(314) 附件2《市規(guī)劃局關(guān)于區(qū)路國有建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件　　的函》復(fù)印件(略)　　(315) 附件3估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用照片(略)　　(316) 附件4估價(jià)機(jī)構(gòu)土地評(píng)估資質(zhì)證書復(fù)印件(略)　　(317) 附件5土地估價(jià)師資格證書復(fù)印件(略)　　2009年土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題一、案例分析題　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)估價(jià)對(duì)象：坐落于省市區(qū)二環(huán)路25號(hào)住宅用地，共50000平方米?！　?2)權(quán)利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司?！　?3)估價(jià)目的：確定土地使用權(quán)的人股價(jià)值?！　?4)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年9月30日?！　?5)委托估價(jià)時(shí)間：2009年9月10日：　　(6)委托方：A公司和B公司?！　?7)價(jià)格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(quán)(正常市場)價(jià)值?！　　　?1)綠地率：≤40%。　　(2)建筑覆蓋率：20% 30%?！　?3)建筑層數(shù)：16層。　　(4)容積率：。　　(5)建筑面積：20萬平方米?！　?6)土地面積：50000平方米?！　?7)土地用途：住宅?！　?8)居民活動(dòng)場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積的40%。　　　　(1)支付2億人民幣地價(jià)款。　　(2)按照規(guī)劃條件用地。　　(3)投資額不低于10億人民幣?！　?4)在2008年4月30日之前動(dòng)工建設(shè)?！　?5)在2010年10月31日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)?！　?6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓?！　　　?1)轉(zhuǎn)讓?！　?2)出租?！　?3)抵押?！　?4)置換?！　?5)作價(jià)出資?！　?6)作價(jià)入股?！　?7)贈(zèng)與?！　?二)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)出讓?！　?2)國有租賃?！　?3)授權(quán)經(jīng)營?！　?4)作價(jià)出資(入股)?！　　　?1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米。　　(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米?！　?或上述兩項(xiàng)合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)　　(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米?！　?4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米?！　?不包括研究樓)的價(jià)格進(jìn)行定義　　(1)估價(jià)基準(zhǔn)日：2009年6月30日：　　(2)實(shí)際土地用途：工業(yè)，設(shè)定土地用途：工業(yè)。　　(3)容積率：(，)?！　?4)實(shí)際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設(shè)定開發(fā)程度：　　宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”。　　(5)設(shè)定使用年期：50年?！　?6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：根據(jù)處置方式任選一種?！　　　?1)土地使用權(quán)人：B股份有限公司。　　(2)坐落：市區(qū)新中路15號(hào)?！　?3)地號(hào)：為LH3 (3) 266?！　?4)地類(用途)：工業(yè)。　　(5)使用權(quán)類型：國有出讓土地。　　(6)終止日期：2059年8月7日?！　?7)使用權(quán)面積：41142平方米?！　?8)土地登記時(shí)間：2009年9月1日?！　《?、報(bào)告判讀題　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案　　，關(guān)于土地對(duì)象描述不清楚的內(nèi)容有　　(1)地塊在WY6 3 14 1中的相對(duì)方位。　　(2)地塊的形狀?！　?3)地塊的長度、寬度。　　(4)地塊的四至?！　　　?1)抵押權(quán)?！　?2)租賃權(quán)?！　?3)地役權(quán)?！　?4)擔(dān)保權(quán)?！　?3 14 1號(hào)地塊的市場價(jià)格存在差異的影響因素　　(1)相對(duì)位置。　　(2)面積規(guī)模，估價(jià)對(duì)象面積只有WY6 3 14 1號(hào)地塊的五分之一?！　?3)地塊形狀。　　(4)?！　?5)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲(chǔ)?！　?6)有高壓電纜經(jīng)過?！　?7) WY63141號(hào)地塊利用現(xiàn)狀的制約?！　　　?1)規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲(chǔ)。　　(2)?！　?3)建筑密度不小于30%?！　?4)綠地率不大于20%。　　(5)現(xiàn)已拆為空地。　　(6)土地利用變遷。　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)用途為商業(yè)。　　(2)臨街。　　(3)框架結(jié)構(gòu)?！　?4) 1980年竣工(成新度)?！　?5)使用權(quán)類型為出讓。　　(6)總建筑面積7500平方米。　　(7)現(xiàn)代風(fēng)格裝修?！　?8)公攤面積約為20%?！　。缓侠淼囊蛩亍　?1)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用?！　?2)土地平整費(fèi)用。　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)中的土地部分?！　?4)房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)中的土地開發(fā)部分?！　?5)房地產(chǎn)開發(fā)利潤中的土地開發(fā)部分。　　(6)房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)?！　　　?1) 1977年，取得國有劃撥土地，無建筑物。　　(2) 1979年，土地為國有劃撥性質(zhì)，建筑物動(dòng)工?！　?3) 1980年，土地為國有劃撥，建筑物竣工?！　?4) 2007年，取得國有出讓土地，建筑物正常使用?！　?5) 2009年，國有出讓土地，建筑物正常使用。　　(6) 2040年，國有出讓土地，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命完結(jié)。　　(7) 2047年，國有出讓土地到期，建筑物未定?！　　　≡诂F(xiàn)有的結(jié)果上年期修正加上未來7年的土地收益貼現(xiàn)?！　?三)答題要點(diǎn)及參考答案序號(hào)錯(cuò)誤點(diǎn)位置 錯(cuò)誤內(nèi)容及原因 l 2總述內(nèi)容不全，缺少估價(jià)日期 2 4項(xiàng)目名稱不全，項(xiàng)目名稱中缺少估價(jià)目的描述 3 10確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格，應(yīng)提供參考 4 11估價(jià)依據(jù)不全，掛牌出讓評(píng)估應(yīng)將國土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)，包括《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第II號(hào)）（三個(gè)寫出一個(gè)即給分） 5 26應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》 6 40 42地價(jià)定義表述不全，缺少用途、容積率 7 43—51估價(jià)結(jié)果缺評(píng)估總地價(jià)大寫 8 62—73未說明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限