【正文】 小題3分)：　　。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言進(jìn)行總結(jié)，估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?　　，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?　　，用簡(jiǎn)短的語(yǔ)言說(shuō)明，決定選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)之前，一般需要對(duì)其進(jìn)行哪幾個(gè)方面的分析和考察?　　。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來(lái)源，一般表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?　　，除正常的個(gè)別因素修正外，還有相關(guān)修正一項(xiàng)，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，一般包括哪些方面的內(nèi)容?　　(二)以下是一份估價(jià)技術(shù)報(bào)告關(guān)于成本逼近法估價(jià)的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問(wèn)題?！　?一)采用成本逼近法估價(jià)　　　　估價(jià)師調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費(fèi)用案例，計(jì)算平均值為92. 25元/平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價(jià)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，考慮到估價(jià)對(duì)象的具體位置和條件，確定估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)為90元/平方米?！　　　　　「鶕?jù)省財(cái)政廳、x省土地管理局《征地管理費(fèi)、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費(fèi)納入預(yù)算管理暫行辦法》([ 1995]財(cái)農(nóng)字第82號(hào))規(guī)定，“土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的2%征收”。　　　　根據(jù)《省耕地占用稅實(shí)施辦法》(政[ 1987]119號(hào))，耕地占用稅為8元/平方米?！　　　「鶕?jù)《省土地管理?xiàng)l例》第29條，每平方米在10 15元的征收范圍，本次評(píng)估過(guò)程中，按每平方米10元征收耕地開(kāi)墾費(fèi)。有關(guān)稅費(fèi)=A+B+C=　　　　估價(jià)對(duì)象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)市國(guó)土資源局提供的資料及《省市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告》，并參考周圍地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用情況，確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為85元/平方米?！　　　⊥顿Y利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時(shí)間價(jià)值，在取得土地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金的投入應(yīng)考慮其時(shí)間價(jià)值，在土地評(píng)估中投入資金的利息應(yīng)計(jì)入投資成本。通過(guò)調(diào)查了解，平均開(kāi)發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價(jià)期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6. 12%，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投入，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為均勻投入，投資利息計(jì)算如下：　　投資利息=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi))開(kāi)發(fā)周期%+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)周期1/2%= (90 +)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= (元/平方米)　　　　通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_(kāi)發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率一般為10%左右，則估價(jià)對(duì)象投資利潤(rùn)為：　　投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))10%= (元/平方米)　　　　根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r(jià)格(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn)四項(xiàng)之和)的10% 30%計(jì)，考慮到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場(chǎng)的發(fā)育程度，本次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象土地增值收益率15%計(jì)。根據(jù)土地增值收益公式：　　土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn))15%= (元/平方米)　　　　該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價(jià)為：土地單價(jià)=1+2+3+4+5+6= 90+ +85+ + + =(元/平方米)　　　　成本逼近法測(cè)算過(guò)程中土地取得費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等均為估價(jià)對(duì)象平均的客觀價(jià)格，有必要對(duì)其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。 根據(jù)估價(jià)人員認(rèn)為，對(duì)本次估價(jià)對(duì)象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價(jià)修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后確定，%?！　t：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價(jià)格=(1+%)=(元/平方米)　　運(yùn)用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價(jià)=(元/平方米)”　　問(wèn)題(每小題3分)：　　，也比較適用于市場(chǎng)發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒(méi)有直接收益的土地估價(jià)。本案例為工業(yè)用地，請(qǐng)根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少5個(gè)適用成本逼近法估價(jià)的地類?！　?，使用的是案例綜合數(shù)據(jù)，在實(shí)際操作中，需要對(duì)案例的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類?　　，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，請(qǐng)從區(qū)片價(jià)的特點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因。　　，實(shí)際上是由多個(gè)單項(xiàng)工程支出構(gòu)成，請(qǐng)列出土地開(kāi)發(fā)中可能的單項(xiàng)工程?！　。?qǐng)列出該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素?！　?三)下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容。不考慮排版格式的錯(cuò)誤)，閱讀后請(qǐng)指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因(，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因不得分，總分最高為30分。答題時(shí)，請(qǐng)先在試題卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后將錯(cuò)誤所對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卷的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估價(jià)依據(jù)不完整”)?！　?提示：第一、第二部分至少15個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn)，第三、第四部分至少22個(gè)錯(cuò)誤點(diǎn))2008年土地估價(jià)案例與報(bào)告考試真題答案　　一、案例分析題　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1) 1999年2月，A公司與B村委會(huì)私下簽訂協(xié)議取得17畝土地。　　(2) 2001年5月，A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但　　性質(zhì)不清?！　?3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國(guó)有土地使用證：　　(4) 2002年4月，開(kāi)發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：　　(5) 2002年5月，縣國(guó)土局為A公司補(bǔ)開(kāi)了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出　　讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓?！　?6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地?！　　　?1)東：環(huán)城綠化帶?！　?2)南：通城路。　　(3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地?！　?4)北：寰宇電器公司?！　?包括上述描述中沒(méi)有提　　到的)　　(1)出讓合同?！　?2)出讓金收據(jù)?！　?3)土地使用權(quán)證?！　?4)土地登記檔案?！　　　?1)時(shí)點(diǎn)：2008年6月30日。　　(2)用途：工業(yè)用地。　　(3)使用年期：43年?！　?4)開(kāi)發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”。　　(5)土地性質(zhì)：出讓。　　(6)容積率：開(kāi)發(fā)區(qū)平均容積率?！　　　∵^(guò)程　　(1)土地出讓市場(chǎng)價(jià)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場(chǎng)平均價(jià)畝數(shù)　　=167　　= 112(萬(wàn)元)　　(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場(chǎng)平均水平(1+增長(zhǎng)　　率)畝數(shù)　　=48/12(1 +10%) 7　　=(萬(wàn)元)　　(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價(jià)(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)　　=20247。(17 4) (4+1)　　=(萬(wàn)元)　　(4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場(chǎng)價(jià)7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土　　地出讓金　　=112 +　　=(萬(wàn)元)　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲。　　(2)證件種類：身份證—一法人代碼證?！　?3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓—一國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)?！　?4)使用權(quán)類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓?！　?5)使用年期：36年——40年?！　?6)土地權(quán)屬來(lái)源：協(xié)議方式—一出讓方式。　　　　(1)土地變更登記卡。　　(2)土地注銷登記卡。　　(3)土地查封登記卡?！　?4)土地更正登記卡?！　?5)土地抵押登記卡?！　?，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分　　攤，不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)　　計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值　　土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值=土地登記價(jià)值/土地總面積商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e　　=2454/49081532　　= 766(萬(wàn)元)　　，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)　　別因素差異及時(shí)間因素)　　土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)(1+住宿餐飲的修正系數(shù))住宿餐飲部分建筑面積　　=3372(14%)3376 3. 12　　=(萬(wàn)元)　　二、報(bào)告判讀題　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案　　　　(1)說(shuō)明方法選擇總的思路?！　?2)列出選擇的方法。　　(3)說(shuō)明所選方法的理由：　　(4)說(shuō)明未選方法的理由?！　?5)對(duì)所選方法基本原理進(jìn)行介紹。　　，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮以下幾方面的　　因素　　(1)估價(jià)目的?！　?2)估價(jià)原則?！　?3)估價(jià)方法使用的條件?！　?4)估價(jià)對(duì)象的自身情況?！　?5)估價(jià)對(duì)象所在市場(chǎng)狀況?！　　　?1)基準(zhǔn)地價(jià)是否覆蓋估價(jià)對(duì)象。　　(2)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的市場(chǎng)條件是否與估價(jià)對(duì)象所在的市場(chǎng)條件近似?！　?3)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵)?！　?4)基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi)?！　?5)基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好?！　?6)估價(jià)目的所反映的競(jìng)爭(zhēng)性一般，與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)接近?！　。P(guān)于土地增值收益的來(lái)源，一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面　　(1)所有權(quán)的變化。　　(2)用途的變化?！　?3)開(kāi)發(fā)程度的變化?！　?4)投資集約度的變化?！　?5)相對(duì)區(qū)位條件的變化?！　　　?1)用途修正?！　?2)年期修正?！　?3)時(shí)間修正?！　?4)開(kāi)發(fā)程度修正。　　(5)估價(jià)目的修正。　　(6)土地容積率修正?！　?7)權(quán)益狀況修正。　　(二)答題要點(diǎn)及參考答案　　，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近　　法估價(jià)的地類　　(1)采礦用地?！　?2)倉(cāng)儲(chǔ)用地：　　(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體：　　(4)科教?！　?5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善?！　?6)新聞出版：　　(7)文體娛樂(lè)：　　(8)公共設(shè)施。　　(9)公園綠地?！　。鲜霭咐龜?shù)據(jù)可以分解為下列幾大類　　(1)土地補(bǔ)償費(fèi)?！　?2)青苗補(bǔ)償費(fèi)?！　?3)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)用。　　(4)地上物補(bǔ)償。　　(5)社會(huì)保障?！　?，土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià)，從區(qū)片價(jià)的特　　點(diǎn)簡(jiǎn)述可能的原因　　(1)征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償?！　?2)征地區(qū)片價(jià)不包括地上物補(bǔ)償。　　(3)估價(jià)對(duì)象人均耕地面積較低。　　(4)估價(jià)對(duì)象土地質(zhì)量較好?！　?5)估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件好?！　?6)人均收入水平高?！　?7)人均生活水平高?！　?8)人均社會(huì)保障水平高?！　?9)區(qū)片價(jià)只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)?！　　　?1)通路?！　?2)通電?！　?3)通訊?！　?4)供水：　　(5)排水：　　(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)??！　?7)土地平整?！　　　?1)工業(yè)區(qū)用地類型?！　?2)產(chǎn)業(yè)聚集效益?！　?3)工廠與原料和市場(chǎng)的配合?！　?4)道路級(jí)別?！　?5)過(guò)境公路連接狀況?！　?6)距火車站的距離?！　?7)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣狀況?！　?8)區(qū)域土地利用限制。(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況?！　?三)參考答案 序號(hào)錯(cuò)誤點(diǎn)位置 錯(cuò)誤內(nèi)容及原因 L 2總述內(nèi)容不全，缺少委托方、受托估價(jià)方 2 1l確定價(jià)值錯(cuò)誤 3 14 15《中華人民共和國(guó)土地管理法》引用錯(cuò)誤，2004年8月28日該法已經(jīng)修訂 4 27《全國(guó)工業(yè)用地出讓最高價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》錯(cuò)誤，應(yīng)為《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 5 40應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》 6 48地價(jià)定義不全，缺少土地用途的設(shè)定 7 52 53土地使用年期設(shè)定錯(cuò)誤，不該是法定最高使用年期， 8 61一62估價(jià)結(jié)果表述不全，缺少土地單價(jià) 9 75報(bào)告撰寫的依據(jù)不準(zhǔn)確，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 10 79土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告提交對(duì)象錯(cuò)誤，提供給委托方僅為土地估價(jià)報(bào)告，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方 11 84應(yīng)為估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實(shí)錯(cuò)誤 12 88缺少估價(jià)師簽字，至少要兩名土地估價(jià)師簽字 13 97土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)利人登記信息 14 117標(biāo)題名稱不符，應(yīng)為地價(jià)影響因素分析 15 119區(qū)域因素分析缺項(xiàng)，還應(yīng)包括通氣，公共配套設(shè)施等內(nèi)容 16 130估價(jià)原則不全，缺合法原則、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法需要最有效利用原則續(xù)表 序號(hào)錯(cuò)誤點(diǎn)位置 錯(cuò)誤內(nèi)容及原因 17 139方法選擇錯(cuò)誤，辦公樓具有收益性，不適宜運(yùn)用成本逼近法 18 153公式不正確 19 158公式錯(cuò)誤，分子分母顛倒了，B應(yīng)為估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù) 20 163～164 比較案例描述缺項(xiàng)：土地用途內(nèi)涵是否一致未作說(shuō)明，位置沒(méi)有說(shuō)明 21 182 183地價(jià)指數(shù)確定不清：未對(duì)地價(jià)指數(shù)的基準(zhǔn)日期進(jìn)行說(shuō)明，地價(jià)增長(zhǎng)缺依據(jù) 22 187公式錯(cuò)誤：公式中n、m顛倒 23 199~ 200 容積率修正確定缺乏依據(jù)：應(yīng)說(shuō)明如何確定容積率修正系數(shù) 24 218應(yīng)為預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 25 224預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格確定缺乏依據(jù)，應(yīng)闡明預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的依據(jù) 26 228建筑物開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容不全：缺少不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等 27 231建筑結(jié)構(gòu)與土地利用狀況中描述矛盾：根據(jù)前述介紹，該建筑為框架結(jié)構(gòu) 28 237公式錯(cuò)誤：建筑物開(kāi)發(fā)成本計(jì)算應(yīng)用建筑面積 29 241 242 利率計(jì)算期錯(cuò)誤：開(kāi)發(fā)期為2年。利息率取一年期不