【正文】 小題3分)：　　。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進(jìn)行總結(jié)，估價報告中關(guān)于估價方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?　　，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?　　，用簡短的語言說明，決定選擇基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進(jìn)行哪幾個方面的分析和考察?　　。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面?　　，除正常的個別因素修正外，還有相關(guān)修正一項，根據(jù)你的經(jīng)驗，一般包括哪些方面的內(nèi)容?　　(二)以下是一份估價技術(shù)報告關(guān)于成本逼近法估價的片斷(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題?！　?一)采用成本逼近法估價　　　　估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92. 25元/平方米。根據(jù)當(dāng)?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米?！　　　　　「鶕?jù)省財政廳、x省土地管理局《征地管理費、建設(shè)用地批準(zhǔn)書工本費納入預(yù)算管理暫行辦法》([ 1995]財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”?！　　　「鶕?jù)《省耕地占用稅實施辦法》(政[ 1987]119號)，耕地占用稅為8元/平方米?！　　　「鶕?jù)《省土地管理條例》第29條，每平方米在10 15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關(guān)稅費=A+B+C=　　　　估價對象已經(jīng)達(dá)到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)市國土資源局提供的資料及《省市城區(qū)土地定級估價更新報告》，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米?！　　　⊥顿Y利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應(yīng)考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應(yīng)計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6. 12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用為均勻投入，投資利息計算如下：　　投資利息=(土地取得費+有關(guān)稅費)開發(fā)周期%+土地開發(fā)費開發(fā)周期1/2%= (90 +)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= (元/平方米)　　　　通過調(diào)查當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、各項稅費和土地開發(fā)費。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：　　投資利潤=(土地取得費+有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)10%= (元/平方米)　　　　根據(jù)土地管理部門提供的資料，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費及有關(guān)稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的10% 30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地增值收益公式：　　土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+有關(guān)稅費+投資利息+投資利潤)15%= (元/平方米)　　　　該宗地?zé)o限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6= 90+ +85+ + + =(元/平方米)　　　　成本逼近法測算過程中土地取得費和相關(guān)稅費、土地開發(fā)費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進(jìn)行微觀區(qū)位因素修正。 根據(jù)估價人員認(rèn)為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準(zhǔn)地價修正體系比較恰當(dāng)，綜合分析后確定，%?！　t：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=(1+%)=(元/平方米)　　運用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=(元/平方米)”　　問題(每小題3分)：　　，也比較適用于市場發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價。本案例為工業(yè)用地，請根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少5個適用成本逼近法估價的地類?！　。褂玫氖前咐C合數(shù)據(jù)，在實際操作中，需要對案例的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類?　　，土地取得費的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，請從區(qū)片價的特點簡述可能的原因?！　。瑢嶋H上是由多個單項工程支出構(gòu)成，請列出土地開發(fā)中可能的單項工程。　　，請列出該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素?！　?三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容。不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點并說明原因(，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為30分。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點，然后將錯誤所對應(yīng)的行號、錯誤內(nèi)容及原因分別標(biāo)在答題卷的“錯誤點位置”、“錯誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)~(4)”、“估價依據(jù)不完整”)?！　?提示：第一、第二部分至少15個錯誤點，第三、第四部分至少22個錯誤點)2008年土地估價案例與報告考試真題答案　　一、案例分析題　　(一)答題要點及參考答案　　　　(1) 1999年2月，A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地。　　(2) 2001年5月，A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但　　性質(zhì)不清?！　?3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：　　(4) 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：　　(5) 2002年5月，縣國土局為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù)，雖未補(bǔ)簽土地出　　讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓?！　?6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地?！　　　?1)東：環(huán)城綠化帶。　　(2)南：通城路?！　?3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地?！　?4)北：寰宇電器公司?！　?包括上述描述中沒有提　　到的)　　(1)出讓合同?！　?2)出讓金收據(jù)。　　(3)土地使用權(quán)證。　　(4)土地登記檔案?！　　　?1)時點：2008年6月30日。　　(2)用途：工業(yè)用地?！　?3)使用年期：43年。　　(4)開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”?！　?5)土地性質(zhì)：出讓?！　?6)容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率?！　　　∵^程　　(1)土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價畝數(shù)　　=167　　= 112(萬元)　　(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費市場平均水平(1+增長　　率)畝數(shù)　　=48/12(1 +10%) 7　　=(萬元)　　(3)返還的出讓金：出讓金當(dāng)年實際支付價(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)　　=20247。(17 4) (4+1)　　=(萬元)　　(4)補(bǔ)償估算式：7畝土地出讓市場價7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費+返還的土　　地出讓金　　=112 +　　=(萬元)　　(二)答題要點及參考答案　　　　(1)用途：綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲?！　?2)證件種類：身份證—一法人代碼證?！　?3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán)。　　(4)使用權(quán)類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓。　　(5)使用年期：36年——40年?！　?6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式—一出讓方式?！　　　?1)土地變更登記卡?！　?2)土地注銷登記卡。　　(3)土地查封登記卡。　　(4)土地更正登記卡?！　?5)土地抵押登記卡?！　?，并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分　　攤，不考慮土地歷史用途價值差異)　　計算土地轉(zhuǎn)讓價值　　土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e　　=2454/49081532　　= 766(萬元)　　，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個　　別因素差異及時間因素)　　土地現(xiàn)價=基準(zhǔn)地價(1+住宿餐飲的修正系數(shù))住宿餐飲部分建筑面積　　=3372(14%)3376 3. 12　　=(萬元)　　二、報告判讀題　　(一)答題要點及參考答案　　　　(1)說明方法選擇總的思路。　　(2)列出選擇的方法?！　?3)說明所選方法的理由：　　(4)說明未選方法的理由?！　?5)對所選方法基本原理進(jìn)行介紹。　　，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的　　因素　　(1)估價目的?！　?2)估價原則。　　(3)估價方法使用的條件。　　(4)估價對象的自身情況。　　(5)估價對象所在市場狀況?！　　　?1)基準(zhǔn)地價是否覆蓋估價對象?！　?2)基準(zhǔn)地價設(shè)定的市場條件是否與估價對象所在的市場條件近似?！　?3)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身條件近似(內(nèi)涵)?！　?4)基準(zhǔn)地價是否在合法使用期內(nèi)?！　?5)基準(zhǔn)地價現(xiàn)時性是否較好?！　?6)估價目的所反映的競爭性一般，與基準(zhǔn)地價的特點接近。　　，關(guān)于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在以下幾個方面　　(1)所有權(quán)的變化?！　?2)用途的變化?！　?3)開發(fā)程度的變化?！　?4)投資集約度的變化?！　?5)相對區(qū)位條件的變化?！　　　?1)用途修正?！　?2)年期修正?！　?3)時間修正?！　?4)開發(fā)程度修正。　　(5)估價目的修正?！　?6)土地容積率修正?！　?7)權(quán)益狀況修正。　　(二)答題要點及參考答案　　，除工業(yè)用地以外，有下列適用成本逼近　　法估價的地類　　(1)采礦用地?！　?2)倉儲用地：　　(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體：　　(4)科教?！　?5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善?！　?6)新聞出版：　　(7)文體娛樂：　　(8)公共設(shè)施。　　(9)公園綠地?！　。鲜霭咐龜?shù)據(jù)可以分解為下列幾大類　　(1)土地補(bǔ)償費?！　?2)青苗補(bǔ)償費?！　?3)勞動力安置補(bǔ)償費用?！　?4)地上物補(bǔ)償?！　?5)社會保障?！　。恋厝〉觅M的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，從區(qū)片價的特　　點簡述可能的原因　　(1)征地區(qū)片價不包括青苗補(bǔ)償?！　?2)征地區(qū)片價不包括地上物補(bǔ)償。　　(3)估價對象人均耕地面積較低?！　?4)估價對象土地質(zhì)量較好?！　?5)估價對象區(qū)位條件好?！　?6)人均收入水平高?！　?7)人均生活水平高?！　?8)人均社會保障水平高?！　?9)區(qū)片價只是實際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)?！　　　?1)通路?！　?2)通電?！　?3)通訊?！　?4)供水：　　(5)排水：　　(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)??！　?7)土地平整?！　　　?1)工業(yè)區(qū)用地類型?！　?2)產(chǎn)業(yè)聚集效益?！　?3)工廠與原料和市場的配合?！　?4)道路級別。　　(5)過境公路連接狀況?！　?6)距火車站的距離。　　(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況?！　?8)區(qū)域土地利用限制。(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況?！　?三)參考答案 序號錯誤點位置 錯誤內(nèi)容及原因 L 2總述內(nèi)容不全，缺少委托方、受托估價方 2 1l確定價值錯誤 3 14 15《中華人民共和國土地管理法》引用錯誤，2004年8月28日該法已經(jīng)修訂 4 27《全國工業(yè)用地出讓最高價標(biāo)準(zhǔn)》錯誤，應(yīng)為《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》 5 40應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》 6 48地價定義不全，缺少土地用途的設(shè)定 7 52 53土地使用年期設(shè)定錯誤，不該是法定最高使用年期， 8 61一62估價結(jié)果表述不全，缺少土地單價 9 75報告撰寫的依據(jù)不準(zhǔn)確，應(yīng)依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 10 79土地估價技術(shù)報告提交對象錯誤，提供給委托方僅為土地估價報告，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方 11 84應(yīng)為估價機(jī)構(gòu)不負(fù)責(zé)核實錯誤 12 88缺少估價師簽字，至少要兩名土地估價師簽字 13 97土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)利人登記信息 14 117標(biāo)題名稱不符，應(yīng)為地價影響因素分析 15 119區(qū)域因素分析缺項，還應(yīng)包括通氣，公共配套設(shè)施等內(nèi)容 16 130估價原則不全，缺合法原則、運用假設(shè)開發(fā)法需要最有效利用原則續(xù)表 序號錯誤點位置 錯誤內(nèi)容及原因 17 139方法選擇錯誤，辦公樓具有收益性，不適宜運用成本逼近法 18 153公式不正確 19 158公式錯誤，分子分母顛倒了，B應(yīng)為估價對象估價基準(zhǔn)日地價指數(shù)／比較實例交易期日地價指數(shù) 20 163～164 比較案例描述缺項：土地用途內(nèi)涵是否一致未作說明，位置沒有說明 21 182 183地價指數(shù)確定不清：未對地價指數(shù)的基準(zhǔn)日期進(jìn)行說明，地價增長缺依據(jù) 22 187公式錯誤：公式中n、m顛倒 23 199~ 200 容積率修正確定缺乏依據(jù)：應(yīng)說明如何確定容積率修正系數(shù) 24 218應(yīng)為預(yù)期不動產(chǎn)價格 25 224預(yù)期不動產(chǎn)價格確定缺乏依據(jù)，應(yīng)闡明預(yù)期不動產(chǎn)價格的依據(jù) 26 228建筑物開發(fā)成本內(nèi)容不全：缺少不可預(yù)見費等 27 231建筑結(jié)構(gòu)與土地利用狀況中描述矛盾：根據(jù)前述介紹，該建筑為框架結(jié)構(gòu) 28 237公式錯誤：建筑物開發(fā)成本計算應(yīng)用建筑面積 29 241 242 利率計算期錯誤：開發(fā)期為2年。利息率取一年期不