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正文內(nèi)容

武漢市土地收購建設項目土地估價技術報告地產(chǎn)價格(編輯修改稿)

2025-06-23 04:15 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 干道和高大建筑物實施了亮化改造,以 “ 平方公里示范區(qū)域 ”和社區(qū)建設 “883行動計劃 ”達標社區(qū)為重點 。 中山公園、西北湖綠化廣場等一批公益性場地的改造和開放,為人們提供了旅游、休閑和娛樂的天地 。市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲平均值 ,交通線路噪聲平均值 。該區(qū)域環(huán)境質(zhì)量屬武漢市輕度污染區(qū),主要污染物為汽車尾氣、空氣粉塵和噪聲,環(huán)境條件一般。 (三)個別因素 估價對象位于 江漢 區(qū) **路 ***號 。武漢市土地整理儲備供應中心擬 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 12 將其交易。土地使用權(quán)類型為出讓。據(jù)武土條字 [2020]第 號《規(guī)劃設計(土地使用)條件》記載: 規(guī)劃用地總面積 :14538平方米 (以實測為準 );其中:代拆規(guī)劃道路面積: 3510 平方米 (以實測為準 ),代拆公共綠化面積: 322平方米 (以實測為準 ),規(guī)劃凈用地面積: 10706平方米(以實測為準);規(guī)劃用地性質(zhì) :公共設施用地 ,土地分類:商服用地;用地位置 : 新華路 294 號 (詳見規(guī)劃用地范圍線);建筑面積:總建筑面積控制在 53530平方米以內(nèi);容積率:控制在 以內(nèi);建 筑密度 :不大于 35%;建筑高度 :結(jié)合具體方案確定;綠地率 :不小于 30%。 此次評估設定用途為商業(yè)用地。 委估地塊東連 ***,南抵 **北路,西臨 **路 ,北止市 *****二廠。屬于武漢市城區(qū)商業(yè) Ⅲ 級地段。該地塊地處 江漢 區(qū) **路 ***號,臨近交通主干道 **路,有數(shù)條公交線路通往市內(nèi),交通配套設施完善。估價對象所在區(qū)域有 **公園、 **醫(yī)院、 **路長途汽車客運站、 **路體育館、建設銀行、民生銀行等生活配套設施。 待估宗地形狀為規(guī)則多邊形,對土地利用較為有利。地塊面積對土地利用無不良影響。該地塊地勢平坦,地質(zhì)條件(抗震能 力)一般。估價對象供、排水狀況較好,實際開發(fā)程度已達宗地紅線外“五通”(即通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 13 第三部分 土地估價 一、估價原則 本次地價評估遵循以下原則: : (1)替代原則 根據(jù)經(jīng)濟學上的替代原理,同類同質(zhì)的商品應具有同樣的價格。同樣,同類同質(zhì)的土地,由于市場競爭,也應具有相似的價格。因此,選用市場比較法進行估價時,應在同一市場供需圈內(nèi),調(diào)查近期發(fā)生交易的與委估對象地塊有替代關系且影響因素一致的地塊,通過比較修正,最后確定土地價格。 (2)需求與供給原則 當土地需求大于供給時,土地價格就會上升,當土地需求小于供給時,土地價格就會下降。因此在具體評估時,一定要結(jié)合土地供給有限性和位置固定性等特點,具體分析土地需求與供給的關系,才能正確地測算出土地的價格。 (3)變動原則 一般商品的價格 ,是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化面發(fā)生變動的 .土地價格也有同樣情形 ,它是各種地形成因素相互作用的結(jié)果 ,而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中 ,所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的 .因此 ,在土地估價時 ,必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求 以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中,因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律,以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。 (4)預期收益原則 對于土地價格的評估,重要的并非過去,而是未來。過去收益的 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 14 重要意義,在于為推測未來的收益變化提供依據(jù)。因此,商品的價格是由該商品未來預期總收益來決定的。土地也是如此,它的價格也受預期收益形成因素的變動所左右。所以,估價時應了解委估對象過去的收益狀況,并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等對土地市場的影響進行細致的分析和預測,準確預測委 估對象現(xiàn)在以至將來能帶來的收益。 (5)最有效使用原則 地價是以最有效使用土地為前提的。盡管土地具有用途的多樣性,但由于不同的利用方式和利用強度對其權(quán)利人帶來的利益是不同的。所以,作為以追求最大利益為目的的市場主體的土地權(quán)利人,都會根據(jù)最大獲利原則來選擇土地利用方式和利用強度。在此次評估中,委估對象地塊的利用方式和利用強度是在遵循城市規(guī)劃的前提下依據(jù)最有效使用原則確定的。 (6)協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然和社會環(huán)境之中,土地與周圍環(huán)境的關系,直接影響到該地塊的利用效益或效用,進而影響該地塊的價格。因此 ,在土地估價時,一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系,判斷其是否協(xié)調(diào),并確定其協(xié)調(diào)程度。 (7)多種評估方法相結(jié)合的原則 隨著土地估價業(yè)的發(fā)展,國際上有幾種通用的估價方法,如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等。由于各種方法的估價結(jié)果存在一定的偏差 ,在進行地價評估時,就要根據(jù)委估對象的實際情況,充分考慮用地類型和所掌握的資料,選擇最適宜的兩種估價方法進行評估,力求得到客觀、公正、科學、合理的土地價格。 二、估價方法與估價過程 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》),通行的地價評估方法有市場比較法、收 益還原法、剩余法(假設開發(fā)法)、成本 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 15 逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規(guī)程,根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等條件,選擇適當?shù)墓纼r方法。 委估對象的用途為住宅用地,根據(jù)估價對象的特點及評估人員收集的資料,在考慮以上估價原則的基礎上,本次評估擬采用基準地價系數(shù)修正法、剩余法進行評估,其主要依據(jù) 一是待估宗地處于武漢市基準地價覆蓋范圍內(nèi),且該區(qū)域有較完整的基準地價修正體系,因此可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價;二是待估宗地規(guī)劃為商業(yè)用地,其所在區(qū)域市場上同類用途,性質(zhì)和結(jié)構(gòu)的商品房交易案例較多,易確定開發(fā)完成后的樓價,故宜采用剩余法進行估價。 綜上分析,此次評估主要選用基準地價系數(shù)修正法和剩余法兩種方法進行評估。 (一)基準地價系數(shù)修正法 基準地價是某一時點上,在城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi),在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途(商業(yè)、住宅、工業(yè)等)的法定最高出讓年限的完整的國有土地使用權(quán)的平 均價格。 武漢市市區(qū)級別基準地價的基準日: 2001 年 1月 1 日。土地利用狀況:商業(yè)用地設定平均容積率為 、住宅用地設定平均容積率為。土地開發(fā)程度: 宗地紅線外“五通”(即通路、通電、通水、排水、通訊)及宗地內(nèi)“場地平整”。 土地使用年期:為各用途法定最高出讓年期,商業(yè) 40年,住宅 70 年,工業(yè) 50 年。土地權(quán)利狀況:其實質(zhì)是熟地狀態(tài)下的國有土地使用權(quán)平均價格。 基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,利用宗地地價修正系數(shù),對同一級別土地基準地價進行修正,估算待估宗地地價。其基本公式如下: Pi=P( 1177。 K)Π S 武漢 **資產(chǎn)評估咨詢有限公司 16 式中: Pi — 待估宗地地價 P — 待估宗地對應的基準地價 K — 待估宗地所有地價區(qū)位影響因素總修正值 Π S — 待估宗地個別因素修正系數(shù)的乘積 其中: Ki — 第 i 個待估宗地區(qū)位因素修正系數(shù) 根據(jù)武漢市的價格標準,待估宗地位于市區(qū)商業(yè)用地Ⅲ級范圍,該級別基準地價為 3330 元 /平方米。按照Ⅲ級商業(yè)用地地價影響因素指標說明表和修正系數(shù)表,確定待估地塊的地價修正系數(shù)如下表。 Ⅲ級商業(yè)用地 宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標對照表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離(米 ) ≤ 200 ( 200,400) (400,1000) (1000,1500) 1500 距區(qū)級商服中心距離(米 ) ≤ 400 (400,700] (700,1200] (1200,1600] 1600 距小區(qū)級商服中心距離
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