【文章內容簡介】 干道和高大建筑物實施了亮化改造，以 “ 平方公里示范區(qū)域 ”和社區(qū)建設 “883行動計劃 ”達標社區(qū)為重點 。 中山公園、西北湖綠化廣場等一批公益性場地的改造和開放，為人們提供了旅游、休閑和娛樂的天地 。市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲平均值 ，交通線路噪聲平均值 。該區(qū)域環(huán)境質量屬武漢市輕度污染區(qū)，主要污染物為汽車尾氣、空氣粉塵和噪聲，環(huán)境條件一般。 （三）個別因素 估價對象位于 江漢 區(qū) **路 ***號 。武漢市土地整理儲備供應中心擬 武漢 **資產評估咨詢有限公司 12 將其交易。土地使用權類型為出讓。據(jù)武土條字 [2020]第 號《規(guī)劃設計（土地使用）條件》記載： 規(guī)劃用地總面積 :14538平方米 (以實測為準 )；其中：代拆規(guī)劃道路面積： 3510 平方米 (以實測為準 )，代拆公共綠化面積： 322平方米 (以實測為準 )，規(guī)劃凈用地面積： 10706平方米（以實測為準）；規(guī)劃用地性質 :公共設施用地 ,土地分類：商服用地；用地位置 : 新華路 294 號 （詳見規(guī)劃用地范圍線）；建筑面積：總建筑面積控制在 53530平方米以內；容積率：控制在 以內；建 筑密度 :不大于 35%；建筑高度 :結合具體方案確定；綠地率 :不小于 30%。 此次評估設定用途為商業(yè)用地。 委估地塊東連 ***，南抵 **北路，西臨 **路 ,北止市 *****二廠。屬于武漢市城區(qū)商業(yè) Ⅲ 級地段。該地塊地處 江漢 區(qū) **路 ***號，臨近交通主干道 **路，有數(shù)條公交線路通往市內，交通配套設施完善。估價對象所在區(qū)域有 **公園、 **醫(yī)院、 **路長途汽車客運站、 **路體育館、建設銀行、民生銀行等生活配套設施。 待估宗地形狀為規(guī)則多邊形，對土地利用較為有利。地塊面積對土地利用無不良影響。該地塊地勢平坦，地質條件（抗震能 力）一般。估價對象供、排水狀況較好，實際開發(fā)程度已達宗地紅線外“五通”（即通路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內“場地平整”。 武漢 **資產評估咨詢有限公司 13 第三部分 土地估價 一、估價原則 本次地價評估遵循以下原則： ： (1)替代原則 根據(jù)經濟學上的替代原理，同類同質的商品應具有同樣的價格。同樣，同類同質的土地，由于市場競爭，也應具有相似的價格。因此，選用市場比較法進行估價時，應在同一市場供需圈內，調查近期發(fā)生交易的與委估對象地塊有替代關系且影響因素一致的地塊，通過比較修正，最后確定土地價格。 (2)需求與供給原則 當土地需求大于供給時，土地價格就會上升，當土地需求小于供給時，土地價格就會下降。因此在具體評估時，一定要結合土地供給有限性和位置固定性等特點，具體分析土地需求與供給的關系，才能正確地測算出土地的價格。 (3)變動原則 一般商品的價格 ,是伴隨著構成價格的因素的變化面發(fā)生變動的 .土地價格也有同樣情形 ,它是各種地形成因素相互作用的結果 ,而這些價格形成因素經常處于變動之中 ,所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的 .因此 ,在土地估價時 ,必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求 以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。 (4)預期收益原則 對于土地價格的評估，重要的并非過去，而是未來。過去收益的 武漢 **資產評估咨詢有限公司 14 重要意義，在于為推測未來的收益變化提供依據(jù)。因此，商品的價格是由該商品未來預期總收益來決定的。土地也是如此，它的價格也受預期收益形成因素的變動所左右。所以，估價時應了解委估對象過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等對土地市場的影響進行細致的分析和預測，準確預測委 估對象現(xiàn)在以至將來能帶來的收益。 (5)最有效使用原則 地價是以最有效使用土地為前提的。盡管土地具有用途的多樣性，但由于不同的利用方式和利用強度對其權利人帶來的利益是不同的。所以，作為以追求最大利益為目的的市場主體的土地權利人，都會根據(jù)最大獲利原則來選擇土地利用方式和利用強度。在此次評估中，委估對象地塊的利用方式和利用強度是在遵循城市規(guī)劃的前提下依據(jù)最有效使用原則確定的。 (6)協(xié)調原則 土地總是處于一定的自然和社會環(huán)境之中，土地與周圍環(huán)境的關系，直接影響到該地塊的利用效益或效用，進而影響該地塊的價格。因此 ，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否協(xié)調，并確定其協(xié)調程度。 (7)多種評估方法相結合的原則 隨著土地估價業(yè)的發(fā)展，國際上有幾種通用的估價方法，如收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法等。由于各種方法的估價結果存在一定的偏差 ,在進行地價評估時，就要根據(jù)委估對象的實際情況，充分考慮用地類型和所掌握的資料，選擇最適宜的兩種估價方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學、合理的土地價格。 二、估價方法與估價過程 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的地價評估方法有市場比較法、收 益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本 武漢 **資產評估咨詢有限公司 15 逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等條件，選擇適當?shù)墓纼r方法。 委估對象的用途為住宅用地，根據(jù)估價對象的特點及評估人員收集的資料，在考慮以上估價原則的基礎上，本次評估擬采用基準地價系數(shù)修正法、剩余法進行評估，其主要依據(jù) 一是待估宗地處于武漢市基準地價覆蓋范圍內，且該區(qū)域有較完整的基準地價修正體系，因此可采用基準地價系數(shù)修正法進行估價；二是待估宗地規(guī)劃為商業(yè)用地，其所在區(qū)域市場上同類用途，性質和結構的商品房交易案例較多，易確定開發(fā)完成后的樓價，故宜采用剩余法進行估價。 綜上分析，此次評估主要選用基準地價系數(shù)修正法和剩余法兩種方法進行評估。 （一）基準地價系數(shù)修正法 基準地價是某一時點上，在城鎮(zhèn)各土地級別或均質區(qū)域內，在平均容積率水平下和一定開發(fā)程度下的同一用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）的法定最高出讓年限的完整的國有土地使用權的平 均價格。 武漢市市區(qū)級別基準地價的基準日： 2001 年 1月 1 日。土地利用狀況：商業(yè)用地設定平均容積率為 、住宅用地設定平均容積率為。土地開發(fā)程度： 宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地內“場地平整”。 土地使用年期：為各用途法定最高出讓年期，商業(yè) 40年，住宅 70 年，工業(yè) 50 年。土地權利狀況：其實質是熟地狀態(tài)下的國有土地使用權平均價格。 基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對同一級別土地基準地價進行修正，估算待估宗地地價。其基本公式如下： Pi=P（ 1177。 K）Π S 武漢 **資產評估咨詢有限公司 16 式中： Pi — 待估宗地地價 P — 待估宗地對應的基準地價 K — 待估宗地所有地價區(qū)位影響因素總修正值 Π S — 待估宗地個別因素修正系數(shù)的乘積 其中： Ki — 第 i 個待估宗地區(qū)位因素修正系數(shù) 根據(jù)武漢市的價格標準，待估宗地位于市區(qū)商業(yè)用地Ⅲ級范圍，該級別基準地價為 3330 元 /平方米。按照Ⅲ級商業(yè)用地地價影響因素指標說明表和修正系數(shù)表，確定待估地塊的地價修正系數(shù)如下表。 Ⅲ級商業(yè)用地 宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標對照表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心距離(米 ) ≤ 200 （ 200,400） (400,1000) (1000,1500) 1500 距區(qū)級商服中心距離(米 ) ≤ 400 (400,700] (700,1200] (1200,1600] 1600 距小區(qū)級商服中心距離