【文章內(nèi)容簡介】 狀況 待估宗地位于 ******，此次評估的宗地面積為 *****平方米，土地登記用途為工業(yè)，建筑容積率為 ***，待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力）、紅線內(nèi)“六通一平”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通熱力及場地平整），本次評估設定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力）、紅線內(nèi)場地平整。待估宗地評估設定的基礎設施狀況可見附表 11。其它有關待估宗地的個別條件見表 24。表 24待估宗地個別因素說明表宗 地名稱 工業(yè)集聚程度 距北京站及市中心距離 距主干道距離 距公交站點距離 宗地基礎設施條件 現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用 形狀 環(huán)境質(zhì)量 地質(zhì)、地形條件 容積率 第三部分土地估價一、估價原則（ 1）替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同 使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。（ 2）需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。（ 3） 變動原則一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因 素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。（ 4） 協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否協(xié)調(diào) ，這直接關系到該地塊的收益量和價格。（ 5）多種方法相結合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。二、估價方法與估價過程估價方法選擇：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估 價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結合估價師搜集的有關資料，考慮到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，土地估價方法主要有市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應針對待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結合待估宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的實際情況，選擇適當?shù)墓纼r方法。估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)待估宗地的特點及實際利用和開發(fā)狀況，選取基準地價系數(shù)修正法、市場比較法結合基礎設施配套費，土地開發(fā)費 及其它費用作為本次估價的基本方法。這是出于以下考慮：一是待估宗地位于北京市基準地價覆蓋區(qū)域，且該區(qū)域有較健全的基準地價修正體系；二是待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法結合基礎設施配套費，土地開發(fā)費及其它費用評估；待估宗地根據(jù)基準地價系數(shù)修正法，市場比較法結合基礎設施配套費、土地開發(fā)費及其它費用兩種方法，分析確定最終的土地使用權價格（單位地面熟地價及出讓金）。具體的評估測算過程如下：估價過程：待估宗地估價過程如下：（一）基準地價系數(shù)修正法 基準地價成果介紹及內(nèi) 涵根據(jù)《北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》京政發(fā) 32 號，北京市基準地價分商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)四種用途，不同用途的基準地價參見表 33。北京市基準地價于 2020 年 12 月 10日公布實施，其內(nèi)涵為基準日于 2020年 1 月 1日，各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（以下簡稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（以下簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，某一用途的法定最高出讓年期的完整土地使用 權的平均價格。不同用途、不同級別基準地價設定的土地開發(fā)程度不同，詳見表 31：表 31 基準地價設定不同級別開發(fā)程度表用途級別 商業(yè)、綜合、居住用地 工業(yè)用地一至六級 宗地外七通宗地內(nèi)平整 一至五級 宗地外七通宗地內(nèi)平整七至十級 宗地外五通宗地內(nèi)平整 六至九級 宗地外五通宗地內(nèi)平整基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出 讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。不同用途，不同級別基準地價平均容積率詳見表 32：表 32 基準地價設定不同級別平均容積率表用途級別 商業(yè)、綜合、居住用地 工業(yè)用地一至六級 2 1 七至十級 1 1 表33 北京市基準地價表單位：元 /平方米土地用途 價格類型 土地級別 一級 二級 三級 四級 五級 六級 七級 八級 九級 十級商業(yè) 基準地價 7210－ 9750 5680－ 7680 4530－ 6130 3720－ 5090 2720－ 4000 1970－ 2900 1150－ 1980 530－ 1180 250－ 540 140－ 260 樓面毛地價 2660－ 4900 1680－ 3120 1500－ 2420 1240－ 1860 970－ 1450 720－1090 500－ 740 360－ 540 180－ 380 90－ 190綜合 基準地價 5540－8250 4440－ 6000 3620－ 4940 2650－ 3900 1960－ 2790 1290－ 2080 880－ 1320 430900 200－ 450 140－ 260 樓面毛地價 1640－ 4500 1460－ 2200 1130－ 1690 880－ 1320 660－ 990 500－ 740 400－ 600 250－ 470 140－ 260 90－ 150 居住 基準地價 4740－ 7000 3800－ 5760 2730－ 4590 2090－ 3600 1500－ 2790 1060－ 1820 630－ 1080 330－650 180－ 370 140－ 260 樓面毛地價 1710－ 3000 900－ 2100 550－1300 400－ 930 300－ 680 190－ 430 150－ 350 120－ 280 100－ 220 90－ 150 工業(yè) 基準地價 1200－ 1800 1000－ 1220 850－ 1050 600－ 900 420－ 680 310－ 510 220－ 330 150－ 240 100－ 170 樓面毛地價 420－ 850 430－ 530 340－ 440 270－ 360 195－ 300 135－ 225 100－ 160 60－ 100 20－ 60 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發(fā) 32號），采用基準地價評估的宗地價格可分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價和地面毛地價等四種類型，此次評估取宗地地面熟地價和地面 毛地價。并由毛地價求取出讓金。根據(jù)《北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發(fā) 32 號）規(guī)定，在四環(huán)路道路中心線以外地區(qū)的，其土地出讓金應按毛地價的 60%征收。則單位地面出讓金＝單位地面毛地價 60％。此次評估工業(yè)用地的地面熟地價、毛地價計算公式根據(jù)《北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發(fā) 32 號）當宗地容積率〈 1 時：（ 1）宗地地面熟地價計算公式宗地地面熟地價 =適用的基準地價（樓面熟地價） K1 K2 （ 1+∑ K）（ 2）宗地地面毛地價計算公式宗地地面毛地價 =適用的樓面毛地價 K1 K2 （ 1+∑ K）式中： K1──期日修正系數(shù) K2──年期修正系數(shù)∑ K──影響地價各種因素修正系數(shù)之和 確定待估宗地的土地級別及基準地價待估宗地位于朝陽區(qū)酒仙橋北路 7 號及朝陽區(qū)酒仙橋北路 7號北側，根據(jù)北京城區(qū)土地級別圖，確定待估宗地所在土地級別為四級，其基準地價詳見表 34，表 34 待估宗地基準地價表單位：元 /建筑平方米宗地名稱 設定用途 土地級別 基準地價規(guī)定樓面熟地價 樓面熟地價評估取值 基準地價規(guī)定樓面毛地價 樓面毛地價評估取值 備注待估宗地 1 工業(yè) 四級 600900 750 270360 270 待估宗地位置靠近五級工業(yè)用地地價區(qū)，因此毛地價取四級樓面毛地價