【正文】 以實(shí)測(cè)為準(zhǔn) ) 規(guī)劃凈用地面積： 10706 平 方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)） 規(guī)劃用地性質(zhì) :公共設(shè)施用地 ,土地分類：商服用地 用地位置 : **路 ***號(hào) （詳見規(guī)劃用地范圍線） 建筑面積：總建筑面積控制在 53530平方米以內(nèi) 容積率：控制在 以內(nèi) 建筑密度 :不大于 35% 建筑高度 :結(jié)合具體方案確定 綠地率 :不小于 30%。 二、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 7 武漢市是湖北省省會(huì)，是華中地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文化、科技、教育和信息中心。地理位置為 東經(jīng) 113176。41′115176。05′，北緯29176。58′31176。22′，東西最大橫距 134公里，南北最大縱距 155公里 。 全市總面積為 ，其中城區(qū)面積 平方公里。武漢市下轄七個(gè)中心城市和市郊六區(qū)， 108 個(gè)街道， 15 個(gè)鄉(xiāng)， 21 個(gè)建制鎮(zhèn)，3140群眾組織 ,全市人口 ，其中城區(qū) 400萬人，占總?cè)丝诘?57%，日均流動(dòng)人口近 100萬人。 在我國經(jīng)濟(jì)地理圈層中，武漢處于優(yōu)越的中心位置，與鄰省的長沙、鄭州、洛陽、南昌、九江等大中城市相距 600 公里左右，與京、津、滬、穗、渝、西安等特大城市均相距在 1200公里左右 ， 處于京廣鐵路大動(dòng)脈與長江黃金水道十字交匯的中心，且緊鄰新干線京九鐵路；同時(shí)武漢又處于 中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的京 滬 漢和滬 港 漢兩大“金三角”的交角點(diǎn)，是長江流域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中部支撐點(diǎn)和跨世紀(jì)三峽工程的主要基地。故武漢素有“九省通衢”和“東方芝加哥”的盛譽(yù)，是我國集鐵路、公路、水運(yùn)、航空、郵政、電信于一體的重要交通通信樞紐城市。 隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和對(duì)外開放力度的不斷加大，武漢的經(jīng)濟(jì)建設(shè)成就顯著，已形成了以鋼鐵、汽車、石化、紡織、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的門類齊全的現(xiàn)代工業(yè)體系，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。武漢是我國最大的內(nèi)河港口城市 ,國家重要的住宅基地。武漢是華中地區(qū)最大的內(nèi)外貿(mào)易中心，商業(yè)繁 榮，年資金融通量居全國第二，證券交易中心規(guī)模位居全國第三，有十家商場躋身于全國一百家大型商場之列；武漢是華中地區(qū)最大的科研、教育智力密集區(qū)，全市有各類研究與開發(fā)機(jī)構(gòu) 646 個(gè)，國家級(jí)實(shí)驗(yàn)室 10 個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員 45萬人，有 35 所高等院校，科教實(shí)力居全國第三。隨著三峽工程的建設(shè)、長江經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的形成與發(fā)展，以及國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重點(diǎn)向中西部地 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 8 區(qū)轉(zhuǎn)移，使其具備更加巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 武漢市城市發(fā)展總體目標(biāo)是：規(guī)劃期內(nèi)，武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力 雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好，社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開放型、多功能的現(xiàn)代化國際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 根據(jù)武漢市的總體發(fā)展目標(biāo)，武漢市的產(chǎn)業(yè)政策是：建立起一個(gè)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)明顯，第一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，與我國中部地區(qū)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分工協(xié)作的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，逐步形成以主城為核心，由內(nèi)向外的第三、二、一產(chǎn)業(yè)圈層式布局結(jié)構(gòu)。其中，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、交通通信作為支柱產(chǎn)業(yè)。 受產(chǎn)業(yè)政策影響， 1997 年，武漢市人民政府取消和調(diào)整了部分收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目一次性合并征收城市建設(shè)配套費(fèi)，并在原綜合測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上下調(diào) 20%；取消土地開發(fā)配套費(fèi)、房屋買賣登記費(fèi)等 48項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)；降低房地產(chǎn)交易土地收益金、城市規(guī)劃管理費(fèi)等 20 項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，最高降幅達(dá) 30%。武漢市還在今年降低了房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征收比例。 上述稅收政策的實(shí)施，對(duì)于改善投資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。 武漢市房地產(chǎn)呈現(xiàn)市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲，逐步走高的態(tài)勢(shì)。具體表現(xiàn)有：房地產(chǎn)開發(fā)投資量持續(xù)增大；房地產(chǎn)交易量 增大，且個(gè)人成為消費(fèi)主體；房屋租賃市場活躍。 近年來，武漢市加強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范管理 :度土地供應(yīng)計(jì)劃，逐步形成土地賣方市場。 地總體規(guī)模 ,單個(gè)項(xiàng)目用地規(guī)模不得超過 12 公頃。 2002年度 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 9 最低地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并于 2020年進(jìn)行調(diào)整。進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 （二）區(qū)域因素 江漢區(qū) 因地處長江與漢水交匯而得名，是武漢市最繁華的中心城區(qū) ,東與江岸區(qū)毗鄰，西與硚口區(qū)接壤，南瀕長江、漢水與武昌、漢陽隔江相望，北依張公堤與東西湖區(qū)緊連。全區(qū)總面積 平方公里，戶籍總?cè)丝?459998人。 江漢區(qū)地質(zhì)結(jié)構(gòu)以新華廈構(gòu)造體系為主，地貌單元屬江漢平原長江一級(jí)階地東緣，地勢(shì)平坦。地基土屬軟弱場地土類型。 按照全國地震區(qū)劃，該區(qū)位于基本烈度 6 度區(qū)，建筑物抗震烈度按部頒標(biāo)準(zhǔn) 7 度設(shè)防。 江漢區(qū)氣候?qū)賮啛釒Т箨懶詽駶櫦撅L(fēng)氣候，雨量充沛，熱量豐富， 無霜期長，四季分明。該區(qū)域江河溝渠交織，湖泊庫塘星布。 ① 公路 江漢區(qū) 2002 年全年新建、改擴(kuò)建道路面積 255812 平方米，新增道路長度 6801 米，比上年增加道路面積 2112 平方米。人均擁有道路面積 平方米。區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)完善，公交線 29 條，?？空军c(diǎn) 143個(gè)。區(qū)內(nèi)交通較為擁擠。 ② 鐵路 京廣鐵路橫穿江漢，該區(qū)域內(nèi)有中南地區(qū)大型火車站 —— 漢口火車站。 ③ 航空 武漢天河機(jī)場位于武漢市西北黃陂區(qū)天河鎮(zhèn)境內(nèi)，距武漢市江漢 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 10 區(qū)約 24公里，江漢區(qū)與硚口區(qū)交界處現(xiàn)保留仍在使用軍民兩用機(jī)場 —— 王家墩機(jī)場。 ④ 水運(yùn) 江漢區(qū)現(xiàn)有各類碼頭近 24 個(gè)，均設(shè)有始發(fā)站或中轉(zhuǎn)站，有 10 余條公共汽車線路同輪渡碼頭相銜接，基本形成貫通武漢三鎮(zhèn)的公共交通車船聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。 ① 供水 江漢區(qū)供水屬漢口供水系統(tǒng)，水源主要靠宗關(guān)水廠供水 。目前江漢區(qū)最高日用水量 萬噸，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。 ② 排水 江漢區(qū)排水分三大系統(tǒng)，即沿江系統(tǒng)、黃孝河系統(tǒng)、機(jī)場河系統(tǒng)?，F(xiàn)狀絕大部分管道是雨污合流，江漢區(qū)范圍內(nèi)有五座泵站，主要調(diào)蓄的湖泊有北湖、西湖、菱角湖。排水系統(tǒng)呈輻射狀分布，排水通暢。 ③ 供電 江漢區(qū)現(xiàn)有 110 千伏變電站四座：新華路變電站、航側(cè)變電站、江漢路變電站和金家墩變電站。 ④ 通訊 該區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率 80%，通訊線路暢通。 截止 2002年底，江漢 區(qū)有普通中學(xué) 24所，小學(xué) 57所，幼兒園 67所。文化事業(yè)機(jī)構(gòu) 2個(gè)，其中，文化館 1 個(gè)，圖書館 1 個(gè)，藏書 萬冊(cè)。全區(qū)共有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 140個(gè)，其中醫(yī)院有 17個(gè)，能滿足群眾的日常就醫(yī)需要。 武漢 **資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 11 江漢區(qū)是武漢市商業(yè)最繁華地段，具有區(qū)位適中、交通便捷、商貿(mào)發(fā)達(dá)、人流物流信息流集中、土地級(jí)差效益顯著的區(qū)域特色。 2002年，江漢區(qū)全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 %；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 54672 萬元，比上年增長 %。 江漢區(qū) 以湖北省移動(dòng)通訊總公司、湖北電信工程股份有 限公司、武漢信息港等信息產(chǎn)業(yè)為載體， 逐步形成了 連接海內(nèi)外的信息高速公路網(wǎng)絡(luò)。長江報(bào)業(yè)集團(tuán)、武漢廣電中心等新聞傳媒以及現(xiàn)代化的出版、印務(wù)產(chǎn)業(yè)使江漢成為武漢乃至華中地區(qū)新聞傳媒和文化信息中心。 區(qū)內(nèi)有優(yōu)秀歷史建筑和重點(diǎn)文物保護(hù)單位 20余處；武漢圖書館、博物館、廣電中心和長江日?qǐng)?bào)社等公共文化設(shè)施 30 余處；漢口體育中心、武漢影城、江漢文化宮等體育娛樂場所 200 余家；亞洲一流的武漢雜技廳和新民眾樂園等，使江漢的歷史文化和現(xiàn)代文化相得益彰。 2002年全年綠地建設(shè)總面積 ，人均公共綠地 方米。 全區(qū)以實(shí)施 “ 潔、綠、亮、美 ” 工程為重點(diǎn)，加強(qiáng)了市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；新增了一批綠化景點(diǎn)，綠化覆蓋率達(dá)到 %；轄區(qū)內(nèi)主