土地估價報告錯誤(編輯修改稿)
2025-08-31 14:02 本頁面
【文章內容簡介】 （6）規(guī)劃限制等][以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和估價目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述]4區(qū)域因素和個別因素混淆 ( 屬于區(qū)域因素的列入到個別因素內)；4區(qū)域因素分析錯為環(huán)境因素分析 ；4區(qū)域因素分析中對基礎設施狀況的敘述與地價定義中描述不一致；區(qū)域因素的選擇不應有有關工業(yè)用地的描述；4區(qū)域因素中缺少商服繁華度、環(huán)境條件、公共設施條件描述；個別因素[說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨街狀況、深度、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明][上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側重于對有關影響因素的陳述，這里則側重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析]50、個別因素描述不全，未說明宗地的基礎設施狀況及土地最有效用途；第三部分 土地估價一、估價原則[簡要說明該項估價所遵循的主要原則]5估價原則中 , 缺少與本次估價方法緊密相關的原則，如缺少替代原則、預期收益原則；5估價原則中 , 未選用收益法和剩余法錯誤選用預期收益原則；5原則敘述不全或泛泛而談、原則與方法無關（如評估設定用途為現(xiàn)狀選擇最有效使用原則，不是剩余法、收益還原法選擇預期收益原則）、漏項（如無替代原則）二、估價方法和估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程]5未說明估價方法選擇的依據(jù)；〈 1 〉成本逼近法基本公式：土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益。5成本逼近法計算公式錯誤 , 如漏土地增值收益 ；5計算土地取得費等 , 不能以項目實際發(fā)生費用為依據(jù)，應以客觀費用為依據(jù)；5“土地平整費 ” 不應計入 “土地取得費”；5“土地開發(fā)費 ”不應計入 “土地取得費”；5稅費不應包括新增建設用地有償使用費 ；60、成本逼近法中 , 投資利息計算錯誤，土地開發(fā)期的計息期應該取一半；投資利息=土地取得費及有關稅費開發(fā)周期年利率＋土地開發(fā)費開發(fā)周期1/2年利率；6土地開發(fā)資本的投入是否均勻投入還是按比例投入未作說明；6利息率的確定無依據(jù)；6計息期錯誤，投資利息計算時 .以整個開發(fā)費為基數(shù) .開發(fā)期要乘 1/2, 如果以開發(fā)費一半作基數(shù) , 計息期為整個開發(fā)期 , 如果開發(fā)費是以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算的 .這部分開發(fā)費的計息期也是整個開發(fā)期 ；6投資利潤計算錯誤，投資利息不應當計算利潤；6利潤率的確定無依據(jù) ；6未計算土地增值收益；6未計算土地稅費；6計算增值收益時，應為成本價格乘以一定的增值收益率，其中成本價格應包括投資利息；6增值收益率打印錯誤 ；70、土地使用年期未修正，造成計算結果是無限年期的價格 ；7當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不用進行年期修正 ；7當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正 ；7當待估宗地是出讓土地時 , 應進行剩余使用權年期修正 ,7如成本逼近法測算的是某一小區(qū)的平均土地價格 , 還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率 , 進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤 ；7宗地內的開發(fā)和建設狀況也應進行適當修正；7動拆遷費用按當時標準計算不妥，應按估價時點時的拆遷補償費用水平計算；7按估價對象實際拆遷戶數(shù)計算動拆遷費不妥，應按區(qū)域平均拆遷居民密度計算拆遷戶數(shù)；7按估價對象實際拆遷周期計算利息不妥，應按該區(qū)域社會平均拆遷周期計算；7利息率取值有誤，應按估價基準日的中國人民銀行公布的一年期基準貸款利率；80、因為是法院處置而不計算利潤不妥，應計算利潤；8估價對象出讓時間為2001年11月，估價時點為2004年，以原合同所載土地出讓金作為土地增值收益不妥，應按照估價時點時應有的土地增值收益水平計算；8扣除2年零8個月的土地增值收益時采用直線折舊方式不妥，應采用年期修正方式，公式為：[1－1/（1+r）n]/ [1－1/（1+r）m]；8因實際未發(fā)生經(jīng)營收入而不計稅費不妥，應按規(guī)定計算有關稅費；8成本逼近法估價結果應作年期修正，公式為： [1－1/（1+r）m]；85
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