【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 占有顯著的優(yōu)勢(shì)。社會(huì)主義條件下，仍然存在絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租等多種地租形式，因此，馬克思地租理論仍是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本理論依據(jù)之一。講題：按照馬克思主義的地租論，( B )不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。 A絕對(duì)地租 B．壟斷地租 C級(jí)差地租I D．級(jí)差地租Ⅱ 解析：壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。一、考試大綱要求 三、地租理論 (一)考試目的 測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)地租理論的理解與掌握程度。 (二)考試范圍 1．地租概念 2．馬克思地租理論 (1)級(jí)差地租 (2)絕對(duì)地租 (3)壟斷地租 (4)礦山地租 (5)建筑地段地租 4．地租與地價(jià)的關(guān)系 5．地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用 (三)考試基本要求 掌握：地租的定義，地租與地價(jià)的關(guān)系，我國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵； 熟悉：馬克思主要地租理論，新古典城市地租理論； 了解：地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用。 新古典主義城市地租理論 新古典主義城市地租理論在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義城市地租理論。 新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述可歸納為以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)對(duì)地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。 (2)區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入，使得新古典主義更具實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。 (3)對(duì)土地市場(chǎng)的分析趨于成熟。其中，有關(guān)土地平衡價(jià)格的理論及有關(guān)土地市場(chǎng)作為一個(gè)非完善市場(chǎng)的闡述有其獨(dú)到之處。 (4)解決了城市地租測(cè)算的理論方法，建立了有關(guān)地租模型。 (5)更注重對(duì)政府政策的研究，使得它有良好的應(yīng)用前景。 政策因素與地租和地價(jià) 政策因素的作用主要在于避免土地自由市場(chǎng)對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分配可能帶來的種種不公，同時(shí)也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。 (1)土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對(duì)土地市場(chǎng)上個(gè)人活動(dòng)進(jìn)行限制的消極措施。關(guān)于規(guī)劃對(duì)土地供給的限制，有學(xué)者(AlanW．Evans)將其劃分為兩種類型：一種是實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如：為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等；另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理?xiàng)l例、土地細(xì)分法規(guī)，都可能增加土地的供給。由于規(guī)劃政策的作用，地價(jià)曲線再也不是一個(gè)由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一個(gè)起伏的，有不連續(xù)的折線。（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施政策 在市場(chǎng)上交易一般都是經(jīng)過開發(fā),，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對(duì)一個(gè)具體地塊來說是三個(gè)最關(guān)鍵的因素，若出現(xiàn)與實(shí)際需求不符，則必然導(dǎo)致熟化成本過高而使市場(chǎng)上的土地投放量減少。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長(zhǎng)，建設(shè)的時(shí)機(jī)特別敏感，建設(shè)晚了會(huì)導(dǎo)致用地短缺、地價(jià)上升，建設(shè)早了會(huì)造成投資浪費(fèi)。阿蘭索地租模型阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表，他將空間作為地租問題的一個(gè)核心進(jìn)行了考慮，并首次引進(jìn)了區(qū)位平衡這一新古典主義概念，同時(shí)成功地解決了城市地租計(jì)算的理論方法問題。 （1）模型假設(shè)條件：A、一個(gè)平坦的、沒有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量處處相等，均可直接用于開發(fā)，并可在市場(chǎng)上進(jìn)行自由貿(mào)易。B、買賣雙方對(duì)土地市場(chǎng)都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足。C、有一座單一核心的城市，城市中任何方向的交通都極為便利。 （2）阿蘭索公式：阿蘭索認(rèn)為，家庭收入將用于土地投資、交通運(yùn)輸費(fèi)用和購(gòu)買其他商品(包括儲(chǔ)蓄)。即： Y=PzZ+P(t)q+K(t) 式中：Y——收入； Pz——其他商品的單位價(jià)格； Z——其他商品的數(shù)量； P(t)——距市中心t處的地價(jià)； q——土地?cái)?shù)量； K(t)——距t處的交通費(fèi)用； t——距市中心距離。在對(duì)公式進(jìn)行分析后，阿蘭索指出，在開支總數(shù)不超出收入的前提下，對(duì)于單個(gè)家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地?cái)?shù)量q、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離t之間比例的確定，即通過變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。于是，阿蘭索運(yùn)用同好曲面(IndifferenceSurface)來表示這種個(gè)人的意愿。在這一曲面上，不管地價(jià)怎樣變化，都保持個(gè)人在不同區(qū)位滿意度不變，由此可對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行多種組合。滿意程度U也是其他商品數(shù)量Z、土地?cái)?shù)量q和距市中心距離t的函數(shù)，即： U=u(z，g，c) （3）買價(jià)曲線阿蘭索將買價(jià)曲線定義為：“一組家庭在不同的距離都有能力支付的而又保證同等滿意度的價(jià)格曲線”，以此來表示假設(shè)的地價(jià)和距離的組合，如果地價(jià)按此曲線變化，那么家庭(或企業(yè))將不會(huì)計(jì)較具體的區(qū)位。相對(duì)于不同的滿意度(或企業(yè)的利潤(rùn))水平，就會(huì)有一組買價(jià)曲線。買價(jià)曲線BP的位置越低，其滿意度(或利潤(rùn))越高。地價(jià)P(t)距離（t） BP1 BP2 BP3圖21平衡區(qū)位的取得（4）地租模型結(jié)論阿蘭索將買價(jià)曲線與地價(jià)構(gòu)成曲線P(t)相疊加，得出結(jié)論，即家庭(或企業(yè))會(huì)選擇一個(gè)其滿意程度最高，而又與地價(jià)構(gòu)成曲線相吻合的區(qū)位，即(圖2—1)中買價(jià)曲線BP與地價(jià)曲線p(t)相切處E，這時(shí)該家庭(企業(yè))取得區(qū)位平衡。 阿蘭索又對(duì)城市及郊區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行了分析，提出了土地市場(chǎng)取得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地出售”。買價(jià)曲線斜率最大的用戶因其競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)而取得市中心的區(qū)位，由于使用者對(duì)區(qū)位的偏好，會(huì)因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個(gè)使用者決定其土地消費(fèi)量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個(gè)邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。這樣，城市中任意一處的地價(jià)就可通過這一系列的平衡區(qū)位和邊際價(jià)格與邊際區(qū)位的分析中求得。馬歇爾的地租理論 阿爾弗雷德馬歇爾(AMarshall)，是新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家，劍橋?qū)W派的創(chuàng)始人。他的經(jīng)濟(jì)學(xué)說是適應(yīng)壟斷資產(chǎn)階級(jí)需要而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)理論。該理論用折衷主義的手法把供求論、生產(chǎn)費(fèi)用論、邊際效用論、邊際生產(chǎn)力論等融合在一起，建立了一個(gè)以“均衡價(jià)格論”為核心的完整的庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)體系。馬歇爾創(chuàng)造性地提出了“稀有地租”的概念，豐富了現(xiàn)代西方地租理論。馬歇爾認(rèn)為，大自然未給人們以無限制的恩賜，因此，地租的產(chǎn)生是大自然的吝嗇。他認(rèn)為從某種意義上說，所有的地租都是稀缺地租，所有的地租都是級(jí)差地租。在他看來，如果不存在稀缺性，任何土地都不會(huì)有地租。馬歇爾同時(shí)指出，土地的稀有性與土地的自然級(jí)差和利用方式的不同并不矛盾，正是由于這兩個(gè)方面才產(chǎn)生了級(jí)差地租。馬歇爾的理論顯然存在兩個(gè)錯(cuò)誤：他只提出了級(jí)差地租，而未能考慮絕對(duì)地租；他認(rèn)為土地的稀有性，是帶來地租的主要原因，又從土地的邊際報(bào)酬出發(fā)，確認(rèn)邊際土地沒有地租，這似乎有些矛盾。因?yàn)榈厍蛏系耐恋亟K究是有限的，人口增長(zhǎng)和土地利用范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)，是永不停息的。所以，即使是邊際土地，也不能說是十分豐富的。馬歇爾首次論述了城市工商業(yè)的土地價(jià)值問題，提出了城市地租理論。他把場(chǎng)地之位置利益的貨幣價(jià)值總和，定義為“位置價(jià)值”。場(chǎng)地價(jià)值，即某場(chǎng)地清除了建筑物之后在自由市場(chǎng)上出售所獲得之價(jià)值，等于“位置價(jià)值”加上農(nóng)業(yè)地租。各類土地通過投標(biāo)，以爭(zhēng)奪最有利可圖的場(chǎng)地。馬歇爾還考慮了場(chǎng)地之大小與它上面建筑物高度的關(guān)系，指出，如果土地是廉價(jià)的，那么企業(yè)家就會(huì)購(gòu)置很多土地，反之會(huì)購(gòu)置少量土地，而增加建筑物的高度。新古典主義地租理論對(duì)我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的作用新古典主義地租理論作為土地經(jīng)濟(jì)分析的一個(gè)流派，近年來在西方社會(huì)得到迅速發(fā)展和廣泛應(yīng)用?？陀^地對(duì)其分析與研究，將有助于建立我國(guó)自己的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系，尤其是其中的邊際分析、區(qū)位分析和區(qū)位平衡方法以及城市地租模型等，對(duì)于我國(guó)當(dāng)前開展的城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作，都具有很好的借鑒意義。 地租與地價(jià)的關(guān)系 地租與地價(jià)是密不可分的，是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在。土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能相互推出。1）絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。無論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而這種補(bǔ)償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。2）級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素級(jí)差地租I是因?yàn)橥恋厮幬恢玫牟煌a(chǎn)生的不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價(jià)格。級(jí)差地租Ⅱ是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不同，從而形成的不同的土地價(jià)格。3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供更多的地租從而具有更高的價(jià)格。 地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用西方地租、地價(jià)理論側(cè)重于對(duì)地租、地價(jià)量及其影響因素的分析，而忽視或避免從本質(zhì)上分析地租、地價(jià)。馬克思的地價(jià)理論則闡明了其本質(zhì)、來源及所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，兩者存在根本的區(qū)別。但同時(shí)兩者又有相同之處，如對(duì)土地的使用價(jià)值、地租和地價(jià)的關(guān)系等問題的認(rèn)識(shí)有很多的相似點(diǎn)。如馬克思認(rèn)為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括，說明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟(jì)特性。所以，結(jié)合我國(guó)特點(diǎn)，在土地估價(jià)中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價(jià)理論作主要基礎(chǔ)，同時(shí)也需要吸收運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租、地價(jià)研究分析的有用部分，以豐富地價(jià)評(píng)估的研究方法，使土地價(jià)格的分析更定量化、模型化和可操作化。 我們?cè)谶M(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)該以地租理論為指導(dǎo)。根據(jù)地租理論的要求，嚴(yán)格審查被評(píng)估土地的權(quán)屬性質(zhì)，并確定其相應(yīng)的價(jià)格。根據(jù)級(jí)差地租和壟斷地租等的特點(diǎn)分析被評(píng)估對(duì)象所在的位置和所具有的特定的物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)條件，準(zhǔn)確地評(píng)估出土地價(jià)格。講題：06年題1．新古典主義地租模型的代表阿蘭索在以空間為核心建立模型時(shí)引進(jìn)同好曲線的概念，即表示在同好曲線的曲面上( A )。 A．不管地價(jià)怎么變化，都保持個(gè)人在不同區(qū)位的滿意程度不變 B．不管地價(jià)怎么變化，都保持個(gè)人在不同租金下的生活條件不變 C．不管距離怎么變化，都保持產(chǎn)品的運(yùn)輸成本不變 D．不管距離怎么變化，都保持該土地的絕對(duì)地租不變 2．關(guān)于新古典學(xué)派的馬歇爾對(duì)地租的認(rèn)識(shí)，以下(BD)表述是正確的。 A．地租由“原始價(jià)值”、“公有價(jià)值”和“增長(zhǎng)價(jià)值”三部分構(gòu)成 B．地租由“原始價(jià)值”、“私有價(jià)值”和“公有價(jià)值”三部分構(gòu)成 C．地租由“私有價(jià)值”、“公有價(jià)值”和“增長(zhǎng)價(jià)值”三部分構(gòu)成 D．土地的“原始價(jià)值”部分是真正的地租 E．土地的“公有價(jià)值”部分是真正的地租新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于地租本質(zhì)含義的闡述主要基于對(duì)邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較。（√）一、考試大綱要求： (一)考試目的 測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)區(qū)位理論的理解與掌握程度。 (二)考試范圍 1．區(qū)位概念 (1)區(qū)位的定義 (2)區(qū)位的實(shí)質(zhì) 2．區(qū)位的影響因素 3．幾種主要的區(qū)位論 (1)農(nóng)業(yè)區(qū)位論 (2)工業(yè)區(qū)位論 (3)中心地理論 4．區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用 (三)考試基本要求 掌握：區(qū)位概念，區(qū)位的影響因素； 熟悉：幾種主要的區(qū)位論； 了解：區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用。 區(qū)位概念 區(qū)位的定義：區(qū)位是一個(gè)綜合的概念，除解釋為地球上某一個(gè)事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。區(qū)位的實(shí)質(zhì)：區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。 （1）自然地理區(qū)位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。 （2）經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中創(chuàng)造的人地關(guān)系。就城市整體而言，則是指一個(gè)城市在特定的經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)所處的具體位置及其與其他市鎮(zhèn)、或農(nóng)村居民點(diǎn)之間經(jīng)濟(jì)上的相互關(guān)系。就城市內(nèi)部來說，是某一街區(qū)或某一地段在城市中的具體方位，以及它與其他街區(qū)或其他地段之間的相對(duì)地理位置和相互之間的社交、工作、購(gòu)物、娛樂等多方面的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系。 （3）交通地理區(qū)位主要是指某城市或市內(nèi)某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。 區(qū)位的影響因素： 影響土地區(qū)位的主要因素包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行政等因素。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要因素，它包括以下幾個(gè)方面： (1)繁華程度 繁華是指城市某些職能的集聚，對(duì)企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的結(jié)果，并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤(rùn)，在外觀上則表現(xiàn)為城市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力，而且獲得的級(jí)差收益最高，因此商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度可以用來表示繁華程度。主要包括商業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)效益和繁華程度、高級(jí)商務(wù)金融集聚程度。商業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)效益主要來源于它的互補(bǔ)性。由于商業(yè)集聚中心區(qū)商品繁多，服務(wù)項(xiàng)目齊全，可供選擇余地大，具有很大的吸引力,因而吸引顧客就多