【文章內(nèi)容簡介】 為未來。 （　?。?．對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 （　?。?．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。 （　?。?．周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 （　?。?．不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。 （　?。?．當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)一債權(quán)。 （　?。?．房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 （　　）9．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 （　　）10．成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。 （　?。?1．在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。 （　?。?2．一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。 （　?。?3．運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 （　?。?4．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 （　?。?5．一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件六部分組成。 四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位） 1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。2．某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時的樓面地價為1400元/㎡，現(xiàn)時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費為3000元/㎡，專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預(yù)計該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩(wěn)定。該賓館運營費用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運營費用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過第1年收入部分的25%。請根據(jù)上述資料分別運用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。（報酬率為10%，年利率為8%）2008年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試卷本套試卷參考答案　　一、單項選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）　　評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ?。I(yè)務(wù)?！　．傳統(tǒng)價值評估　　B．價值分配　　C．相關(guān)經(jīng)濟損失評估　　D．價值減損評估　　下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是（ ?。??！　．最高最佳使用原則　　B．合法原則　　C．替代原則　　D．謹(jǐn)慎原則　　采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是被迫轉(zhuǎn)讓前提。該估價是因（ ?。┑男枰?。　　A．房地產(chǎn)作價入股　　B．法院強制拍賣　　C．房地產(chǎn)稅收　　D．房地產(chǎn)征收補償　　某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為（ ?。┤f元?！　．40　　B．400　　C．1800　　D．3600　　某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣?，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)五通一平的正常費用為（ ?。┰?㎡　　A．98　　B．102　　C．108　　D．116　　某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ 　）元。　　A．　　B．　　C．　　D．　　房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ ?。┑慕Y(jié)合體?！　．實體、權(quán)益、區(qū)位　　B．實物、權(quán)益、區(qū)位　　C．實物、權(quán)利、位置　　D．實體、權(quán)益、位置　　某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/㎡，出租的年末總收益為500元/㎡，管理費用等其他支出為100元/㎡。估計折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為（ ?。┰?㎡?！　．4395　　B．4486　　C．4636　　D．4850　　某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ 　）萬元?！　．370　　B．385　　C．420　　D．550　　一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：　?。?）要求在成交日期一次性付清；　?。?）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；　　（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；　?。?）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；　?。?）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元?！　∩鲜銮闆r中，存在名義價格的是（ ?。！　．第（1）、（3）種情況　　B．第（3）、（4）、（5）種情況　　C．第（2（4）種情況　　D．第（2）、（4）、（5）種情況1一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（ ?。??！　．上漲　　B．下跌　　C．保持相對穩(wěn)定　　D．先漲后跌　　1評估某套建筑面積為120㎡ 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（ ?。?。交易實例　建筑面積（㎡）　用途　價格（元/㎡）　成交日期　區(qū)位　正常情況　甲　120　居住　5800　2007年8月　同一供需圈　正常交易