房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例(編輯修改稿)
2025-02-14 18:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一、市場(chǎng)法 關(guān)鍵 選擇 類(lèi)似 房地產(chǎn) 是指與估價(jià)對(duì)象處于 同一供求圈內(nèi) ，并在 用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu) 等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 同一供求圈 是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類(lèi)似地區(qū)。 本質(zhì) 以房地產(chǎn)的 實(shí)際成交價(jià)格 為導(dǎo)向 求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為“ 比準(zhǔn)價(jià)格 ” （二）理論依據(jù) 替代原理 :替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。 適用于房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)達(dá) 、 活躍和完善 的地區(qū)，而且有 廣泛市場(chǎng)交易 的房地產(chǎn)類(lèi)型。 也即：同種類(lèi)型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。 （三）適用對(duì)象 難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)： ，例如特殊廠(chǎng)房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、寺廟、古建筑等； ，例如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等； ，例如在建工程等。 可選取的 交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足 ，一般要求理想的交易實(shí)例有 10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～ 4個(gè) 。 成交實(shí)例與待估房地產(chǎn) 差異小 。 交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。 總之，市場(chǎng)法的使用條件是 在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的近期 有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。 （四）使用條件 （五）市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格 注重平時(shí)交易實(shí)例的積累 搜集交易實(shí)例 途徑 查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易登記等資料 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料 參加房地產(chǎn)交易會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集價(jià)格信息，索取有關(guān)資料 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 以房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開(kāi)發(fā)商、代理商等洽談 內(nèi)容 交易雙方的基本情況及交易目的 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 成交價(jià)格及價(jià)格類(lèi)型 成交日期 付款方式 交易情況 如總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)單價(jià)；如拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格；如美元、港幣、日元等 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無(wú)隱價(jià)瞞價(jià)情況以及有無(wú)債務(wù)清償、人為抬價(jià)或親友間交易，合并土地的買(mǎi)賣(mài)等特殊交易情況。 名 稱(chēng) 坐 落 賣(mài) 方 買(mǎi) 方 成交價(jià)格 貨幣種類(lèi) 成交日期 付款方式 房 地 產(chǎn) 狀 況 說(shuō) 明 區(qū)位狀況說(shuō)明 權(quán)益狀況說(shuō)明 實(shí)物狀況說(shuō)明 交易情況說(shuō)明 坐落位置圖 建筑平面圖 房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表 房地產(chǎn)類(lèi)型： 用途 應(yīng)相同 權(quán)利 性質(zhì)相同 規(guī)模相當(dāng) 建筑 結(jié)構(gòu) 應(yīng)相同 所處 地段 應(yīng)相同 估價(jià) 時(shí)點(diǎn) 應(yīng)相近，相差 1年以上不宜采用 價(jià)格類(lèi)型 應(yīng)相同 成交價(jià)格為 正常價(jià)格 ，或可修正為正常價(jià)格 選取可比實(shí)例 要求 建立比較基準(zhǔn) 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 統(tǒng)一 付款方式 統(tǒng)一 價(jià)格單位 估價(jià)中價(jià)格通常 以一次付清所需支付的金額 為基準(zhǔn) 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異。 ； ； 。 統(tǒng)一價(jià)格表示單位 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 交易情況修正 （ 1）含義： 交易情況修正是指 排除 交易行為中的 特殊因素所造成 的可比實(shí)例成交價(jià)格 偏差 ，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 （ 2）造成成交價(jià)格偏差的原因 ※ 有特殊利害關(guān)系人之間的交易； ※ 急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易； ※ 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； ※ 交易雙方或一方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息了解不充分 ※ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； ※ 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。 ※ 測(cè)定種種特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度； ※ 利用百分率法和差額法進(jìn)行交易情況修正，求得可比實(shí)例的正常價(jià)格，實(shí)際估價(jià)中常采用百分率法進(jìn)行交易情況修正 。 已知某一房地產(chǎn)的正常價(jià)格為 1500元 /m2 ，可比實(shí)例價(jià)格比正常價(jià)格高 10%，求可比實(shí)例的價(jià)格？ 可比實(shí)例價(jià)格 =正常價(jià)格 *（ 1+10%） =1500*（ 1+10%） =1650元 /m2 （ 3）交易情況修正的方法 交易日期修正 （ 1）含義： 將可比實(shí)例在 其成交日期 時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的價(jià)格的過(guò)程稱(chēng)交易日期修正。 （ 2）采用百分率法修正，其公式為： 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 =
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