【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：房地產(chǎn)的正常市價(jià)是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。所以采用 “ 選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格。 ”作技術(shù)路線。 成本法。是在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)的情況下，我們可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加（積算）作為估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)。其價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)值累加而成。 收益法。是將房地產(chǎn)作為一種投資 ，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。 假設(shè)開發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。 三、 不同估價(jià)對(duì)象的估價(jià)技術(shù)路線。 估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的 “ 集資房 ” 。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起 5 年以后可以上 市。 房地產(chǎn)抵債評(píng)估，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離上市之日還有 6 個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)；然后在選用成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)；最終確定房屋的基準(zhǔn)售價(jià)。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 企業(yè)聯(lián)營(yíng)技術(shù)路線，即聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例取決于投入聯(lián)營(yíng)企 業(yè)的房的產(chǎn)價(jià)值。通過(guò)確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)分配比例確定聯(lián)營(yíng)企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價(jià)值。 我的案例筆記（ 03年 z 續(xù)） 第四部分 估價(jià)方法：（《估價(jià)理論與方法》） 一、 市場(chǎng)比較法：難點(diǎn)是交易修正。 適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易案例較多。 搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容： ① 交易雙方的基本情況和交易目的。要說(shuō)明交易雙方是否在公開的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等； ②交易實(shí)例房 地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購(gòu)物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況； ③成交日期； ④成交價(jià)格。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說(shuō)明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況； ⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容； ⑥交易情況。（見下面 5） 選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合：（案例在 3 個(gè)以上 10 個(gè)以下） ①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相 同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 ②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。 ③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)） ④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。 ⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。 ⑥可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。 ⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。 ⑧可比實(shí)例的成交價(jià) 格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算 — 買入價(jià)和賣出價(jià)的平均價(jià)）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。 交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。（ a 有利害人之間的交易； b 急于出售或急于購(gòu)買的交易； c 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng) 行情缺乏了解的交易； d 交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易； e 特殊方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售； f 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來(lái)繳納或應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)買賣雙方協(xié)議由買方來(lái)繳納； g 相鄰房地產(chǎn)合并交易； h 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法： ① 正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ② 正常成交價(jià)格 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) =買方實(shí)際支付的價(jià)格。 交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?？?通過(guò)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。 ① 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（ 1177。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 ②采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（ 1177。價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；③建筑材料價(jià) 格指數(shù)或變動(dòng)率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。 在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。 房地產(chǎn)狀況修正。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。 思路是：首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在 這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度（直接比較和間接比較）；最后根據(jù)差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?？捎冒俜致史?、差額法和回歸分析法進(jìn)行修正。注意：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是在成交日期時(shí)的狀況。 求取比準(zhǔn)價(jià)格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò) 20%，綜合調(diào)整不得超過(guò) 30%。 ******方法應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的問題： ? 可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價(jià)目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房?產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長(zhǎng)于 1 年，長(zhǎng)于 1 年的說(shuō)明理由； ? 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價(jià)格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。 ? 影響因素的選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較； ? 各因素的修正方向是否有誤。因素說(shuō)明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價(jià)格是否進(jìn)行了綜合和說(shuō)明。 二、 收益法：難點(diǎn)是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和資本化率的確定。 基本思路：由于房地產(chǎn)壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)繼續(xù) 獲得收益。所以，購(gòu)買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來(lái)可以獲得的一系列資金。 在實(shí)際估價(jià)中，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”，由有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。 收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于：①可獲得收益的大小；②可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短；③獲得該凈收益的可靠性。 收益法適用的對(duì)象和條件：收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類房地 產(chǎn)有收益即可。如目前自用或空閑的住宅，可設(shè)想為出租情況下運(yùn)用此方法。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等（均為客觀值）。 估算潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入。 估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：指維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。不包括所得稅、房 地產(chǎn)抵押貸款償還額、建筑物折舊、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改建擴(kuò)建費(fèi)。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 =運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 /有效毛收入 凈收益的求?。? ①出租型房地產(chǎn)。凈收益 =租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－稅金－租賃代理費(fèi) 租金收入 =有效毛收入 +租賃保證金、押金等利息收入 在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 上決定。應(yīng)該注意租約約定稅費(fèi)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，從而確定扣除項(xiàng)目。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。 ②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金和經(jīng)營(yíng)者 利潤(rùn)沒有分開。 A、商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)。凈收益 =銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn)。Ｂ、工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)。凈收益＝產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)。 ③自用或尚未使用的房地產(chǎn)：比照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)有關(guān)資料計(jì)算，或直接比較得出。 ④混合型?？闯墒歉鞣N單一收益類型房地產(chǎn)的組合，分別計(jì)算，然后綜合。 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制 的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。 利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 資本化率的確定。 ?市場(chǎng)提取法：是通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 A、在 V=a/r 情況下，可以采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。 B、在 V=a[1－ 1/(1+r)n]/r的情況下，通過(guò)試錯(cuò)法或內(nèi)插法求取。 C、在在 V=a/(r－ g)情況下，是通過(guò) r=a/V+g來(lái)求取 r。 ?安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）：安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債利率或中國(guó)人民銀行公布的一年期存款年利率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。資本化率 =安全利率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠。 ?投資收益率排序插入法。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序， 將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。 ?投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率。 R=M RM+（ 1－ M） RE RM— 抵押貸款收益率 RE— 自有資本要求的正常收益率 L— 抵押貸款額度（比例） ②土地與建筑物的組合。 R0=L RL+（ 1－ L） RB RB— 建筑物資本化率 RL— 土地資本化率 資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，它應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投 資收益率。 剩余技術(shù)。 ① 土地剩余技術(shù)。 VL=（ Ao－ VBRB ） / RL，土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。另外，在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。 ②建筑物剩余技術(shù)。 VB=（ Ao－ VLRL ） / RB，建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否過(guò)大或過(guò)小很有用處。此外，它還可以用來(lái)估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購(gòu)建 價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。 用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡(jiǎn)單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。 收益年限的確定： ①對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； ②對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收 益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)； ③對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)對(duì)象。如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一： A 先根據(jù)經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益年限