【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)：要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、樓層、凈高、建筑面積、裝修、無形價(jià)值等內(nèi)容。2）住宅：要具體分析房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容。3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。4）寫字樓：要具體分析用地面積、外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)施設(shè)備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類型、建筑面積、可出租面積等內(nèi)容。（2）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不分析A．土地權(quán)益狀況：（1）土地所有權(quán)狀況；（2）土地使用權(quán)狀況；（3）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；（4）土地使用管制（容積率或建筑控制規(guī)模、建筑高度、建筑密度、綠地率、土地用途）；（5）目前使用狀況；（6）其他特殊情況。B. 建筑物權(quán)益狀況：（1）房屋所有權(quán)狀況；（2）出租或占用情況；（3）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況；（4）其他特殊情況。C. 在建工程：（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程施工許可證的取得情況。D. 房屋所有權(quán)又分為單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)；他項(xiàng)權(quán)利為地役、抵押、租賃（3）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析A. 位置狀況：坐落、方位、不重要場(chǎng)所（設(shè)施）距離、臨街狀況、朝向、樓層；：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況(就是觃劃)、停車方便程度；：自然環(huán)境、人文環(huán)境，景觀：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施【注意】關(guān)于樓層和朝向到底屬于區(qū)位還是實(shí)物狀況，具體情況具體分析，見理論教材P404第一自然段——“估價(jià)對(duì)象的用途和實(shí)物狀況不同，對(duì)其區(qū)位狀況的界定會(huì)有所不同。例如，居住、商業(yè)、辦公和工業(yè)用途的房地產(chǎn)，它們的區(qū)位狀況的具體內(nèi)容就有所不同。再如，估價(jià)對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)，還是其中一幢住宅樓或一幢住宅樓中的一套住房，對(duì)區(qū)位狀況和界定是不同的。如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向、樓層、所處樓幢。”【應(yīng)試補(bǔ)充】根據(jù)不同的用途如何描述區(qū)位狀況1）商業(yè)：要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況、樓層等內(nèi)容；2）住宅：要具體分析交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、公用配套設(shè)施、環(huán)境狀況、樓層、朝向等內(nèi)容；3）工業(yè)：要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容。4）寫字樓：集聚程度、交通條件、樓層、周邊環(huán)境。市場(chǎng)背景分析；31缺少市場(chǎng)背景分析；市場(chǎng)背景分析過簡，要分析與估價(jià)對(duì)象同類房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在、未來市場(chǎng)情況（估價(jià)對(duì)象缺未來市場(chǎng)趨勢(shì)分析）。要按從宏觀到微觀，由大區(qū)域市場(chǎng)到小區(qū)域市場(chǎng)，重點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)類似物業(yè)市場(chǎng)狀況分析。要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)：（1）采用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)交易的活躍程度，類似物業(yè)的價(jià)格水平。（2）采用收益法時(shí)，側(cè)重分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)類似物業(yè)租賃活躍程度及租金水平。（具體分析，不作強(qiáng)制要求）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的分析過程，一定要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去、現(xiàn)在和可預(yù)見未來的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析。（不可缺少）【注意】市場(chǎng)背景分析過于簡單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。從大的方面應(yīng)有以下兩坑內(nèi)容：（1）未進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析的（2）未進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析的（這個(gè)必須有?。練v年真題1】05年答案“技術(shù)報(bào)告缺市場(chǎng)背景分析”。【歷年真題2】13年答案“缺估價(jià)對(duì)象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢(shì)分析?！弊罡咦罴咽褂梅治?；教材P2131最高最佳使用分析應(yīng)只有一種用途，不應(yīng)為兩種或多種。估價(jià)方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）；（注意：應(yīng)選用兩種或兩種以上的估價(jià)方法，如果只選用了一種方法在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要充分說明不選用其他方法的理由，應(yīng)該首選的各方法不選的也要說明理由。前邊結(jié)果報(bào)告中有定義的話此處可以無定義！不管選用了幾種方法測(cè)算，只要有沒選用的方法就要明確說明不選用方法的理由，否則可以作為一處錯(cuò)誤予以指出。）51沒說明選用方法的理由以及估價(jià)方法的定義。52一般應(yīng)選用兩種或兩種以上的估價(jià)方法（只選用一種方法，應(yīng)說明未選用其他估價(jià)方法的理由）53估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，未說明沒選用收益法的理由；估價(jià)對(duì)象為在建工程，未說明不選用假設(shè)開發(fā)法的理由?！練v年真題1】07年答案“沒有說明估價(jià)方法選用理由（編者注：結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒給出）”?！練v年真題2】12年答案“選用市場(chǎng)法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例”估價(jià)測(cè)算過程；6．估價(jià)結(jié)果確定要詳細(xì)說明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果及其確定的方法和理由【注意】其可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤主要表現(xiàn)在：（1）確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分。，如何得到最終結(jié)果，沒有說明，例如權(quán)重差別大沒有說明原因。估價(jià)結(jié)果需要有理由來支持,例如說：“估價(jià)原則、估價(jià)人員周密計(jì)算、根據(jù)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、專家意見、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價(jià)結(jié)果”?！肮纼r(jià)結(jié)果”與計(jì)算結(jié)果不一致。（2）最終結(jié)果應(yīng)說明總價(jià)和單價(jià)，并要有大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。（3）注意：必須不致估價(jià)委托人函和結(jié)果報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果一致；如果是抵押報(bào)告的同時(shí)披露三種價(jià)值：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款、最終的抵押價(jià)值。【歷年真題1】03年的真題答案“未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由”。【歷年真題2】05年答案“估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)（編者注：結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒有單價(jià)）”；05年第二個(gè)答案“估價(jià)結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分”?！練v年真題3】08年答案“估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)”【歷年真題4】08年答案“估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣”【歷年真題5】09年答案“估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值的說明”【歷年真題6】10年答案“技術(shù)報(bào)告結(jié)果中未計(jì)算抵押價(jià)值（或說未考慮法定優(yōu)先受償款）”；10年第二個(gè)答案“估價(jià)結(jié)果取兩種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值缺乏理由”【歷年真題7】14年答案：嚴(yán)格講，在估價(jià)結(jié)果中“本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價(jià)原則”重復(fù)且最好說明有謹(jǐn)慎原則?！練v年真題8】14年答案：估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”及其親筆簽名。【歷年真題9】14年答案：估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺少“實(shí)地查勘期”。【歷年真題10】14年答案：確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，對(duì)兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴(yán)謹(jǐn)。八、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示（僅限抵押報(bào)告）1．變現(xiàn)能力分析1）估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；2）假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；3）變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序?！練v年真題】09年答案“估價(jià)報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析”2．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示1）關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素迚行分析說明；2）評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的變化予以考慮說明；3）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；4）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；5）合理使用評(píng)估價(jià)值；6）定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值迚行評(píng)估等?！練v年真題1】10年答案“缺少風(fēng)險(xiǎn)提示”【歷年真題2】13年答案“缺少風(fēng)險(xiǎn)提示”【歷年真題3】15年答案：估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺“風(fēng)險(xiǎn)提示”項(xiàng)九、附件附件的基本資料包括：1）估價(jià)委托書復(fù)印件；2）估價(jià)對(duì)象位置示意圖；3）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)對(duì)象迚行了實(shí)地查勘及迚行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。（當(dāng)無法迚入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部迚行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)說明未迚入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部迚行實(shí)地查勘及其具體原因。實(shí)地查勘的相關(guān)照片應(yīng)包拪估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。對(duì)未迚行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，可丌包拪估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)丌足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明。）4）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件（當(dāng)估價(jià)委托人丌是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人丏估價(jià)報(bào)告為非鑒證性估價(jià)報(bào)告時(shí)，可丌包拪估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件，但應(yīng)說明無估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件的具體原因，幵將估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)丌足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明）。5）估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款迚行了調(diào)查，幵應(yīng)提供反映估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的資料。【注意】當(dāng)丌是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可丌包拪該情況6）可比實(shí)例位置圖和外觀照片?！咀⒁狻慨?dāng)未采用比較法迚行估價(jià)時(shí)，可丌包拪該圖和照片。7）與業(yè)幫劣情況和相關(guān)與業(yè)意見。8）估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料；9）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；10）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件；其他：房屋征收人不被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果迚行估價(jià)，估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供征收人不被征收人簽字認(rèn)可的對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的書面結(jié)果，幵做為附件；【歷年真題1】04年答案“估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件”【歷年真題2】07年答案“附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印析”；07年第二個(gè)答案“附件缺少估價(jià)對(duì)象內(nèi)部照片”；07年第三個(gè)答案“附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明”?！練v年真題3】10年答案“附件位置不對(duì)，應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后”【歷年真題4】估價(jià)報(bào)告缺最后一大項(xiàng)（第八項(xiàng)）附件。估價(jià)測(cè)算過程常見錯(cuò)誤詳細(xì)說明所選用的各種估價(jià)方法的測(cè)算步驟、計(jì)算公式和計(jì)算過程及其中的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來源和確定依據(jù)等1） 收益法(客觀收益不是實(shí)際收益、出租率、空置率、凈收益以年為單位、扣除商業(yè)利潤、超額利潤)一、有效毛收入1．獲取收益二方式：分為出租和自營，但重點(diǎn)是出租的，自營不太考。2．有效毛收入必須考慮租賃保證金和押金的利息收入、空置和收租損失3．租金水平：①租金內(nèi)涵交待不清；②租賃實(shí)例狀況描述不完整、不清晰；③租賃實(shí)例可比性較差。4．租約限制：有租約按租約期內(nèi)的合同租金，沒租約或租約外按市場(chǎng)客觀租金。二、運(yùn)營費(fèi)用（扣除項(xiàng)目不要多項(xiàng)也不漏項(xiàng)）運(yùn)營費(fèi)用中四不包括：1．所得稅；2．抵押貸還本付息額；3．折舊攤銷；4．改擴(kuò)建費(fèi)用；也就是說純收益應(yīng)中包括以上四項(xiàng)。運(yùn)營費(fèi)用六應(yīng)扣除（4+2）：維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)（投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅+城鎮(zhèn)土地使用稅）、租賃費(fèi)用（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代理費(fèi)）、租賃稅費(fèi)（兩稅一費(fèi)、租賃手續(xù)費(fèi)）?！居洃浖几[】“房管保修、租賃稅費(fèi)”三、凈收益1．沒用客觀收益而是用了實(shí)際收益；2．沒有考慮出租率和空置損失、出租率或入住率或滿客率；3．收益中沒有包括有形收益和無形收益；4．未考慮未來收益的變化。四、變化趨勢(shì)分析：凈收益流量變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)應(yīng)該充分。五、報(bào)酬率或資本化率選用1．報(bào)酬率選用的方法不正確，有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法；2. 報(bào)酬率的確定不具有客觀性；3. 未說明報(bào)酬率的來源，或說確定報(bào)酬率的依據(jù)不充分、無理由；安全利率的選取沒有必要的說明或選錯(cuò)，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率應(yīng)選取同一時(shí)期國債利率或銀行存款利率，絕對(duì)不可以是貸款利率；【相關(guān)鏈接】在成本法中的投資利息一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率4．采用了非本類房地產(chǎn)的報(bào)酬率，如商業(yè)的用了住宅的報(bào)酬率。，如地下車庫和地上辦公樓用同一個(gè)報(bào)酬率。、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)六、收益期限的確定 、土地使用期限作為收益年限（∵沒有交代建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限孰短，∴無法考慮剩下二部分價(jià)值：剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值，或剩余建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地出讓期限界滿需要無償收回時(shí)建筑物殘值予以補(bǔ)償?shù)那樾危?，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別,租約期內(nèi)用合同租金，租約期外用客觀的市場(chǎng)租金；；；，前邊結(jié)果報(bào)告用月收益，后邊技術(shù)報(bào)告用年收益；七、選用公式易出錯(cuò)點(diǎn)（必須列出字母或文字公式?。?．選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的；2．選用了無限年計(jì)算公式（一般選有限年計(jì)算公式）；3．未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計(jì)算公式；4. 未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計(jì)算公式。①有效毛收入＝潛在毛租金收入空置和收租損失+其地收入②潛在毛租金收入=全部可出租面積最有可能的租金水平③房地產(chǎn)租金水平應(yīng)是社會(huì)客觀租金水平，且為未來的預(yù)測(cè)值（應(yīng)作出說明）。房產(chǎn)是否已簽約，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，對(duì)已簽租約的，在租約期內(nèi)按租賃合同約定計(jì)算租金收入，租約期外，按未來社會(huì)平均租金計(jì)算，租金收入。④注意可比實(shí)例，租金的內(nèi)涵、交易方式是否與估價(jià)對(duì)象一致。（租金內(nèi)含應(yīng)作必要說明）⑤計(jì)算可出租面積時(shí)，應(yīng)注意其準(zhǔn)確性，不應(yīng)包括大廳、管理用房等面積（其收益已在其他功能房地產(chǎn)租金收益中體現(xiàn)）。⑥不同樓層、不同用途應(yīng)分別確定租金。⑦沒有考慮出租率（入住率、滿客率）、押金或租賃保證金的利息收入、空置率， A1 有關(guān)面積套錯(cuò)（總面積、出租面積、建筑面積、使用面積、可轉(zhuǎn)讓面積、可出租面積）；A2凈收益應(yīng)以年為單位，看前后是否一致，有否漏乘12或365A3在凈收益中未扣除無形資產(chǎn)價(jià)值或正常商業(yè)利潤、超額利潤等歸屬于其他資產(chǎn)（如設(shè)備）的收益；應(yīng)扣除不屬于房地產(chǎn)帶來的收益。A4租賃收入與租金收入概念混淆；租金與凈收益概念偷換；A5客觀潛在租金的求取過程過于簡單（可采用市場(chǎng)提取的方法求?。皇袌?chǎng)法提取的比準(zhǔn)租金應(yīng)說明是預(yù)測(cè)值。A6不應(yīng)采用實(shí)際收益，而應(yīng)采用客觀收益。A7計(jì)算有效毛收入時(shí)認(rèn)為空置率為0或者入住率為100%不合理。即使真有這種情況，至