20xx年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預(yù)習(xí)(16)(編輯修改稿)
2025-08-31 08:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （net ine ratio，NIR）。因為凈收益等于有效毛收入減去運營費用，所以凈收益率是運營費用率的補(bǔ)集，即：NIR＝1－OER潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益等，通常以年度計，并假設(shè)在年末發(fā)生。（二）基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益，其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，例如旅館、娛樂中心、汽車加油站等。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有以下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，例如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。例如，某餐館正常經(jīng)營的收入為100萬元，費用為36萬元，經(jīng)營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)凈收益為100－36－24＝40（萬元）?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益的具體求取因估價對象的收益類型不同而有所不同，可歸納為下列4種情況：①出租的房地產(chǎn)；②營業(yè)的房地產(chǎn)；③自用或尚未使用的房地產(chǎn)；④混合收益的房地產(chǎn)。（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取出租的房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入等其他收入。出租人負(fù)擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素（地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤），一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費用，因此，出租人負(fù)擔(dān)的費用是如表71所列的費，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。出租的房地產(chǎn)求取凈收益需要扣除的運營費用表71項目名稱出租人負(fù)擔(dān)承租人負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量年金額水費電費燃?xì)赓M供暖費空調(diào)費有線電視費電話費上網(wǎng)費家具設(shè)備折舊［1］物業(yè)服務(wù)費［2］建筑物專有部分維修費房屋保險費［3］房地產(chǎn)稅［4］租賃費用［5］租賃稅費［6］其他費用注：［1］如果由出租人提供家具設(shè)備（如家具、電視機(jī)、電冰箱、空調(diào)機(jī)、熱水器等），應(yīng)扣除它們的折舊費；［2］如物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費用；[3］如投保房屋火災(zāi)險等的保險費；［4］如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅等；［5］如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向出租人收取的租賃代理費；［6］包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費。在實際求取凈收益時，通常是在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定應(yīng)當(dāng)扣除的費用項目。如果租賃合同約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果租賃合同約定部分或全部費用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的房地產(chǎn)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費用項目多，名義租金就會低一些。（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取營業(yè)的房地產(chǎn)的最大特點是，房地產(chǎn)所有者同時也是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。（3）農(nóng)地凈收益的測算，是由農(nóng)地年產(chǎn)值（全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價）扣除種苗費、肥料費、水利費、農(nóng)藥費、農(nóng)具費、人工費、畜工費、機(jī)工費、農(nóng)舍費、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤等。（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1