【正文】 E建筑結(jié)構(gòu)不相同；F權(quán)利性質(zhì)不相同；（估價(jià)對(duì)象為劃撥，可比實(shí)例為出讓地，在估價(jià)結(jié)果中應(yīng)扣除出讓金）G時(shí)間不接近可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近（一般不超過一年，超過兩年應(yīng)說明市場(chǎng)相對(duì)較平穩(wěn)）H交易類型與估價(jià)目的不吻合；I應(yīng)為正常成交價(jià)或可修正為正常成交價(jià)（如稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的應(yīng)作調(diào)整）J土地等級(jí)不相同。E5沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)（使用估價(jià)對(duì)象實(shí)際的已經(jīng)發(fā)生的或當(dāng)前的收益或費(fèi)用）E6價(jià)值重復(fù)計(jì)算，大堂和自用辦公用房、管理用房等不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值；E7要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。E2功能不同、用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的報(bào)酬率；估價(jià)對(duì)象采用了非同類房地產(chǎn)的報(bào)酬率。D收益法公式中的錯(cuò)誤：D1收益法的計(jì)算公式的選用未說明理由；（如收益穩(wěn)定并在出讓合同中已約定不可續(xù)期時(shí)方可用V=A/Y[11/（1+Y）N]，如按一定比率遞增的g的取值缺乏理由）；D2收益法的公式是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末，若凈收益發(fā)生在期初，則應(yīng)用A末=A初（1+Y）進(jìn)行調(diào)整D3如用收益年限為無(wú)限年，選用無(wú)限年的公式計(jì)算，在凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。C、收益年限中的錯(cuò)誤：C1估價(jià)技術(shù)報(bào)告收益法的估價(jià)測(cè)算過程收益年限錯(cuò)誤（主要要對(duì)比土地出讓剩余年限、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和開發(fā)周期之間的關(guān)系）；——（鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命取70年；）—沒有特殊說明就直接將將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限。租賃稅費(fèi)（包括“二稅一費(fèi)”、租賃手續(xù)費(fèi)），計(jì)算基礎(chǔ)是有效毛收入；租賃用費(fèi)率取值要求同上。B5計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。B3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中缺項(xiàng)或多項(xiàng)（如少房產(chǎn)稅、兩稅一費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地使用稅、租賃管理費(fèi)，多了物業(yè)管理費(fèi)、所得稅）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。、A18租賃收入中應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。A16綜合用途的估價(jià)對(duì)象租金計(jì)算有漏算，如車庫(kù)（停車場(chǎng)）的收入。收益中應(yīng)包括有形收益、無(wú)形收益。A6不應(yīng)采用實(shí)際收益，而應(yīng)采用客觀收益。（租金內(nèi)含應(yīng)作必要說明）⑤計(jì)算可出租面積時(shí)，應(yīng)注意其準(zhǔn)確性，不應(yīng)包括大廳、管理用房等面積（其收益已在其他功能房地產(chǎn)租金收益中體現(xiàn)）。，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別,租約期內(nèi)用合同租金，租約期外用客觀的市場(chǎng)租金；；；，前邊結(jié)果報(bào)告用月收益，后邊技術(shù)報(bào)告用年收益；七、選用公式易出錯(cuò)點(diǎn)（必須列出字母或文字公式！）1．選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的；2．選用了無(wú)限年計(jì)算公式（一般選有限年計(jì)算公式）；3．未說明未來(lái)收益不變化而選取了未來(lái)收益不變化計(jì)算公式；4. 未說明未來(lái)收益如何變化而選取了未來(lái)收益發(fā)生變化的計(jì)算公式。四、變化趨勢(shì)分析：凈收益流量變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或者不合理的，升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)應(yīng)該充分。4．租約限制：有租約按租約期內(nèi)的合同租金，沒租約或租約外按市場(chǎng)客觀租金。8）估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料；9）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；10）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件；其他：房屋征收人不被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果迚行估價(jià)，估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供征收人不被征收人簽字認(rèn)可的對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的書面結(jié)果，幵做為附件；【歷年真題1】04年答案“估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件”【歷年真題2】07年答案“附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印析”；07年第二個(gè)答案“附件缺少估價(jià)對(duì)象內(nèi)部照片”；07年第三個(gè)答案“附件缺少他項(xiàng)權(quán)利證明”。5）估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說明對(duì)估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款迚行了調(diào)查，幵應(yīng)提供反映估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的資料。（當(dāng)無(wú)法迚入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部迚行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)說明未迚入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部迚行實(shí)地查勘及其具體原因?！練v年真題10】14年答案：確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，對(duì)兩種方法結(jié)果采用算術(shù)平均的理由說明不充分不嚴(yán)謹(jǐn)?！練v年真題2】05年答案“估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)（編者注：結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒有單價(jià)）”；05年第二個(gè)答案“估價(jià)結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分”?！肮纼r(jià)結(jié)果”與計(jì)算結(jié)果不一致。【歷年真題1】07年答案“沒有說明估價(jià)方法選用理由（編者注：結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都沒給出）”。估價(jià)方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）；（注意：應(yīng)選用兩種或兩種以上的估價(jià)方法，如果只選用了一種方法在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要充分說明不選用其他方法的理由，應(yīng)該首選的各方法不選的也要說明理由。（不可缺少）【注意】市場(chǎng)背景分析過于簡(jiǎn)單也可視為一項(xiàng)錯(cuò)誤。要按從宏觀到微觀，由大區(qū)域市場(chǎng)到小區(qū)域市場(chǎng)，重點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)類似物業(yè)市場(chǎng)狀況分析。如果是整個(gè)住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應(yīng)包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向、樓層、所處樓幢。C. 在建工程：（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程施工許可證的取得情況。3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。（注意：要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配?！練v年真題5】14年答案：估價(jià)結(jié)果中缺少單價(jià)表示或者未說明不列單價(jià)的理由?！練v年真題6】16年答案 估價(jià)方法中應(yīng)具體說明所選用估價(jià)方法的理由。（4）假設(shè)開發(fā)法：先預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值及正常開發(fā)成本和利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去正常的開發(fā)成本和利潤(rùn)等來(lái)計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?！練v年真題5】16年答案：應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502912015）而不是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T502911999）9．估價(jià)方法（注意：此處重定義輕理由）采用的方法及方法的理由（在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都必須說方法和理由，而且如果只選用了一種方法在結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告中都要充分說明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要提不選其他方法的理由，但是到了技術(shù)報(bào)告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價(jià)方法的未被采用理由）+ 方法定義（而定義只要求在結(jié)果報(bào)告中出現(xiàn)，在技術(shù)報(bào)告中可以不給出方法定義）。2.《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T508992013；3.《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》4.《估價(jià)委托書》。（注意：2011年教材增加：不可濫列估價(jià)原則，必須有針對(duì)性，切對(duì)所列估價(jià)原則進(jìn)行簡(jiǎn)要定義！如果無(wú)估價(jià)原則的定義算錯(cuò)誤?。練v年真題1】03年答案“缺少估價(jià)原則”。估價(jià)原則不符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求或缺某項(xiàng)原則?！?（見制度P15）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值類型可表述為：“為公開市場(chǎng)價(jià)值”；房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價(jià)值類型可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場(chǎng)價(jià)值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值依據(jù)”?！眱r(jià)值類型包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵?！練v年真題16】16年答案：估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán) 估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地使用權(quán)人估價(jià)時(shí)點(diǎn)（必須說明理由）51估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定不正確?！練v年真題13】14年案答：估價(jià)對(duì)象描述中，“至價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象無(wú)尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利登記，即估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為0”不對(duì)，一是法定優(yōu)先受償款不僅包含尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優(yōu)先受償款，二是法定優(yōu)先受償款是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的而不是“至價(jià)值時(shí)點(diǎn)”這段時(shí)間內(nèi)的。真題答案【歷年真題1】06年答案“結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積（或分?jǐn)偼恋孛娣e）。46租賃情況交待不清。43估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象缺建筑物或土地權(quán)屬狀況描述?！保?013教材刪除）（4） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”。（如資質(zhì)等級(jí)表述為甲級(jí)等表述有誤）注意：無(wú)資質(zhì)等級(jí)算錯(cuò)誤、有了資質(zhì)等級(jí)沒有資質(zhì)證書編號(hào)也算錯(cuò)誤，有了資質(zhì)等級(jí)要看業(yè)務(wù)范圍是否在資質(zhì)等級(jí)內(nèi)，超出等級(jí)承攬業(yè)務(wù)算錯(cuò)33法人代表（或法人等）表述有誤，應(yīng)為法定代表人。明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義：超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由估價(jià)報(bào)告使用者承擔(dān)；在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)和簽字的估價(jià)師承擔(dān)，但估價(jià)報(bào)告使用者不當(dāng)使用的除外。、抵押、查封等，但根據(jù)房屋征收估價(jià)目的的需要，假定估價(jià)對(duì)象沒有出租、抵押、查封等。本次估價(jià)未考慮補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響，委托方應(yīng)給予充分的考慮與重視。B選用條款1）若估價(jià)對(duì)象土地為劃撥地，應(yīng)說明本次評(píng)估以出讓地或以劃撥地為前提；2）若估價(jià)對(duì)象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應(yīng)說明本次評(píng)估以何種用途為前提；3）若估價(jià)對(duì)象面積出現(xiàn)了差異或無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說明本次評(píng)估面積確認(rèn)的方法，并以此作為前提；4）必要時(shí)應(yīng)設(shè)定土地開發(fā)程度，并以此為前提；（假設(shè)開發(fā)法）5）必要時(shí)應(yīng)設(shè)定房地產(chǎn)所處狀態(tài)，如在建工程的施工進(jìn)度，并以此為前提；6）若估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)說明本次評(píng)估是否假設(shè)房地產(chǎn)處于完整狀態(tài)；7）對(duì)綜合用途類估價(jià)對(duì)象，應(yīng)說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。53估價(jià)結(jié)果中有未考慮抵押權(quán)的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響（非抵押估價(jià)目的）54組成部分：本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查的資料； 估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響；本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件?！練v年真題1】07年答案“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明缺少參加實(shí)地查勘的估價(jià)人員姓名”【歷年真題2】08年答案“估價(jià)師聲明應(yīng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”（注意：但此條在2014年以后考試中不算錯(cuò)誤）【歷年真題3】12年答案“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估”估價(jià)假設(shè)和限制條件51估價(jià)報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件中缺估價(jià)假設(shè)或限制條件或內(nèi)容不全。估價(jià)師聲明41估價(jià)報(bào)告注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中缺對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行（和未進(jìn)行）實(shí)地查看的注冊(cè)估價(jià)師的姓名。2房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款【歷年真題5】16年答案：封面中“估價(jià)作業(yè)日期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”致委托人函（一般來(lái)說，應(yīng)包括估價(jià)過程的簡(jiǎn)要介紹、估價(jià)對(duì)象范圍等） 31估價(jià)報(bào)告致委托人函中缺委托人的全稱； 32估價(jià)報(bào)告致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)截止年月日、報(bào)告出具日。八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估價(jià)委托人函（重點(diǎn)）三、目錄（很少考,2015教材將二、三顛倒了次序）四、估價(jià)師聲明（2013教材改變，原稱“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”。【歷年真題4】15年答案：估價(jià)作業(yè)期錯(cuò)誤，估價(jià)作業(yè)期的截止日期應(yīng)與致函日期一致。1在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值【歷年真題10】16年答案：在致委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法 致函方因?yàn)閄XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司目錄21包含項(xiàng)齊全21必須包含結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的二級(jí)目錄21估價(jià)報(bào)告目錄部分與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)報(bào)告的頁(yè)碼不一致。重要專業(yè)幫助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明。抵押估價(jià)是否把劃撥土地作為出讓土地評(píng)估。若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不負(fù)擔(dān)責(zé)任。2）估價(jià)對(duì)象所屬土地為劃撥用地。58找不出的話可寫其中存在錯(cuò)誤【注意】假設(shè)和限制中容易出錯(cuò)點(diǎn)如下：，說明采用的是“自主開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。（法定優(yōu)先受償），13年教材改版后將原來(lái)在結(jié)果報(bào)告中的使用期限變?yōu)樵诖颂?，如此處無(wú)算錯(cuò)，如使用期限放在結(jié)果報(bào)告算錯(cuò)。 32估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)中缺估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、住所、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)。（3） 征收農(nóng)民集體土地的：“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)。”估價(jià)對(duì)象41估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象土地的實(shí)物狀況描述不全，缺名稱，坐落、四至、面積、形狀，周圍環(huán)境，景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件（容積率、建筑覆蓋率、綠地率等），利用狀況； 42估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)物狀況描述不全，缺名稱，坐落，面積、層數(shù)（總層數(shù)估價(jià)對(duì)象所在層數(shù)）、用途（綜合用的應(yīng)說明每一層的用途）、建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀。45（估價(jià)對(duì)象為在建工程的）估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)對(duì)象中房屋的狀態(tài)交代不清(形象工程進(jìn)度)。（五）涉案評(píng)估應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的案情作必要說明。”【歷年真題8】12年答案“估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期”【歷年真題9】12年答案“估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”【歷年真題10】12年答案“估價(jià)對(duì)象中缺是否有共有權(quán)的說明”【歷年真題11】13年案答“缺估價(jià)對(duì)象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否共有權(quán)情況說明”【歷年真題12】14年案答估價(jià)對(duì)象介紹中缺少建筑物建成年份?！練v年真題15】15年案答：估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況中未說明是否有共有權(quán)情況?！練v年真題1】03年答案“估價(jià)時(shí)間用語(yǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)”【歷年真題2】13年答案“價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說明確定理由或說價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)目的往往具有不同的價(jià)值類型抵押價(jià)值的定義不是公開市場(chǎng)價(jià)值，價(jià)值定義表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（有限市場(chǎng)價(jià)值）減去法定優(yōu)先受償額后的余額；國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值定義表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房