【正文】 E建筑結(jié)構(gòu)不相同；F權利性質(zhì)不相同；（估價對象為劃撥，可比實例為出讓地，在估價結(jié)果中應扣除出讓金）G時間不接近可比實例交易日期與估價時點不接近（一般不超過一年，超過兩年應說明市場相對較平穩(wěn)）H交易類型與估價目的不吻合；I應為正常成交價或可修正為正常成交價（如稅費非正常負擔的應作調(diào)整）J土地等級不相同。E5沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)（使用估價對象實際的已經(jīng)發(fā)生的或當前的收益或費用）E6價值重復計算，大堂和自用辦公用房、管理用房等不應單獨計算價值；E7要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。E2功能不同、用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的報酬率；估價對象采用了非同類房地產(chǎn)的報酬率。D收益法公式中的錯誤：D1收益法的計算公式的選用未說明理由；（如收益穩(wěn)定并在出讓合同中已約定不可續(xù)期時方可用V=A/Y[11/（1+Y）N]，如按一定比率遞增的g的取值缺乏理由）；D2收益法的公式是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末，若凈收益發(fā)生在期初，則應用A末=A初（1+Y）進行調(diào)整D3如用收益年限為無限年，選用無限年的公式計算，在凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。C、收益年限中的錯誤：C1估價技術報告收益法的估價測算過程收益年限錯誤（主要要對比土地出讓剩余年限、建筑物剩余經(jīng)濟壽命和開發(fā)周期之間的關系）；——（鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物經(jīng)濟壽命取70年；）—沒有特殊說明就直接將將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限。租賃稅費（包括“二稅一費”、租賃手續(xù)費），計算基礎是有效毛收入；租賃用費率取值要求同上。B5計算費用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。B3運營費用中缺項或多項（如少房產(chǎn)稅、兩稅一費、保險費、土地使用稅、租賃管理費，多了物業(yè)管理費、所得稅）；計算費用時要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。、A18租賃收入中應包括有效毛租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。A16綜合用途的估價對象租金計算有漏算，如車庫（停車場）的收入。收益中應包括有形收益、無形收益。A6不應采用實際收益，而應采用客觀收益。（租金內(nèi)含應作必要說明）⑤計算可出租面積時，應注意其準確性，不應包括大廳、管理用房等面積（其收益已在其他功能房地產(chǎn)租金收益中體現(xiàn)）。，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別,租約期內(nèi)用合同租金，租約期外用客觀的市場租金；；；，前邊結(jié)果報告用月收益，后邊技術報告用年收益；七、選用公式易出錯點（必須列出字母或文字公式?。?．選用公式中字母含義說明不準確或者未說明的；2．選用了無限年計算公式（一般選有限年計算公式）；3．未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式；4. 未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式。四、變化趨勢分析：凈收益流量變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，升降幅度預測數(shù)值依據(jù)應該充分。4．租約限制：有租約按租約期內(nèi)的合同租金，沒租約或租約外按市場客觀租金。8）估價所依據(jù)的其他文件資料；9）房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件；10）注冊房地產(chǎn)估價師資格證書復印件；其他：房屋征收人不被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果迚行估價，估價師要求估價委托人提供征收人不被征收人簽字認可的對被征收房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的書面結(jié)果，幵做為附件；【歷年真題1】04年答案“估價報告不完整，缺少附件”【歷年真題2】07年答案“附件缺少房屋共有權證復印析”；07年第二個答案“附件缺少估價對象內(nèi)部照片”；07年第三個答案“附件缺少他項權利證明”。5）估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應說明對估價對象法定優(yōu)先受償款迚行了調(diào)查，幵應提供反映估價對象法定優(yōu)先受償款的資料。（當無法迚入估價對象內(nèi)部迚行實地查勘時，應說明未迚入估價對象內(nèi)部迚行實地查勘及其具體原因。【歷年真題10】14年答案：確定最終估價結(jié)果時，對兩種方法結(jié)果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹?！練v年真題2】05年答案“估價結(jié)果缺少單價（編者注：結(jié)果報告和技術報告都沒有單價）”；05年第二個答案“估價結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分”?！肮纼r結(jié)果”與計算結(jié)果不一致?！練v年真題1】07年答案“沒有說明估價方法選用理由（編者注：結(jié)果報告和技術報告都沒給出）”。估價方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）；（注意：應選用兩種或兩種以上的估價方法，如果只選用了一種方法在結(jié)果報告和技術報告中都要充分說明不選用其他方法的理由，應該首選的各方法不選的也要說明理由。（不可缺少）【注意】市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。要按從宏觀到微觀，由大區(qū)域市場到小區(qū)域市場，重點估價對象所處片區(qū)類似物業(yè)市場狀況分析。如果是整個住宅小區(qū)，則其區(qū)位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區(qū)位狀況應包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區(qū)位狀況既包括朝向、樓層、所處樓幢。C. 在建工程：（1）建設用地規(guī)劃許可證；（2）建設工程規(guī)劃許可證；（3）建設工程施工許可證的取得情況。3）工業(yè)：要具體分析用途、用地面積、建筑物結(jié)構(gòu)、建筑面積、設施設備等內(nèi)容。（注意：要與封面上的估價報告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配?！練v年真題5】14年答案：估價結(jié)果中缺少單價表示或者未說明不列單價的理由?！練v年真題6】16年答案 估價方法中應具體說明所選用估價方法的理由。（4）假設開發(fā)法：先預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值及正常開發(fā)成本和利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去正常的開發(fā)成本和利潤等來計算估價對象價值的方法?！練v年真題5】16年答案：應依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502912015）而不是中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）9．估價方法（注意：此處重定義輕理由）采用的方法及方法的理由（在結(jié)果報告和技術報告中都必須說方法和理由，而且如果只選用了一種方法在結(jié)果報告和技術報告中都要充分說明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要提不選其他方法的理由，但是到了技術報告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價方法的未被采用理由）+ 方法定義（而定義只要求在結(jié)果報告中出現(xiàn)，在技術報告中可以不給出方法定義）。2.《房地產(chǎn)估價基本術語標準》GB/T508992013；3.《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》4.《估價委托書》。（注意：2011年教材增加：不可濫列估價原則，必須有針對性，切對所列估價原則進行簡要定義！如果無估價原則的定義算錯誤?。練v年真題1】03年答案“缺少估價原則”。估價原則不符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求或缺某項原則。” （見制度P15）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值類型可表述為：“為公開市場價值”；房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務價值類型可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據(jù)”?！眱r值類型包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵?！練v年真題16】16年答案：估價對象中未說明估價對象是否有共有權 估價對象中未說明估價對象房屋用途和土地使用權人估價時點（必須說明理由）51估價時點設定不正確。【歷年真題13】14年案答：估價對象描述中，“至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0”不對，一是法定優(yōu)先受償款不僅包含尚未注銷的他項權利，還有拖欠建筑工程款和其他法定優(yōu)先受償款，二是法定優(yōu)先受償款是價值時點的而不是“至價值時點”這段時間內(nèi)的。真題答案【歷年真題1】06年答案“結(jié)果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。46租賃情況交待不清。43估價結(jié)果報告估價對象缺建筑物或土地權屬狀況描述?！保?013教材刪除）（4） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價目的：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”。（如資質(zhì)等級表述為甲級等表述有誤）注意：無資質(zhì)等級算錯誤、有了資質(zhì)等級沒有資質(zhì)證書編號也算錯誤，有了資質(zhì)等級要看業(yè)務范圍是否在資質(zhì)等級內(nèi)，超出等級承攬業(yè)務算錯33法人代表（或法人等）表述有誤，應為法定代表人。明確估價報告使用期限的意義：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任應由估價報告使用者承擔；在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關責任應由出具估價報告的估價機構(gòu)和簽字的估價師承擔，但估價報告使用者不當使用的除外。、抵押、查封等，但根據(jù)房屋征收估價目的的需要，假定估價對象沒有出租、抵押、查封等。本次估價未考慮補交土地出讓金及相關稅費對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，委托方應給予充分的考慮與重視。B選用條款1）若估價對象土地為劃撥地，應說明本次評估以出讓地或以劃撥地為前提；2）若估價對象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應說明本次評估以何種用途為前提；3）若估價對象面積出現(xiàn)了差異或無權威數(shù)據(jù)，應說明本次評估面積確認的方法，并以此作為前提；4）必要時應設定土地開發(fā)程度，并以此為前提；（假設開發(fā)法）5）必要時應設定房地產(chǎn)所處狀態(tài)，如在建工程的施工進度，并以此為前提；6）若估價對象已設定他項權利，應說明本次評估是否假設房地產(chǎn)處于完整狀態(tài)；7）對綜合用途類估價對象，應說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。53估價結(jié)果中有未考慮抵押權的存在對房地產(chǎn)價值的影響（非抵押估價目的）54組成部分：本次估價的假設前提；未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查的資料； 估價中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響；本估價報告使用的限制條件?！練v年真題1】07年答案“注冊房地產(chǎn)估價師聲明缺少參加實地查勘的估價人員姓名”【歷年真題2】08年答案“估價師聲明應是注冊房地產(chǎn)估價師聲明”（注意：但此條在2014年以后考試中不算錯誤）【歷年真題3】12年答案“注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當事人要求進行評估”估價假設和限制條件51估價報告估價假設和限制條件中缺估價假設或限制條件或內(nèi)容不全。估價師聲明41估價報告注冊房地產(chǎn)估價師聲明中缺對估價對象進行（和未進行）實地查看的注冊估價師的姓名。2房地產(chǎn)估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款【歷年真題5】16年答案：封面中“估價作業(yè)日期”應為“估價報告出具日期”致委托人函（一般來說，應包括估價過程的簡要介紹、估價對象范圍等） 31估價報告致委托人函中缺委托人的全稱； 32估價報告致委托人函中缺估價對象、估價目的、估價時點、價值類型、估價截止年月日、報告出具日。八大要素考情分析一、封面（很少考）二、致估價委托人函（重點）三、目錄（很少考,2015教材將二、三顛倒了次序）四、估價師聲明（2013教材改變，原稱“注冊房地產(chǎn)估價師聲明”。【歷年真題4】15年答案：估價作業(yè)期錯誤，估價作業(yè)期的截止日期應與致函日期一致。1在估價時點假定未設定法定優(yōu)先受償權利下的市場價值【歷年真題10】16年答案：在致委托人函中應明確選用的估價方法 致函方因為XXX房地產(chǎn)估價有限公司而不是分公司目錄21包含項齊全21必須包含結(jié)果報告和技術報告的二級目錄21估價報告目錄部分與所對應的估價報告的頁碼不一致。重要專業(yè)幫助應具體說明，不應籠統(tǒng)說明。抵押估價是否把劃撥土地作為出讓土地評估。若提供資料失實或有任何隱匿，本公司不負擔責任。2）估價對象所屬土地為劃撥用地。58找不出的話可寫其中存在錯誤【注意】假設和限制中容易出錯點如下：，說明采用的是“自主開發(fā)前提”，還是“自愿轉(zhuǎn)讓前提”、“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。（法定優(yōu)先受償），13年教材改版后將原來在結(jié)果報告中的使用期限變?yōu)樵诖颂?，如此處無算錯，如使用期限放在結(jié)果報告算錯。 32估價結(jié)果報告估價機構(gòu)中缺估價機構(gòu)的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、住所、估價機構(gòu)的資質(zhì)等級。（3） 征收農(nóng)民集體土地的：“為被征地農(nóng)民支付法定補償提供價值依據(jù)?！惫纼r對象41估價結(jié)果報告估價對象土地的實物狀況描述不全，缺名稱，坐落、四至、面積、形狀，周圍環(huán)境，景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件（容積率、建筑覆蓋率、綠地率等），利用狀況； 42估價結(jié)果報告估價對象建筑物的實物狀況描述不全，缺名稱，坐落，面積、層數(shù)（總層數(shù)估價對象所在層數(shù)）、用途（綜合用的應說明每一層的用途）、建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀。45（估價對象為在建工程的）估價結(jié)果報告估價對象中房屋的狀態(tài)交代不清(形象工程進度)。（五）涉案評估應對估價對象的案情作必要說明?！薄練v年真題8】12年答案“估價對象中缺土地使用權出讓年限或土地使用權起始日期”【歷年真題9】12年答案“估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”【歷年真題10】12年答案“估價對象中缺是否有共有權的說明”【歷年真題11】13年案答“缺估價對象是否有他項權、是否共有權情況說明”【歷年真題12】14年案答估價對象介紹中缺少建筑物建成年份?！練v年真題15】15年案答：估價對象權屬狀況中未說明是否有共有權情況?！練v年真題1】03年答案“估價時間用語錯誤，應為估價時點”【歷年真題2】13年答案“價值時點未說明確定理由或說價值時點應為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點，通常為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型抵押價值的定義不是公開市場價值，價值定義表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時點假定未設定優(yōu)先受償權利下的市場價值（有限市場價值）減去法定優(yōu)先受償額后的余額；國有土地上房屋征收補償估價的價值定義表述為：“被征收房屋價值是指被征收房