20xx年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預(yù)習(xí)(26)(編輯修改稿)
2025-08-31 08:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金”和地租，也就是區(qū)別了土地的租金和地租。從這個區(qū)別中他論述了地租的計算問題：“田莊的收入與土地的收益不同，我們必須仔細(xì)加以區(qū)別。田莊上總有房屋建筑、垣籬、樹木等等有價值的東西，這些東西可與土地分開對待。這就是說，田莊提供的收入并不完全來自土地，部分是投資于上述有價值的東西所生的利息。在田莊收入項下，扣除房屋、樹木、垣籬等一切可與土地分開的東西的價值所生的利息，剩余之?dāng)?shù)屬于土地本身，我稱它為地租?！苯又?，他指出斯密關(guān)于地租計算的不正確之處：“亞當(dāng)．斯密認(rèn)為—他在這方面的觀點至新近已為大多數(shù)政治經(jīng)濟學(xué)家所信奉—，從田地產(chǎn)品中，或者說從這些產(chǎn)品的貨幣總值中，減去租地者支付工人的工資和經(jīng)營費用以及投資的一般利潤之后，剩余之?dāng)?shù)即為‘地租’。由此，以及從亞當(dāng)斯密關(guān)于‘地租’的用詞中可見，斯密把田莊主從出租的田莊中所得的收入稱之為‘地租’。”根據(jù)杜能的論述，其地租計算用現(xiàn)在的概念來表達，即為：地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息杜能下面的一段話也是很有見地的，甚至可以看成是假設(shè)開發(fā)法的最早思想：“有一田莊，莊上全部房屋、樹木、垣籬都遭焚毀，凡想購置這一田莊的人，在估值時總首先考慮，田莊建設(shè)完備之后，這塊土地的純收益是多少，然后扣除建造房屋等投資的利息，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)確定買價。” （八）馬克思馬克思（Karl Marx，18181883）的地租理論是在批判和繼承其前人，特別是李嘉圖的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來的，但具有不同于其前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。這里僅對馬克思關(guān)于地租的計算做一歸納總結(jié)。馬克思講：“在配第看來，因為谷物的價值決定于它所包含的勞動時間，而地租等于總產(chǎn)品減去工資和種子，所以地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品。這里，地租包括利潤；利潤還沒有同地租分開。”“由于競爭使市場價格平均化，所以優(yōu)等地的產(chǎn)品就要同劣等地的產(chǎn)品等價銷售。優(yōu)等地的產(chǎn)品價格中超過生產(chǎn)費用的這一余額就構(gòu)成地租……地租不僅是扣除工資以后，而且還是扣除經(jīng)營利潤以后的余額，所以，如果土地占有者的收入只是來自克扣工資，地租就不可能存在?！备鶕?jù)此論述可以看出，馬克思關(guān)于地租的計算是要扣除生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的。馬克思關(guān)于地租的計算，可以完整地從馬克思對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。對于任何一塊產(chǎn)生地租的土地，可以歸結(jié)為下列3種情況之一：①提供級差地租的土地；地租＝級差地租＋絕對地租；②僅提供絕對地租的土地：地租＝絕對地租；③壟斷土地：地租＝壟斷地租。假設(shè)最劣等土地為A，其產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格是PA；較好一級土地為B，其產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格是PB；第三級土地為C，其產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格是PC；第四級土地為D，其產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格是PD。根據(jù)馬克思的論述，如果假定最劣等土地A不支付地租，則該土地上的產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格PA就是一般的調(diào)節(jié)市場的生產(chǎn)價格。在這種情況下，B級土地的地租為：PA－PB＝d；C級土地的地租為：PA－PC＝2d；D級土地的地租為：PA－PD＝3d。但馬克思講，在論述級差地租時假定最劣等土地A不支付地租是為了論述問題的方便，實際上“這個前提是錯誤的”。最劣等土地A也會提供地租＝r。這時，就會得出以下兩個結(jié)論：（1）A級土地上的產(chǎn)品價格，不是由它的個別生產(chǎn)價格來調(diào)節(jié)，而是包含著一個超過它的個別生產(chǎn)價格的余額r，即＝PA＋r。（2）在這種情況下，雖然產(chǎn)品的一般價格會發(fā)生本質(zhì)變化，但級差地租的規(guī)律卻不會因此失去作用。既然A級土地上的產(chǎn)品價格為一般市場價格＝PA＋r，那么，B，C，D等各級土地上的產(chǎn)品價格也同樣；PA＋廠。如對B級土地來說，因為PA－PB＝d，所以，（PA＋r）－（PB＋r）同樣＝d；對C級土地來說，PA－PC＝（PA＋r）－（PC＋r）＝2d，等等。根據(jù)馬克思的上述論述，A，B，C，D各級土地的總地租量為，A級土地的地租＝r＝（PA＋r）－PA＝一般市場價格一A級土地上的個別生產(chǎn)價格；B級土地的地租＝r＋d＝（PA＋r）－PB＝一般市場價格－B級土地上的個別生產(chǎn)價格；C級土地的地租＝r＋2d＝（PA＋r）－PC＝一般市場價格一C級土地上的個別生產(chǎn)價格，等等。從而，無論是提供絕對地租的A級土地，還是同時提供絕對地租和級差地租的B，C，D級土地，它們各自的地租量都等于一般市場價格減去其個別生產(chǎn)價格。對于某些自然條件特別有利的土地，馬克思說它們能提供壟斷地租。壟斷地租的產(chǎn)生，是由于在壟斷土地上能生產(chǎn)稀有的土特產(chǎn)品，從而使產(chǎn)品能提供一個壟斷價格。例如，生產(chǎn)特種葡萄酒的葡萄園，會提供一個壟斷價格，這個壟斷價格會提供一個相當(dāng)大的超額利潤。這種壟斷價格帶來的超額利潤，會因為土地所有權(quán)的存在作為地租落入土地所有者手里。從壟斷地租量來看，壟斷地租＝壟斷價格－壟斷土地上的個別生產(chǎn)價格，也即等于市場價格減去其個別生產(chǎn)價格。綜上所述，根據(jù)馬克思的思想，任何一塊土地的地租都等于該塊土地所提供的產(chǎn)品的市場價格減去該塊土地生產(chǎn)該產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格，用公式表示即為：地租＝市場價格－個別生產(chǎn)價格為了更好地理解馬克思關(guān)于地租的計算，還需要了解馬克思關(guān)于市場價格和個別生產(chǎn)價格的具體化。關(guān)于市場價格很好理解，不必說明，這里就是個另C生產(chǎn)價格的具體化問題。關(guān)于個別生產(chǎn)價格，綜合馬克思的以下兩句話就可得出：“成本要素（已耗費的不變資本和可變資本的價值）加上一個由一般利潤率決定，并按全部預(yù)付資本（包括已經(jīng)消耗的和沒有消耗的）計算的利潤。”“生產(chǎn)中消耗的不變資本和可變資本加上平均利潤（＝企業(yè)主收入加上利息）。”因此，如果用現(xiàn)在的觀點把利潤（企業(yè)主收入）與利息分開的話，馬克思關(guān)于地租的計算公式可簡單地寫成：地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息（九）其他（1）威廉羅雪爾（Wilhelm Roscher，18171894）講：“地租最好與農(nóng)場收入或佃租有所區(qū)別。從土地收益中扣除工資和利息等項之后余下的部分才是地租。（2）伊利（Richard Theodore Ely，18541943）和莫爾豪斯（Moorehouse）說：地租的理論，或者說土地收益的理論，首先被認(rèn)為是同農(nóng)地有關(guān)系的，為了簡便，或許用這類土地來說明這個理論更為妥當(dāng)?！捌┤缫挥€地產(chǎn)30蒲式耳小麥，而花掉的費用，即勞力和資本（工具、裝備、肥料等等）是15元。如果麥子賣5角錢一蒲式耳，則每英畝的總收入剛夠勞力和其他費用的開銷，而土地則毫無收益，因此，我們說沒有地租可言”?！耙躯渻r漲到6角一蒲式耳，那么，每英畝的總收入就是18元，從中減去勞力和其他費用，還凈余3元，或者說，3元錢的地租。要確定市地的地租，也可照樣來做。從一定的收益中，減去例如建筑投資的利息、折舊、損耗及其他費用之后所剩下來的余額就是土地本身的收益?！保?）雷利巴洛維（）認(rèn)為：“地租可以簡單地看做是一種經(jīng)濟剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分?！彼摹⒌刈獾臏y算根據(jù)上面介紹的地租理論，現(xiàn)將地租的測算總結(jié)如下：（1）計算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤。其中，土地上投入資本的利息不包括，對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的投入資本的利息。（2）土地是在最佳用途下使用的。這一點可以由競標(biāo)地租理論來說明，如圖113，土地上有三種競爭性的用途及其地租支付能力曲
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1