20xx年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預(yù)習(xí)(26)-在線瀏覽
2024-09-14 08:13本頁面
【正文】 。因此，這偏遠地方，必須維持較大數(shù)量的勞動，而農(nóng)業(yè)家利潤及地主地租所出自的剩余部分，勢必減少。對于未經(jīng)改良的土地，地主也要求地租，而所謂改良費用的利息或利潤，一般只是這原有地租的附加額。不過，在續(xù)訂租約時，地主通常要求增加地租，好像改良是由他出資本搞的。工資和利潤的高低，是價格高低的原因，而地租的高低，卻是價格高低的結(jié)果。他還將房租區(qū)分為建筑物租和地皮租兩個部分。為使建筑業(yè)與其他行業(yè)立于同一水準(zhǔn)，這種建筑物租，就須第一足夠支給建筑業(yè)者一種利息，相當(dāng)于他把資本對確實抵押品貸出所能得到的利息；第二足夠他不斷修理房屋，換句話說就是他在一定年限內(nèi)能收回其建筑房屋所費的資本。在市場利率為百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能提供相當(dāng)于全部建筑費用的百分之六或百分之六點五的收入，那建筑主的利潤，就算是足夠了。利潤既與利息成比例，如果建筑業(yè)的利潤，在任何時候超過上述比率過多，則其他行業(yè)上的資本，將會有很多移用到建筑業(yè)上來，直至這方面的利潤，降到它正當(dāng)?shù)乃綖橹?。全部房租中，凡超過提供合理利潤的部分，自然歸作地皮租。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價格，而是產(chǎn)品的價格決定地租。他創(chuàng)立了級差地租論，說一國之內(nèi)，各區(qū)土壤互有差異，假設(shè)分等級排列，依次為A，B，C，D，E，F(xiàn)六個等級。如果各等級土地上的產(chǎn)品售價都相同，則生產(chǎn)一單位的產(chǎn)品，以肥沃度愈高的土地所獲的利潤愈多，因為它的生產(chǎn)費用較低。（五）大衛(wèi)．李嘉圖大衛(wèi)李嘉圖比斯密更明確地把地租區(qū)分為嚴格意義上的地租和通俗意義上的地租，后者包含投資于土地的資本的利息和利潤。但在地租的計算方面，看不出有什么大的進展。李嘉圖關(guān)于地租的計算用現(xiàn)在的概念來表達，即為：地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤（六）馬爾薩斯．關(guān)于地租的計算，馬爾薩斯（Thomas Rober tMalthus，17661834）在1820年出版的《政治經(jīng)濟學(xué)原理》中寫道：“我們可以給地租下的定義是，總產(chǎn)品中，除去耕種土地的一切種類的支出后留歸地主的那個部分，支出中包括所使用的資本根據(jù)當(dāng)時的一般農(nóng)業(yè)資本利潤率計算的利潤。馮．杜能（Johann Heinrich von Thtinen，17831850）的地租理論與李嘉圖的地租理論并稱古典地租理論之雙壁，杜能被譽為研究空間經(jīng)濟的鼻祖。這種研究是以地租的計算為基礎(chǔ)的，因此地租的計算問題在他那里顯得較為具體。從這個區(qū)別中他論述了地租的計算問題：“田莊的收入與土地的收益不同，我們必須仔細加以區(qū)別。這就是說，田莊提供的收入并不完全來自土地，部分是投資于上述有價值的東西所生的利息?！苯又?，他指出斯密關(guān)于地租計算的不正確之處：“亞當(dāng)．斯密認為—他在這方面的觀點至新近已為大多數(shù)政治經(jīng)濟學(xué)家所信奉—，從田地產(chǎn)品中，或者說從這些產(chǎn)品的貨幣總值中，減去租地者支付工人的工資和經(jīng)營費用以及投資的一般利潤之后，剩余之?dāng)?shù)即為‘地租’。斯密關(guān)于‘地租’的用詞中可見，斯密把田莊主從出租的田莊中所得的收入稱之為‘地租’?！?（八）馬克思馬克思（Karl Marx，18181883）的地租理論是在批判和繼承其前人，特別是李嘉圖的地租理論的基礎(chǔ)上創(chuàng)立起來的，但具有不同于其前人的嶄新的科學(xué)內(nèi)容。馬克思講：“在配第看來，因為谷物的價值決定于它所包含的勞動時間，而地租等于總產(chǎn)品減去工資和種子，所以地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品。”“由于競爭使市場價格平均化，所以優(yōu)等地的產(chǎn)品就要同劣等地的產(chǎn)品等價銷售?！备鶕?jù)此論述可以看出，馬克思關(guān)于地租的計算是要扣除生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的。對于任何一塊產(chǎn)生地租的土地，可以歸結(jié)為下列3種情況之一：①提供級差地租的土地；地租＝級差地租＋絕對地租；②僅提供絕對地租的土地：地租＝絕對地租；③壟斷土地：地租＝壟斷地租。根據(jù)馬克思的論述，如果假定最劣等土地A不支付地租，則該土地上的產(chǎn)品個別生產(chǎn)價格PA就是一般的調(diào)節(jié)市場的生產(chǎn)價格。但馬克思講，在論述級差地租時假定最劣等土地A不支付地租是為了論述問題的方便，實際上“這個前提是錯誤的”。這時，就會得出以下兩個結(jié)論：（1）A級土地上的產(chǎn)品價格，不是由它的個別生產(chǎn)價格來調(diào)節(jié)，而是包含著一個超過它的個別生產(chǎn)價格的余額r，即＝PA＋r。既然A級土地上的產(chǎn)品價格為一般市場價格＝PA＋r，那么，B，C，D等各級土地上的產(chǎn)品價格也同樣；PA＋廠。根據(jù)馬克思的上述論述，A，B，C，D各級土地的總地租量為，A級土地的地租＝r＝（PA＋r）－PA＝一般市場價格一A級土地上的個別生產(chǎn)價格；B級土地的地租＝r＋d＝（PA＋r）－PB＝一般市場價格－B級土地上的個別生產(chǎn)價格；C級土地的地租＝r＋2d＝（PA＋r）－PC＝一般市場價格一C級土地上的個別生產(chǎn)價格，等等。對于某些自然條件特別有利的土地，馬克思說它們能提供壟斷地租。例如，生產(chǎn)特種葡萄酒的葡萄園，會提供一個壟斷價格，這個壟斷價格會提供一個相當(dāng)大的超額利潤。從壟斷地租量來看，壟斷地租＝壟斷價格－壟斷土地上的個別生產(chǎn)價格，也即等于市場價格減去其個別生產(chǎn)價格。關(guān)于市場價格很好理解，不必說明，這里就是個另C生產(chǎn)價格的具體化問題?！薄吧a(chǎn)中消耗的不變資本和可變資本加上平均利潤（＝企業(yè)主收入加上利息）。羅雪爾（Wilhelm Roscher，18171894）講：“地租最好與農(nóng)場收入或佃租有所區(qū)別。（2）伊利（Richard Theodore Ely，18541943）和莫爾豪斯（Moorehouse）說：地租的理論，或者說土地收益的理論，首先被認為是同農(nóng)地有關(guān)系的，為了簡便，或許用這類土地來說明這個理論更為妥當(dāng)。如果麥子賣5角錢一蒲式耳，則每英畝的總收入剛夠勞力和其他費用的開銷，而土地則毫無收益，因此，我們說沒有地租可言”。要確定市地的地租，也可照樣來做?！保?）雷利”四、地租的測算根據(jù)上面介紹的地租理論，現(xiàn)將地租的測算總結(jié)如下：（1）計算公式：地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤。（2）土地是在最佳用途下使用的。從圖113上可以看到，在市場競爭條件下，每一塊土地都會由能支付最高地租的用途使用，因此，OA段的地租是由用途I的地租支付能力決定的，而不是由用途Ⅱ或用途Ⅲ的地租支付能力決定的；朋段的地租是由用途Ⅱ的地租支付能力決定的，而不是由用途工或用途Ⅲ的地租支付能力決定的；B以外的地租是由用途Ⅲ的地租支付能力決定的，而不是由用途I或用途Ⅱ的地租支付能力決定的。（3）土地是在最佳集約利用下使用的。另有D級一英畝土地，第一次投入3鎊生產(chǎn)費用生產(chǎn)4夸特，并提供9鎊的超額利潤；第二次投入3鎊生產(chǎn)費用生產(chǎn)3夸特，并提供6鎊的超額利潤；第三次投入3鎊生產(chǎn)費用生產(chǎn)2夸特，并提供3鎊的超額利潤；第四次投入3鎊生產(chǎn)費用生產(chǎn)1夸特，沒有超額利潤。這18鎊超額利潤會轉(zhuǎn)化為地租，即D級一英畝土地的地租不會僅由第一次投入3鎊生產(chǎn)費用所提供的9鎊超額利潤決定，而是由繼續(xù)投入直至第四次為止所提供的18鎊超額利潤決定。（4）銷售稅費、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤、等質(zhì)勞動力要獲得等量工資等的要求。根據(jù)馬克思的思想，假設(shè)最劣等土地A上的個別生產(chǎn)價格為PA，較好一級土地B上的個別生產(chǎn)價格為幾，第三級土地C上的個別生產(chǎn)價格為
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