【正文】 分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的?！　．按份共有所有權(quán)　　B．專(zhuān)有部分所有權(quán)　　C．共同關(guān)系成員權(quán)　　D．共同部分持份權(quán)　　E．長(zhǎng)期使用和租賃 　　2．有一開(kāi)發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買(mǎi)價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（　?。＜椎貕K土地單價(jià)為506元/m2，土地使用年限為50年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有（ ）?！　．最佳用途　　B．最佳位置　　C．最佳規(guī)?！　．最佳環(huán)境　　E．最佳集約度　　5．選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（　?。┑?。　　A．環(huán)境景觀　　　B．離市中心距離　　C．朝向　　　　　D．城市規(guī)劃限制條件　　E．地勢(shì)　　7．下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（　　 ）。　　A．單位比較法　　B．工料測(cè)量法　　C．指數(shù)調(diào)整法　　D．分部分項(xiàng)法　　E．成新折扣法　　9．從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（　?。┑?。　　A．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期　　B．開(kāi)發(fā)期又可稱(chēng)為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期　　C．開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同　　D．經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷(xiāo)售期和出租期　　E．在有租賃的情況下，租售期通常到開(kāi)發(fā)完成的日期　　11．長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括（ ）等方法?！　．形狀相似　　　B．在同一條街道上只有一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段　　C．面積接近　　　D．地塊相連　　E．可及性相當(dāng)　　13．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（ ）。　　A．一面臨街　　　　　B．兩面臨街　　C．土地形狀為矩形　　D．土地形狀為正方形　　E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率　　15．獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（?。?。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。）　　1．本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)。 （　?。ńㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　3．現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。（　?。　?．在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。 （　）　　7．被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。 （　　）　　9．用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。 （　　）　　11．運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （　?。　?3．估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（ ）　　15．估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之曰止。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　1．某出租的寫(xiě)字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20％，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫(xiě)字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25％。請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫(xiě)字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫(xiě)字樓各一幢。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見(jiàn)如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫(xiě)字樓將用于出租。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　?。?）同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫(xiě)字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%。假設(shè)住宅樓在銷(xiāo)售期末一次性全部售出?！　。?）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。（12分）2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案　　一、單選題　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B 6．D　7．C　8．C　9．D　10．A　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D　　二、多選題　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC　　11．ABCE　12．DE 13．ABDE　14．ACE　15．BC　　三、判斷題　　1．√　2．　3．　4．√　5．　6．√　7．√　8．√　9．　10．　　11．√ 12． 13．√ 　14．√　15．　　四、計(jì)算題　　1．解：　?。?）計(jì)算未來(lái)3年的凈利益?！　。?）計(jì)算收益價(jià)格。　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值?！　、賹?xiě)字樓年租金收入=1201500070％(1－20％)12=　?、趯?xiě)字樓押金：30％=　?、蹖?xiě)字樓押金運(yùn)用年收益：3％=　?、苡嘘P(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：30％=　?、葑赓U凈收入：+=　　⑥寫(xiě)字樓價(jià)值：　　⑦寫(xiě)字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=(1+10％)3=　　3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：+=　?。?）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。　　1）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)：75006％=450萬(wàn)元　　2）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)折現(xiàn)值：450/(1+10％)3=　?。?）所能支付的最高土地價(jià)格=(總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用)(1+3％)　　=()/(1+3％)　　=　　第二種答案：　?。↖）項(xiàng)目總建筑面積：　　10000=30000m2　　其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m2　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值?！　?）住宅樓部分：180015000（1+5％)=2835萬(wàn)元　　寫(xiě)字樓部分：280015000(1+5％)=4410萬(wàn)元　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：　　2835[(1+10％)+(1+10％)]=　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：　　4410[(1+10％)+(1+10％)]=　　4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：　　+=　?。?）住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)及折現(xiàn)值?！　?）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用）　　=－450－　　=72381萬(wàn)元　　2）貼現(xiàn)：　　(1+10％)3=　　3）地價(jià)款=(1+3％)=2005年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分?！　．獨(dú)一無(wú)二和供給有限　　B．獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大　　C．流動(dòng)性差和價(jià)值最大　　D．不可移動(dòng)和用途多樣　　2．在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般（ ）來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．4000　B．5000　C．6000　D．9000　　4．假設(shè)某類(lèi)住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類(lèi)住宅需求的價(jià)格彈性為（ ）。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ā。敲娴貎r(jià)為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（　 ）元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．委托人　B．估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者　C．管理部門(mén)　D．中立　　8．回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是（ ）。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)?！　．　B． 　C．　D．　　11．某地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7％，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．　B．　C．　D．　　12．某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（ ）元。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（ ）元/m2?！　．100　B．50　C．50　D．100　　15．下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）。　　A．76880 B．79104 C．77952　D．81562　　17．某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為（?。?。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將產(chǎn)生（ ）萬(wàn)元的貶值。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年。　　A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定　　B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定　　C．新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定　　D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定　　21．某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2．若報(bào)酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（ ）元/m2?！　．280　B．285　C．290　D．295　　23．某寫(xiě)字樓年出租猙收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（ ）萬(wàn)元。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。　　A．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法　　B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法　　C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法　　D．未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法　　27．在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ ）?！　．3100　B．3195　C．3285　D．3300　　29．當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（ ）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。　　A．4800　B．5124　C．5800　D．7124　　31．下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法的表述中，不正確的是（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．　B．　C．　D．　　33．某大廈總建筑面積1000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（ ）?！　．大氣環(huán)境　B．聲覺(jué)環(huán)境　C．衛(wèi)生環(huán)境　D．治安環(huán)境　　35．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）　　1．房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（ ）等。　　A．　　　B．　　C．　　　D．　　E．　　4．雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．土地所有權(quán)　　　　　B．國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)　　C．宅基地土地使用權(quán)　　D．大型游樂(lè)場(chǎng)　　E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房　　6．運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．建筑規(guī)?！　．臨路狀況　　C．樓層　　　　D．建筑窖積率　　E．繁華程度　　8．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括（ ）等。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)　　C．未來(lái)獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小　　E．未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)矩　　11．在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（?。＃ńㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金　　B．收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整　　C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏　　D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力　　E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格　　13．某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價(jià)為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的為（ ）。　　A．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的　　B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)　　C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān)　　D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化　　E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降　　15．房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（　）綜合決定的。每題2分。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。 （　）　　2．某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。 （?。　?．在城市房屋拆遷沽價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 （ ）　　6．成本法是先分別求取估