房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試真題及答案匯總20xx年-在線瀏覽
2024-09-14 15:49本頁面
【正文】 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值?！ ∈?、估價(jià)結(jié)果（略） 十一、估價(jià)人員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2004年10月10日至2004年10月16日。 六、估價(jià)測(cè)算過程 （一）收益法估價(jià)測(cè)算過程 估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。估價(jià)對(duì)象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故： 年有效毛收入=80123000090％（）+100300006％+100012100100％ =.。根據(jù)市的規(guī)定和估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為1500元/m2（確定依據(jù)及過程略），故： 年維修費(fèi)=150038002％= ?。?）年管理費(fèi)。％計(jì)，故： 年保險(xiǎn)費(fèi)=150038000％= ?。?）年房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對(duì)象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故： 年土地使用稅=55000=. ?。?）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=++++= 年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用== ，采用市場(chǎng)提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）％（具體過程略）?！ ∽怨纼r(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年， 短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則： V=A/R[11/（1+R）n]=％[11/（1+％）37]= 。項(xiàng)目 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 估價(jià)對(duì)象 坐落 路號(hào) 路號(hào) 路 路號(hào) 用途 寫字樓 寫字樓 寫字樓 寫學(xué)樓 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 2003年12月10日 2004年2月10日 2004年4月10日 2004年10月10日 成交價(jià)格 6300 6750 6760 地上建筑層數(shù) 26 28 30 30 個(gè)別因素（綜合） 一般 一般 一般 一般 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 —— ?。?）交易情況修正?！ 。?）交易、日期修正?！ 。?）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/9100/10100/100。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1％（具體分析判斷過程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/9100/10100/99。 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=（+）/2＝ 取整為20350（精確到萬元） 單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2（取整） 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。（本題10分。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)。
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