房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評估項目案例分析(ppt67)-管理案例(編輯修改稿)
2024-09-23 16:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 90%的證券機構(gòu)從事此項業(yè)務(wù) ? 截止 2020年 4月底 ， 全國共有發(fā)行 A股的上市公司 1102家 。 第一大股東為國家持股的公司 ， 占全部公司總數(shù)的 65%， 第一大股東為法人股東的 ， 占全部公司總數(shù)的 31%， 兩者之和所占比例高達 96%。 ? 截止 2020年 5月底 ， 深滬兩市發(fā)行總股本 37,099,893萬元 ， 其中國家股 19,695,677萬元 ， 占全部股本的 53%， 法人股3,186,120萬元 ， 占全部股本的 9%， 兩者之和所占比例高達62%。 ? 截止 2020年 6月底 ， 已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共 94家 ，占全部上市公司的 %。 凍結(jié)國有股及社會法人股共 796,971萬股 ， 占全部國有股及社會法人股的 %。 法人股評估 —待規(guī)范的新增業(yè)務(wù) ? 使機構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù) ? 處罰的直接原因是評估機構(gòu)未進入股權(quán)所在企業(yè)實施現(xiàn)場調(diào)查和工作程序 ， 而出具了評估報告 ? 處罰的基本原因是法人股每股評估價值遠低于每股凈資產(chǎn) ， 造成了國有資產(chǎn)的流失 ， 受到社會的關(guān)注 法人股評估 —政策風(fēng)險 ? 法釋 （ 2020） 28號文 《 關(guān)于凍結(jié) 、 拍賣上市公司國有股和社會法人股若干問題的規(guī)定 》 第十三條規(guī)定： “ 股權(quán)拍賣保留價 ， 應(yīng)當(dāng)按照評估值確定 。 ” ? 財企 （ 2020） 656號 《 關(guān)于上市公司國有股被人民法院凍結(jié) 、 拍賣有關(guān)問題的通知 》 第五條也規(guī)定拍賣保留價應(yīng)按評估值確定 。 ? 國家國有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的 《 股份有限公司國有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見 》 第十七條規(guī)定： “ 轉(zhuǎn)讓的價格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn) 、 凈資產(chǎn)收益率 、 實際投資價值 （ 投資回報率 ） 、 近期市場價格以及合理的市盈率等因素來確定 ， 但不得低于每股凈資產(chǎn) 。 ” 法人股評估 —市場風(fēng)險 ? 涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴重的沖突 ? 拍賣中的操縱行為 ? 市場的蓄意利用 —通過拍賣渠道低價實現(xiàn)國退民進 —“鄭州宇通 ” 事件 法人股評估 —評估中的技術(shù)障礙 ? 在何種情況下實施現(xiàn)場程序 ， 如何實施現(xiàn)場程序 ? “ 清算前提 ” OR”持續(xù)經(jīng)營前提 ” ? 拍賣底價是 “ 市場價值 ” OR“非市場價值 ” ? 特殊的報告使用者和特殊的報告披露 法人股評估 —幾點建議 ? 市場法和收益法并用 ? 市場法應(yīng)考慮的重點：根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì) 、 轉(zhuǎn)讓內(nèi)容 、 轉(zhuǎn)讓條件 、 上市公司所屬行業(yè)等 ， 選取各方面與評估對象接近的轉(zhuǎn)讓實例作為參照物 ， 通過對企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu) 、主營業(yè)務(wù)及行業(yè)前景 、 競爭地位 、 歷史收益情況和未來盈利能力 、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓時間 、轉(zhuǎn)讓條件 、 法人股總量 、 流通股市盈率 、 公司效率 、 公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價格的因素進行深入分析 ， 調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價率 。 ? 充分依賴市場信息 —上市公司信息及法人股投資信息 ? 依據(jù)風(fēng)險控制原則確定現(xiàn)場勘察是否進行及進行的深度 法人股評估 —幾點建議 報告特殊披露 ： ? 方法的選取思路 ? 重要參數(shù)的選取過程 ? 評估程序的實施過程 ? 提供了多種價值類型的 ， 應(yīng)對價值類型進行定義并在報告中明確限制使用的條件 法人股評估 —2020年拍賣案例總結(jié) ? 總體情況 ：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計拍賣案例的樣本 245個 ， 其流通折扣率平均為 ， 凈資產(chǎn)倍率為 ；流通折扣率在 ，凈資產(chǎn)倍率在 。 ? 有效樣本分析： ? 扣除掉流通折扣率在 10%以下 (主要為莊股或凈資產(chǎn)為負的 。 其流通折扣率已失真 ) ? 扣除凈資產(chǎn)在 （ 這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會很高 ） ? 扣除川投長鋼 、 太化股份 、 魯北化工 、 大冶特鋼 、 粵富華五支股票 ，共計出現(xiàn)了 15次 ? 其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為 ， 平均流通折扣率為 。 股權(quán)分置的基本思路 ? 非流通的法人股要獲得上市流通權(quán) ， 就要為取得流通權(quán)支付相應(yīng)的代價 ， 這就是解決股權(quán)分置過程中所稱的對價 。 這一對價是由非流通股東支付給流通股東的 。因為股票的流通量大了 ， 供需關(guān)系發(fā)生了變化 ， 股票的價格會降低 ， 流通股東的利益會受到損失 。 三一重工的案例 ? 三一重工股份有限公司實施股權(quán)分置改革對價方案為：以方案實施的股權(quán)登記日公司總股本 24000萬股 、 流通股 6000萬股為基數(shù) ，流通股股東每持有 10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的 股股票和 8元現(xiàn)金對價 。 ? 三一重工在 05年 3月 31日的凈資產(chǎn)為 ， 非流通股為 18000萬股 ， 流通股 6000萬股 。 按上述方案實施后 ， 原法人股東的股份變?yōu)?15900萬股 （ 180006000*） 。 ? 方案實施的股權(quán)登記日三一重工的股價為 。 理論上講 ， 股權(quán)分置的實施不影響流通股的股價 ， 但實際上證券市場會自然進行除權(quán) ， 因為前一天收盤買入的股票市值不會因為第二天的實施日而自動增值 ， 所以市場會進行自動除權(quán) 。 三一重工除權(quán)日的自然除權(quán)價為 。 三一重工的案例 ? 三一重工非流通股東所擁有的權(quán)益價值 =15900**6000=266295萬元 。 ? 法人股在未實施股權(quán)分置方案前的價格與當(dāng)時的流通股價的比例為： 原法人股的每股價格 = 權(quán)益價值 /原擁有的股數(shù)=266295/18000= 。 ? 與股權(quán)登記日流通股價的比例 =? 與原凈資產(chǎn)的倍率 = 紫江企業(yè) 的案例 ? 與股權(quán)登記日流通股價的比例 = ? 與原凈資產(chǎn)的倍率 = ABC上市公司法人股 評估案例 法人股評估問題探討 ?
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