房地產(chǎn)估價方法與案例-資料下載頁
2025-01-18 18:35本頁面
【正文】 相關(guān)。 所選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資報酬率。 不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，由于投資風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此， 估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。 累加法 市場提取法 投資報酬率排序插入法 將報酬率視為包含 無風(fēng)險報酬率和 風(fēng)險報酬率 兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加 利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的方法 （ 2）報酬率的求取方法 投資類型及其風(fēng)險 報酬率 報酬率應(yīng)落的區(qū)域 投資報酬率排序插入法 （一）概念 重置成本法是求取標(biāo)的建筑物在 估價時點(diǎn) 時的重新建造價格，然后 扣除折舊 ， 加上土地的價格 ，以此估算標(biāo)的不動產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。重置成本法也可以說是以不動產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算不動產(chǎn)價格的方法。 三、成本法 （二）理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價值論 賣方的 角度 替代原理 買方的 角度 （三）適用范圍 新的或相對較新的建筑物的價值評估 當(dāng)有充分資料可以衡量其折舊時，也可用于舊建筑物的價值評估 擬建建筑物、特殊目的或特制不動產(chǎn)以及其他在市場上 很少交易 的不動產(chǎn)的價值評估 新開發(fā)土地的價值評估 特殊評估目的下的不動產(chǎn)價值評估，如抵押價格、征用價格、保險價格等 （四）應(yīng)用限制 一般 不贊成單獨(dú)對土地 運(yùn)用重置成本法估價，使用這種測算方法不僅有困難而且不規(guī)范，在理論上也缺乏依據(jù)（新開發(fā)土地除外）。 對于使用期過長或特別舊的房產(chǎn)，很難準(zhǔn)確計量其價值損耗，即折舊；另一方面，這一方法很難估計由于設(shè)計、式樣等的規(guī)格與質(zhì)量，以及施工人員的素質(zhì)所造成的建筑物質(zhì)量上的差異。 （五）成本法的步驟 估算土地價格 估算建筑物重新建造價格 估算建筑物折舊 估算建筑物凈值 估算不動產(chǎn)價格 估算土地價格 新開發(fā)土地 土地價格 = 土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)成本＋銷售稅費(fèi)＋投資利息＋開發(fā)利潤 建筑物重新建造價格的估計 （ 1）概念 建筑物的重新建造價格是假設(shè)在 估價時點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的標(biāo)的不動產(chǎn)所需的一切合理、必要的 費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的 利潤 之和。 重新建 造價格 重置成本 重建成本 以有效價值日期當(dāng)時的價格，使用 原建筑物相同 的建材、建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)劃、施工質(zhì)量，并包含有與標(biāo)的不動產(chǎn)相同的功能不足、功能過當(dāng)和過時的情況下，復(fù)制 與標(biāo)的不動產(chǎn)完全一樣的新建筑物所需的建造成本。 以有效價值日期當(dāng)時的價格，使用 現(xiàn)代 建材和現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計和布局，建造與標(biāo)的不動產(chǎn)具有 相同效用 的新建筑物所需的建造成本。 重置成本 重建成本 適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件和設(shè)備 ，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價 。 適用于 有特殊保護(hù)價值 的建筑物的估價 ， 如古代帝王的皇宮 、 陵墓等建筑物 。 重新建造價格 建筑物折舊的估算 （ 1）概念 建筑物市場價值與重建成本或重置成本之間的差額。 （ 2）原因 物質(zhì)折舊 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊 有形損耗 ：是指建筑物在 實體 上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損 無形損耗 ：是指建筑物在 功能 上的缺乏、落后、過剩造成的建筑物價值減損 外部損耗 ：是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損 會計上的折舊 估價中的折舊 一般是指一項不動產(chǎn)在其預(yù)期的使用年限內(nèi)，有系統(tǒng)地將其成本分?jǐn)偟礁魇褂媚甓鹊馁M(fèi)用之中。 會計上的折舊注重的是 原始價值 的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收， C指的是資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化。 不需考慮如何系統(tǒng)地把不動產(chǎn)磨損費(fèi)用分?jǐn)偟礁鱾€年度中去，而是在估價之日，對由于各種原因所造成的不動產(chǎn)貶值做一個總的估計， 以表明其貶值的程度 。 估價上的 C指的是估價時點(diǎn)時的重新建造價格，因估價時點(diǎn)的不同而不同。 估價學(xué)中的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 年齡壽命法 依據(jù)相似建筑物的銷售實例分析，估計現(xiàn)有建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命總期望值以及有效使用年齡。利用有效使用年齡與總經(jīng)濟(jì)壽命的比率乘以建筑物重建成本或重置成本，即求得全部折舊類型的總折舊估計值。 建筑物折舊的求取方法
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