房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析1-資料下載頁(yè)
2025-04-17 00:03本頁(yè)面
【正文】 家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 十一、估價(jià)作業(yè)日期 1999年1月22日至1999年1月25日 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期限 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估有效期為評(píng)估基準(zhǔn)日后一年。即本評(píng)估報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)果有效期為：1999年1月22日至2000年1月21日。本評(píng)估目的在評(píng)估基準(zhǔn)日后一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)時(shí)，要以評(píng)估結(jié)果作為底價(jià)或定價(jià)依據(jù)。超過(guò)一年，需要重新進(jìn)行評(píng)估。 十三、評(píng)估說(shuō)明 1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測(cè)量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實(shí)地核對(duì)，取其確認(rèn)的合法面積。 2．本次評(píng)估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價(jià)值時(shí)參考。 常熟市房屋評(píng)估所 1999年1月25日 【案例分析】 本評(píng)估報(bào)告采用了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。 本項(xiàng)目評(píng)估目的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本案例作了說(shuō)明，因物業(yè)特殊性無(wú)可比實(shí)例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評(píng)估，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響，本報(bào)告未作說(shuō)明。 在應(yīng)用收益法估價(jià)中，計(jì)算扣除項(xiàng)目年支出中應(yīng)包含經(jīng)營(yíng)商業(yè)利潤(rùn)，報(bào)告中沒(méi)有涉及。資本化率（報(bào)告中稱(chēng)還原利率）以安全利率十風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率確定時(shí)，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年習(xí)率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根毛估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。本報(bào)告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風(fēng)險(xiǎn)利率的做法，不符合《規(guī)范》要求。 在應(yīng)用成本法估價(jià)中，土地價(jià)格評(píng)估以4萬(wàn)元/畝計(jì)，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護(hù)價(jià)格，對(duì)此報(bào)告中未作任何說(shuō)明。另外以成本法求取土地的重置價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意土地的剩余年限，并進(jìn)行年限修正，報(bào)告中也未作說(shuō)明。
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