【正文】 地段，距火車站約500米，區(qū)域繁華優(yōu)個別因素按四星級酒店裝修裝飾，個別因素較優(yōu)按三星級酒店裝修裝飾，個別因素一般按三星級酒店裝修裝飾，個別因素一般按四星級酒店裝修裝飾，個別因素較優(yōu)表112 比較因素說明表比較因素估價對象案例A案例B案例C某大廈明湖大廈北湖南路瑞豐花園華基物業(yè)金之島城市廣場交易情況正常租賃情況正常租賃情況正常租賃情況正常租賃情況交易日期按估價時點計按估價時點計按估價時點計按估價時點計權(quán)益狀況設(shè)定完整設(shè)定完整設(shè)定完整設(shè)定完整區(qū)域因素繁華、公共基礎(chǔ)、交通等區(qū)域繁華較優(yōu)繁華、公共基礎(chǔ)、交通等區(qū)域繁華較優(yōu)繁華、公共基礎(chǔ)、交通等區(qū)域繁華較優(yōu)繁華、公共基礎(chǔ)、交通等區(qū)域繁華優(yōu)個別因素樓層、成新度、裝修狀況等個別因素較優(yōu)（）樓層、成新度、裝修狀況等個別因素一般樓層、成新度、裝修狀況等個別因素一般樓層、成新度、裝修狀況等個別因素優(yōu)C、通過對選取的案例進行分析及對估價對象出租情況的預(yù)測，以估價對象房地產(chǎn)價格為基數(shù)100，綜合得出各項比較因素系數(shù)，詳見下表12：表121 酒店比較因素修正系數(shù)表比較因素估價對象案例A案例B案例C出租價格(元/㎡)待估404052交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益狀況100100100100區(qū)域因素1009090100個別因素100100102102比準價格(元/㎡)/平均比準價格(元/㎡)/表122 辦公比較因素修正系數(shù)表比較因素估價對象案例A案例B案例C出租價格(元/㎡)待估252530交易情況100100100100交易日期100100100100權(quán)益狀況100100100100區(qū)域因素1009898105個別因素100100100103比準價格(元/㎡)/平均比準價格(元/㎡)/上述酒店、辦公比準價格均相差不大，差距均在合理范圍之內(nèi)，故取其簡單算數(shù)平均值作為平均出租價格。又根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》中的房地產(chǎn)平面圖以及估價對象出租合同等相關(guān)資料，可以計算出酒店與辦公用途房地產(chǎn)的建筑面積，酒店住宿及相關(guān)配套（如餐館、桑拿等）地下12層、地上15層、721層，28層，；辦公用房2227層。則有：估價對象平均租金=(+)/=月D、確定房地出租的年總收益如上所述，根據(jù)估價人員實地調(diào)查收集的酒店、辦公房屋出租資料分析，所調(diào)查的租金以建筑面積計算且地下二層為配套設(shè)施用房，無租金收益，%，故綜合分析確定估價對象有效出租面積比例按95%，該地段的出租率較高，根據(jù)調(diào)查所得出租率為95％左右。租賃（經(jīng)營）押金一般為一個月租金，%計息。具體測算過程公式如下：房地出租的年總收益＝年租金收入+押金利息收入＝月租金有效出租面積比例出租率12+月租金一年期存款利率③房地產(chǎn)出租年總費用房地產(chǎn)出租年總費用是為獲得租金收入而支付的經(jīng)營管理費、維修費、保險費、房屋出租年應(yīng)交稅金及其他費用等。A、經(jīng)營管理費指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出，另一是管理人員的工資支出。一般按年租金的2～5％計。根據(jù)估價對象為實際情況，經(jīng)營管理費取年租金收入的3％。B、維修費指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。％～％計，％計算。估價人員依據(jù)南寧市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算定額、廣西工程造價定額及費用定額測算，同時參照南寧市公布的工程造價信息及委托方提供的有關(guān)資料分析確定，估價對象建筑物重置成本確定為4300元/平方米建筑面積。C、年保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。％～％計，因估價對象維護保養(yǎng)較好，本項估價中以建筑物重置成本作為保險費的計算基數(shù)，％。D、房屋出租年應(yīng)交稅金稅金是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。依據(jù)稅法及南寧市稅務(wù)部門的相關(guān)資料，房屋出租應(yīng)納房產(chǎn)稅按年租金的12％，營業(yè)稅按年租金的5％,教育附加費按營業(yè)稅的3％,城市維護建筑稅按營業(yè)稅的7％, 地方教育附加費按營業(yè)稅的1％,％,％,即稅金等于房地產(chǎn)年租金收入％。房地出租年總費用合計為：A+B+C+D④年房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)出租的年總收益 房地產(chǎn)出租年總費用⑤確定資本化率資本化率是收益法中一個重要的因素，本次估價根據(jù)《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網(wǎng)格點基準地價體系建立技術(shù)報告》，住宅用途房地產(chǎn)資本化率為6%，如前基準地價系數(shù)修正法所述，土地價格參考住宅地價的130%進行評估，且估價對象以賓館、辦公用房為主，餐飲為輔，綜上所述，最終對照住宅用途確定資本化率取6％。⑥確定未來可獲收益的年限根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》《房屋所有權(quán)證》，（自估價基準日起計）。又估價對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)綜合樓，耐用年限為60年，已使用10年，則剩余使用年限為50年，現(xiàn)場查勘房屋維護保養(yǎng)較好，故本項估價假設(shè)估價對象能進行較好的維護保養(yǎng)至土地剩余使用年限結(jié)束。⑦確定房地產(chǎn)收益增長比率（g）近年來隨著南寧市老城區(qū)的改造，流動人口數(shù)量激增，對商業(yè)、辦公、旅館需求量也相應(yīng)增加，其房地產(chǎn)市場價格和租金收入水平也呈逐年遞增態(tài)勢，根據(jù)估價人員調(diào)查了解，南寧市一般類似房地產(chǎn)出租的年租金遞增幅度在3%5%之間，本次估價綜合分析估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)計估價對象在未來可獲收益年限內(nèi)，%，且每年的資本化率保持不變。⑧計算房地產(chǎn)價格分析南寧市近幾年來的房地產(chǎn)市場變化趨勢,假設(shè)估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得一定比例遞增的凈收益，且每年的資本化率保持不變，將房地產(chǎn)純收益、資本化率和未來可獲收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價基準日完好狀態(tài)下的市場價格如下表14。表14 收益法測算過程序號估價對象價格影響因素影響因素分析、計算過程數(shù)據(jù)確定計算結(jié)果一計算正常使用年限房地產(chǎn)收益價格　　　1出租年總收益（元/M2）年總收益＝年租金收入+年押金利息收入＝①+②　 ①年租金收入（元/M2）年租金收入＝12abc　 a月租金（元/）據(jù)估價人員實地調(diào)查資料，考慮瞞稅、帶家具出租等因素，綜合確定估價對象的客觀租金　b有效出租面積比率（％）按一定比例的建筑面積計算95%　c出租率一般為80100％98%?、谀暄航鹄⑹杖耄ㄔ?M2）租賃押金一般為1個月租金，押金利息＝ad　 d1年期存款利率(％）按估價時點中國人民銀行1年期存款利率計息%　2出租年總費用（元/M2）為獲得租金收入而支付的稅費＝①+②+③+④　 e估價對象重置成本（元/M2）參照南寧市公布的工程造價信息，考慮重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需各項必要成本費用和應(yīng)納稅金及正常開發(fā)利潤，分析確定估價對象地上建筑物的重置成本4300?、俳?jīng)營管理費（元/M2）對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出，另一是管理人員的工資支出。一般根據(jù)估價對象結(jié)構(gòu)、層數(shù)、管理工作量等，按年租金的25％計算3%②維修費（元/M2）為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，一般根據(jù)估價對象結(jié)構(gòu)、使用時間長短等，％計算%86③房屋年保險費（元/M2）％～％計% ④出租稅金（元/M2）包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加等，％計%3出租年純收益（元/M2）年房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)出租的年總收益 房地產(chǎn)出租年總費用＝12　 4房地產(chǎn)價格的確定　　?、俜康禺a(chǎn)資本化率r根據(jù)《基于地價動態(tài)監(jiān)測的南寧市城市網(wǎng)格點基準地價體系建立技術(shù)報告》綜合分析確定%　②未來可獲收益年限n（年）根據(jù)土地剩余收益年限確定 ?、垲A(yù)測未來租金增長趨勢分析近幾年來的房地產(chǎn)租賃市場變化趨勢、租金發(fā)展態(tài)勢，綜合考慮經(jīng)濟的發(fā)展和城市人口因素及估價對象位置、適應(yīng)性，預(yù)計估價對象在未來可獲收益年限內(nèi)，平均每年可獲得的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加的幅度，且每年的資本化率保持不變。%　④正常使用年限條件下單價V（元/M2）運用收益法計算公式V=A/(rg)[1(1+r/1+g)n]計算　 ①估價建筑面積S（M2）按產(chǎn)權(quán)面積確定?、诠烙媽ο罂們r（萬元）VS　七、估價結(jié)果確定根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及本次估價目的、估價對象的具體條件，我們選擇成本法和收益法進行評估。經(jīng)分析，估價人員認為，對具有潛在收益的房地產(chǎn)，應(yīng)首選收益法進行評估，估價人員在收集附近類似房地產(chǎn)出租收益等相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運用收益法進行計算，其評估結(jié)果能客觀的反映估價對象的市場價格水平；根據(jù)估價時點南寧市類似房地產(chǎn)市場狀況以及估價對象特點，估價對象房地產(chǎn)土地重新購得價格、房屋建造成本、房地產(chǎn)開發(fā)利潤、利息、稅費等均較為客觀的調(diào)查求取，成本法也較很客觀地反映出房地產(chǎn)的市場價格水平。綜上所述，本次估價以兩種估價方法的測算結(jié)果的簡單算數(shù)平均數(shù)作為出讓土地條件下的最終估價結(jié)果，則：房地產(chǎn)單價＝（+）/2=7516元/平方米(取整)房地產(chǎn)總價=7516=估價對象為已抵押房地產(chǎn)，登記有抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，至估價時點尚未注銷，即存在他項權(quán)利。但本次估價假設(shè)估價對象能順利解押后再進行續(xù)貸，故未考慮該過程對估價對象價值的影響；且據(jù)我估價人員了解，本估價對象不存在建筑工程拖欠價款及其他法定優(yōu)先受償款，故本項估價設(shè)定估價對象在估價時點的法定優(yōu)受償款為0元 ，即： 房地產(chǎn)抵押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款==（萬元）30 / 31