【正文】 ，正確方法是 1.
對(duì)于出售的房地產(chǎn)，可采用市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法 對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)采用收益法計(jì)算。37在對(duì)未來(lái)樓價(jià)的計(jì)算中，要注意采用總建筑面積計(jì)算，而不是采用可銷售面積計(jì)算。38開(kāi)發(fā)期的確定要說(shuō)明理由。如：根據(jù)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用市場(chǎng)法得出，或按XX市造價(jià)管理站的定額查得。
39續(xù)建成本和管理費(fèi)用是采用類似市場(chǎng)比較法的方法來(lái)求取。并考慮未來(lái)建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對(duì)其產(chǎn)生的影響。
310續(xù)建成本應(yīng)當(dāng)包括續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)等，不僅僅是建安工程費(fèi)?！僭O(shè)開(kāi)發(fā)法中未扣除專業(yè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)、其他工程費(fèi)。
311注意計(jì)算續(xù)建費(fèi)用中的建安工程費(fèi)時(shí)，不能全算，必須扣減已完工部分的價(jià)值，即要與實(shí)際完工進(jìn)度相符。續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)是否與工程實(shí)際進(jìn)度相符未作說(shuō)明。312銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用只能以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)計(jì)算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計(jì)算。
313傳統(tǒng)方法開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)；利 潤(rùn) 率選取錯(cuò)誤。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)，利潤(rùn)率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價(jià)對(duì)象的XX開(kāi)發(fā)商的實(shí)際利潤(rùn)率，而應(yīng)當(dāng)選取行業(yè)的平均（客觀）利潤(rùn)率。 314投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算（不是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等）315必須的明確的規(guī)劃條件，若無(wú)條件仍需估價(jià)、推測(cè)，將最可能的規(guī)劃條件列為“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”，并在報(bào)告中作特別提示，說(shuō)明估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性。316根據(jù)實(shí)際成本扣除有關(guān)費(fèi)用，扣除項(xiàng)目漏項(xiàng)目如購(gòu)地稅或多扣了，317計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用報(bào)酬率有誤，用的折現(xiàn)率，318折現(xiàn)期確定有誤，最高最佳使用方式確定不符合規(guī)劃條件限制。318現(xiàn)金流量法應(yīng)說(shuō)明開(kāi)發(fā)資金投入的時(shí)間和比例，各成本構(gòu)成項(xiàng)目的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的關(guān)系。319開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)計(jì)算有誤，未分析說(shuō)明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入?；蜷_(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)計(jì)算有誤，應(yīng)用總建筑面積乘以單價(jià)（或缺地下建筑建筑部分價(jià)值）。320開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能用成本法計(jì)算。321沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式或確定方式缺乏依據(jù)（需依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析確定）。322開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的確定缺乏依據(jù)。323折現(xiàn)率的確定沒(méi)依據(jù)（選用報(bào)酬率有誤）。324 年管理費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤，不應(yīng)計(jì)入管理用房的租金損失。3254）成本法（三）成本法易出錯(cuò)點(diǎn)一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面，成本構(gòu)成項(xiàng)目應(yīng)有7大項(xiàng)：1．土地取得費(fèi)用（注意：購(gòu)置的土地取得稅費(fèi)為：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)）；2．開(kāi)發(fā)成本（注意：第一，場(chǎng)地平整等費(fèi)用與前面的土地取得成本相銜接，如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運(yùn)和場(chǎng)地平整費(fèi)或者取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是“七通一平”等場(chǎng)地平整的熟地，則在此就沒(méi)有或者只有部分場(chǎng)地平整等費(fèi)用；第二，如果取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。）3．管理費(fèi)用（注意：計(jì)算基數(shù)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）4%）；4．銷售費(fèi)用（注意：第一，區(qū)分銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的；銷售代理費(fèi)一般是不銷售同時(shí)發(fā)生的。第二，計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值3%）；5．投資利息（注意：第一，計(jì)算基數(shù)=（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）復(fù)利利率（一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率），易出錯(cuò)誤：計(jì)息四項(xiàng)不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)、利率絕不可取成存款利率；第二，計(jì)息期兩不考慮，不考慮建設(shè)期特殊的非正常因素、不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況；第三，計(jì)息期錯(cuò)誤，土地取得成本計(jì)息周期為整個(gè)建設(shè)期，其余的本費(fèi)假設(shè)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；第四，銷售稅費(fèi)不計(jì)算利息）；【相關(guān)鏈接】收益法中報(bào)酬率的安全利率（即無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）是用國(guó)債利率或存款利率；6．銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率采用易出錯(cuò)（注意：第一，銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值%；第二，銷售稅費(fèi)三包拪：兩稅一費(fèi)+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)；第三，銷售稅費(fèi)三不包括：買方繳納的契稅+賣方繳納的土地增值稅+企業(yè)所得稅）；【相關(guān)鏈接】在第一部分土地取得成本中三包括：契稅+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)；7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（注意：第一，利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；第二，利潤(rùn)率不利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)丌對(duì)應(yīng)，正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是：“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本”“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”“銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”二、沒(méi)有選擇價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀成本，而是用了實(shí)際成本；三、如果地價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行時(shí)差對(duì)價(jià)格影響的修正；四、重置價(jià)格公布之日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行時(shí)差對(duì)價(jià)格影響的修正；五、建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤；六、計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；七、確定建筑物折舊年限時(shí)，當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，沒(méi)有交代出讓合同約定土地出讓期限屆滿無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物的殘余價(jià)值是否給予補(bǔ)償；八、分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；九、對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)短于法定最高年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行年期修正；十、若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正；十一、殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致，正確的為：1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；2．磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；3．磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；4．磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；5．磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；6．磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；7．簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0十二、成新率的確定缺少依據(jù)，或與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致，正確的為：1．完好房為八、九、十成新；2．基本完好房為六、七成新；3．一般損壞房為四、五成新；4．嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新41成本計(jì)算時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，未說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；42成本法構(gòu)成項(xiàng)不全或缺項(xiàng)（公式有誤），應(yīng)包括7項(xiàng)：土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。（開(kāi)發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)（專業(yè)人士費(fèi)）、開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，注意不能漏項(xiàng)。土地取得成本漏取得土地的稅費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)中缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，缺精裝修成本費(fèi)用。43方法稱謂有誤，應(yīng)為積算價(jià)格（不是比準(zhǔn)價(jià)格等）；成本法計(jì)算土地價(jià)格時(shí)“無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格”表述有誤，應(yīng)為“法定最高年期土地使用權(quán)價(jià)格”。44計(jì)算基數(shù)有誤（銷售費(fèi)用的依據(jù)應(yīng)是銷售收入）；成本法求取稅費(fèi)時(shí)，稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)一般應(yīng)為售價(jià)的一定比例。計(jì)算各種費(fèi)用（如管理費(fèi)和投資利息、利潤(rùn)計(jì)算）時(shí)，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。管理費(fèi)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，其中未計(jì)入土地取得成本。成本法計(jì)算土地成本采用市場(chǎng)法計(jì)算的不應(yīng)為土地取得成本而為土地成本，不應(yīng)再計(jì)算管理費(fèi)、投資利息等。
45利率確定錯(cuò)誤。投資利息和利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)有誤（投資利息的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)不應(yīng)計(jì)息）；成本法計(jì)算貸款利息時(shí)應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。用成本法計(jì)算土地投資利息時(shí)，土地取得費(fèi)用和土地出讓金一般可視為在開(kāi)發(fā)期初一次投入，而土地開(kāi)發(fā)費(fèi)可視為在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入。在用成本法計(jì)算土地投資利息時(shí)，缺銷售費(fèi)用的利息計(jì)算，銷售費(fèi)用中的推廣費(fèi)用在銷售之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)算利息，而銷售代理費(fèi)一般不計(jì)息。成本法中開(kāi)發(fā)成本投資利息計(jì)算周期，不應(yīng)選整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。成本法未說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用是在建設(shè)周期初一次性投入的。46利潤(rùn)率與計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)（不匹配）——利潤(rùn)率內(nèi)涵不明直接成本利潤(rùn)率基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本投資利潤(rùn)率基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用成本利潤(rùn)率基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息47銷售稅費(fèi)中不應(yīng)包括契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。（開(kāi)發(fā)利潤(rùn)也應(yīng)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的）48計(jì)算折舊時(shí)沒(méi)考慮經(jīng)濟(jì)和功能折舊?！鶕?jù)市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；49未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響。
計(jì)算折舊時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)
1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)；
2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和以約定不可續(xù)期兩種情況。對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物折舊。（按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊）410長(zhǎng)壽命的折舊計(jì)算基數(shù)要減去短壽命的重置價(jià)格。411對(duì)于過(guò)舊的建筑物不適用采用成本法。412殘值率確定有誤。（磚木一等6%；磚木二等4%；磚木三等3%；磚混2%；鋼混0%）；成新率的確定缺少依據(jù)或與規(guī)范不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（完好房八、九、十，基本完好房六、七，一般損壞房四、五，嚴(yán)重?fù)p壞房、危房為一、二、三；重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行修正。413建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)。耐用年限錯(cuò)誤。414沒(méi)有對(duì)重置成本進(jìn)行年期修正：交易日期和房地產(chǎn)狀況調(diào)整415土地的重建價(jià)沒(méi)有考慮與地價(jià)款相應(yīng)費(fèi)用如管理費(fèi)用利息利潤(rùn)等。？415估價(jià)對(duì)象位于城市核心區(qū)，一般情況下在求取土地重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，應(yīng)用土地的重新開(kāi)發(fā)成本，因不在建成區(qū)內(nèi)土地重新開(kāi)發(fā)的構(gòu)成要素?cái)?shù)值不易測(cè)算。？416用成本法求取公寓價(jià)格不合適。原因在于城市建成區(qū)內(nèi)土地重新開(kāi)發(fā)的求取實(shí)際上難以準(zhǔn)確估算，用成本法計(jì)算出的結(jié)果誤差太大。？417成本法對(duì)土地取得成本進(jìn)行土地使用年限修正時(shí)，土地報(bào)酬率的取值無(wú)依據(jù)。成本法計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余使用年限進(jìn)行年限修正。418 419利潤(rùn)率的內(nèi)涵不清，且取值無(wú)依據(jù)。5）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 51基準(zhǔn)地價(jià)修正法無(wú)評(píng)估過(guò)程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交待清楚。 52基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取地價(jià)時(shí)，土地的投資利息及投資利潤(rùn)均不應(yīng)計(jì)算。？ 53基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正。 54對(duì)有償出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用年限短于法定出讓年限時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行年期修正。估價(jià)結(jié)果確定。71估價(jià)技術(shù)報(bào)告中確定估價(jià)結(jié)果的理由不充分“根據(jù)上述計(jì)算為***”屬不充分；”視為錯(cuò)誤——估價(jià)結(jié)果的確定理由不充分（如：未說(shuō)明原因就將權(quán)重取值確定為各50%，這樣是不對(duì)。正確做法是：各種方法得出的結(jié)果差別不大時(shí)可用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，；；；特殊處理要說(shuō)明原因）
72估價(jià)技術(shù)報(bào)告中最終結(jié)果應(yīng)說(shuō)明總價(jià)并大寫(xiě)金額，如用外幣應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明折合的人民幣價(jià)格。73運(yùn)用各種方法評(píng)估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價(jià)方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素；結(jié)果的取整；確認(rèn)結(jié)果）。74單純的土地評(píng)估要分別表示出單位地價(jià)、總地價(jià)、樓面地價(jià)3種價(jià)格。附件 報(bào)告書(shū)少附件。（或附件不全——） 附件一般包括：房產(chǎn)證、國(guó)土證、共有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、拆遷許可證、法院判決書(shū)、仲裁書(shū)、租約等復(fù)印件、法定優(yōu)先受償權(quán)證明文件、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖、估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片、現(xiàn)場(chǎng)查勘表（強(qiáng)拆的，有無(wú)利害關(guān)系第三人的簽字）、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、質(zhì)資證書(shū)、估價(jià)人員資格證書(shū)復(fù)印件等。其他常見(jiàn)錯(cuò)誤： 對(duì)房地產(chǎn)作價(jià)入股的評(píng)估應(yīng)說(shuō)明入股后的用途。 房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期處分對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。抵押目的估價(jià)報(bào)告中法定優(yōu)先受償款中不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)和應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。估價(jià)對(duì)象為已抵押房地產(chǎn)，應(yīng)交待如何處理沒(méi)有注銷的他項(xiàng)權(quán)利。劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要扣除出讓金。要說(shuō)明土地使用權(quán)出讓金由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報(bào)告書(shū)附件中提供未拖欠工程款的證明。）——有無(wú)存在或不存在法定優(yōu)先受償款的證明文件。再次抵押的房地產(chǎn)抵押價(jià)值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 估價(jià)對(duì)象為違規(guī)出租的情況，如可比實(shí)例為正常出租的情況，應(yīng)進(jìn)行交易情況的修正。 在建工程的評(píng)估，沒(méi)明說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案要求按期竣工。 處理房地產(chǎn)糾紛的估價(jià)，應(yīng)說(shuō)明產(chǎn)生糾紛的理由。 強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分對(duì)標(biāo)的物價(jià)格的減損；土地出讓拍賣則可以采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 劃撥地上營(yíng)利性房地產(chǎn)租賃評(píng)估應(yīng)確定土地收益中應(yīng)上繳國(guó)家的部分。用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門(mén)準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料。 保險(xiǎn)評(píng)估時(shí)不能將土地價(jià)值記入。（投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過(guò)建筑物的價(jià)值。）他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定日期錯(cuò)誤。（主要指在建工程）1拆遷評(píng)估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)考慮抵押、租賃、查封等影響； 1投資價(jià)值評(píng)估，則很多地方與普通市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估不一樣。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要扣除所得稅。 1法院委托的司法評(píng)估的估價(jià)結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價(jià)值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 1對(duì)司法委托拍賣評(píng)估的，一般只給出市場(chǎng)價(jià)值。不給拍賣底價(jià)，拍賣底價(jià)由法院參考評(píng)估結(jié)果制定。 1將價(jià)格類型說(shuō)錯(cuò)（比準(zhǔn)價(jià)格、收益價(jià)格、積算價(jià)格） 1報(bào)告書(shū)用語(yǔ)不規(guī)范：如估價(jià)時(shí)間、座落、還原利率等1數(shù)值前后不一致，報(bào)告不完整，漏掉有關(guān)價(jià)值估價(jià)的對(duì)象范圍確定不對(duì)。18