【正文】 ，正確方法是 1.
對于出售的房地產(chǎn)，可采用市場法和長期趨勢法 對于出租或自營的房地產(chǎn)采用收益法計算。37在對未來樓價的計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。38開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按XX市造價管理站的定額查得。
39續(xù)建成本和管理費用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費等變化可能對其產(chǎn)生的影響。
310續(xù)建成本應(yīng)當(dāng)包括續(xù)建建筑安裝工程費、專業(yè)費用、開發(fā)過程中的稅費、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費等，不僅僅是建安工程費。—假設(shè)開發(fā)法中未扣除專業(yè)費、開發(fā)過程中的稅費、其他工程費。
311注意計算續(xù)建費用中的建安工程費時，不能全算，必須扣減已完工部分的價值，即要與實際完工進(jìn)度相符。續(xù)建工程中的建安工程費是否與工程實際進(jìn)度相符未作說明。312銷售稅費和銷售費用只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。
313傳統(tǒng)方法開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)；利 潤 率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價對象的XX開發(fā)商的實際利潤率，而應(yīng)當(dāng)選取行業(yè)的平均（客觀）利潤率。 314投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算（不是開發(fā)完成后的價值等）315必須的明確的規(guī)劃條件，若無條件仍需估價、推測，將最可能的規(guī)劃條件列為“估價的假設(shè)和限制條件”，并在報告中作特別提示，說明估價結(jié)果對它的依賴性。316根據(jù)實際成本扣除有關(guān)費用，扣除項目漏項目如購地稅或多扣了，317計算開發(fā)完成后的價值采用報酬率有誤，用的折現(xiàn)率，318折現(xiàn)期確定有誤，最高最佳使用方式確定不符合規(guī)劃條件限制。318現(xiàn)金流量法應(yīng)說明開發(fā)資金投入的時間和比例，各成本構(gòu)成項目的計算時點與估價時點的關(guān)系。319開發(fā)完成后的總價計算有誤，未分析說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計入?；蜷_發(fā)完成后的總價計算有誤，應(yīng)用總建筑面積乘以單價（或缺地下建筑建筑部分價值）。320開發(fā)完成后的價值不能用成本法計算。321沒有確定最佳的開發(fā)利用方式或確定方式缺乏依據(jù)（需依據(jù)規(guī)劃限制條件和可行性分析確定）。322開發(fā)經(jīng)營期的確定缺乏依據(jù)。323折現(xiàn)率的確定沒依據(jù)（選用報酬率有誤）。324 年管理費用計算錯誤，不應(yīng)計入管理用房的租金損失。3254）成本法（三）成本法易出錯點一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目不全面，成本構(gòu)成項目應(yīng)有7大項：1．土地取得費用（注意：購置的土地取得稅費為：契稅、印花稅、交易手續(xù)費）；2．開發(fā)成本（注意：第一，場地平整等費用與前面的土地取得成本相銜接，如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整費或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等場地平整的熟地，則在此就沒有或者只有部分場地平整等費用；第二，如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。）3．管理費用（注意：計算基數(shù)=（土地取得成本+開發(fā)成本）4%）；4．銷售費用（注意：第一，區(qū)分銷售之前發(fā)生的費用和銷售同時發(fā)生的費用。廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的；銷售代理費一般是不銷售同時發(fā)生的。第二，計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值3%）；5．投資利息（注意：第一，計算基數(shù)=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）復(fù)利利率（一般采用價值時點時房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率），易出錯誤：計息四項不能缺項也不能多項、利率絕不可取成存款利率；第二，計息期兩不考慮，不考慮建設(shè)期特殊的非正常因素、不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況；第三，計息期錯誤，土地取得成本計息周期為整個建設(shè)期，其余的本費假設(shè)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；第四，銷售稅費不計算利息）；【相關(guān)鏈接】收益法中報酬率的安全利率（即無風(fēng)險利率）是用國債利率或存款利率；6．銷售稅費的計算基數(shù)和稅率采用易出錯（注意：第一，銷售稅費的依據(jù)是銷售收入而不是成本，計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值%；第二，銷售稅費三包拪：兩稅一費+印花稅+交易手續(xù)費；第三，銷售稅費三不包括：買方繳納的契稅+賣方繳納的土地增值稅+企業(yè)所得稅）；【相關(guān)鏈接】在第一部分土地取得成本中三包括：契稅+印花稅+交易手續(xù)費；7．開發(fā)利潤（注意：第一，利潤率缺乏依據(jù)；第二，利潤率不利潤計算基數(shù)丌對應(yīng)，正確的對應(yīng)關(guān)系是：“直接成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”“投資利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費用+銷售費用”“成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息”“銷售利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”二、沒有選擇價值時點的客觀成本，而是用了實際成本；三、如果地價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，基準(zhǔn)地價公布之日與價值時點有時差，而未進(jìn)行時差對價格影響的修正；四、重置價格公布之日與價值時點有時差，而未進(jìn)行時差對價格影響的修正；五、建筑物折舊的計算公式、項目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯誤；六、計算建筑物折舊時未考慮經(jīng)濟折舊和功能折舊或計算存在錯誤；七、確定建筑物折舊年限時，當(dāng)建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，沒有交代出讓合同約定土地出讓期限屆滿無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物的殘余價值是否給予補償；八、分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；九、對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)短于法定最高年限時，沒有對估價結(jié)果進(jìn)行年期修正；十、若市場狀況不穩(wěn)定，未對市場狀況對價格影響進(jìn)行修正；十一、殘值率與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定不一致，正確的為：1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；2．磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；3．磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；4．磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；5．磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；6．磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；7．簡易結(jié)構(gòu)為0十二、成新率的確定缺少依據(jù)，或與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致，正確的為：1．完好房為八、九、十成新；2．基本完好房為六、七成新；3．一般損壞房為四、五成新；4．嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房為一、二、三成新41成本計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；42成本法構(gòu)成項不全或缺項（公式有誤），應(yīng)包括7項：土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。（開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計等前期工程費（專業(yè)人士費）、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費等，注意不能漏項。土地取得成本漏取得土地的稅費。建筑安裝工程費中缺公共配套設(shè)施建設(shè)費，缺精裝修成本費用。43方法稱謂有誤，應(yīng)為積算價格（不是比準(zhǔn)價格等）；成本法計算土地價格時“無限年期土地使用權(quán)價格”表述有誤，應(yīng)為“法定最高年期土地使用權(quán)價格”。44計算基數(shù)有誤（銷售費用的依據(jù)應(yīng)是銷售收入）；成本法求取稅費時，稅費的計算基數(shù)一般應(yīng)為售價的一定比例。計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。管理費計算基數(shù)錯誤，其中未計入土地取得成本。成本法計算土地成本采用市場法計算的不應(yīng)為土地取得成本而為土地成本，不應(yīng)再計算管理費、投資利息等。
45利率確定錯誤。投資利息和利潤的計算基數(shù)有誤（投資利息的計算基數(shù)為土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，銷售稅費不應(yīng)計息）；成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。用成本法計算土地投資利息時，土地取得費用和土地出讓金一般可視為在開發(fā)期初一次投入，而土地開發(fā)費可視為在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入。在用成本法計算土地投資利息時，缺銷售費用的利息計算，銷售費用中的推廣費用在銷售之前發(fā)生的，應(yīng)計算利息，而銷售代理費一般不計息。成本法中開發(fā)成本投資利息計算周期，不應(yīng)選整個項目開發(fā)周期。成本法未說明土地開發(fā)及其他費用是在建設(shè)周期初一次性投入的。46利潤率與計算基數(shù)不對應(yīng)（不匹配）——利潤率內(nèi)涵不明直接成本利潤率基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本投資利潤率基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用成本利潤率基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息47銷售稅費中不應(yīng)包括契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。（開發(fā)利潤也應(yīng)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的）48計算折舊時沒考慮經(jīng)濟和功能折舊?！鶕?jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）；49未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響。
計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計
1）建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計；
2）建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和以約定不可續(xù)期兩種情況。對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。（按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊）410長壽命的折舊計算基數(shù)要減去短壽命的重置價格。411對于過舊的建筑物不適用采用成本法。412殘值率確定有誤。（磚木一等6%；磚木二等4%；磚木三等3%；磚混2%；鋼混0%）；成新率的確定缺少依據(jù)或與規(guī)范不一致或計算錯誤（完好房八、九、十，基本完好房六、七，一般損壞房四、五，嚴(yán)重?fù)p壞房、危房為一、二、三；重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進(jìn)行修正。413建筑物耐用年限應(yīng)從竣工驗收合格之日起計。耐用年限錯誤。414沒有對重置成本進(jìn)行年期修正：交易日期和房地產(chǎn)狀況調(diào)整415土地的重建價沒有考慮與地價款相應(yīng)費用如管理費用利息利潤等。？415估價對象位于城市核心區(qū)，一般情況下在求取土地重新購建價格時，應(yīng)用土地的重新開發(fā)成本，因不在建成區(qū)內(nèi)土地重新開發(fā)的構(gòu)成要素數(shù)值不易測算。？416用成本法求取公寓價格不合適。原因在于城市建成區(qū)內(nèi)土地重新開發(fā)的求取實際上難以準(zhǔn)確估算，用成本法計算出的結(jié)果誤差太大。？417成本法對土地取得成本進(jìn)行土地使用年限修正時，土地報酬率的取值無依據(jù)。成本法計算土地價格時，應(yīng)考慮土地在估價時點的剩余使用年限進(jìn)行年限修正。418 419利潤率的內(nèi)涵不清，且取值無依據(jù)。5）基準(zhǔn)地價修正法 51基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交待清楚。 52基準(zhǔn)地價修正法求取地價時，土地的投資利息及投資利潤均不應(yīng)計算。？ 53基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點有時差，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正。 54對有償出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格的評估，當(dāng)估價對象的剩余土地使用年限短于法定出讓年限時，沒有進(jìn)行年期修正。估價結(jié)果確定。71估價技術(shù)報告中確定估價結(jié)果的理由不充分“根據(jù)上述計算為***”屬不充分；”視為錯誤——估價結(jié)果的確定理由不充分（如：未說明原因就將權(quán)重取值確定為各50%，這樣是不對。正確做法是：各種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，；；；特殊處理要說明原因）
72估價技術(shù)報告中最終結(jié)果應(yīng)說明總價并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價時點的人民幣市場匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。73運用各種方法評估的結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合處理，如有調(diào)整，應(yīng)闡述理由（多種估價方法結(jié)果綜合取平均值；數(shù)學(xué)方法求取綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素；結(jié)果的取整；確認(rèn)結(jié)果）。74單純的土地評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。附件 報告書少附件。（或附件不全——） 附件一般包括：房產(chǎn)證、國土證、共有權(quán)證、他項權(quán)證、拆遷許可證、法院判決書、仲裁書、租約等復(fù)印件、法定優(yōu)先受償權(quán)證明文件、估價對象地理位置示意圖、估價對象內(nèi)部狀況照片、現(xiàn)場查勘表（強拆的，有無利害關(guān)系第三人的簽字）、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照、質(zhì)資證書、估價人員資格證書復(fù)印件等。其他常見錯誤： 對房地產(chǎn)作價入股的評估應(yīng)說明入股后的用途。 房地產(chǎn)抵押評估時，應(yīng)說明市場風(fēng)險和短期處分對未來房地產(chǎn)價格的影響。抵押目的估價報告中法定優(yōu)先受償款中不應(yīng)包括估價對象的預(yù)計轉(zhuǎn)讓稅費和應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金。估價對象為已抵押房地產(chǎn)，應(yīng)交待如何處理沒有注銷的他項權(quán)利。劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要扣除出讓金。要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負(fù)擔(dān)。拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報告書附件中提供未拖欠工程款的證明。）——有無存在或不存在法定優(yōu)先受償款的證明文件。再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔(dān)保債權(quán)。 估價對象為違規(guī)出租的情況，如可比實例為正常出租的情況，應(yīng)進(jìn)行交易情況的修正。 在建工程的評估，沒明說明有關(guān)各方是否按設(shè)計方案要求按期竣工。 處理房地產(chǎn)糾紛的估價，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由。 強制拍賣底價評估時要考慮短期內(nèi)強制處分對標(biāo)的物價格的減損；土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中應(yīng)上繳國家的部分。用途變更和規(guī)劃變更須提供規(guī)劃部門準(zhǔn)予變更的有關(guān)文件、資料。 保險評估時不能將土地價值記入。（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。）他項權(quán)利設(shè)定日期錯誤。（主要指在建工程）1拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)考慮抵押、租賃、查封等影響； 1投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣。評估投資價值時，要扣除所得稅。 1法院委托的司法評估的估價結(jié)論應(yīng)當(dāng)是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當(dāng)再扣除抵押、租賃、查封等影響。 1對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。 1將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格） 1報告書用語不規(guī)范：如估價時間、座落、還原利率等1數(shù)值前后不一致，報告不完整，漏掉有關(guān)價值估價的對象范圍確定不對。18