房地產(chǎn)估價(jià)案例分析模擬試卷-資料下載頁
2025-05-01 00:39本頁面
【正文】 . 【正確答案】：（1）錯(cuò)誤有：①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。③利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤水平。（2）還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。 【答疑編號(hào)10069275】 3. 【正確答案】：1．從最高最佳使用原則考慮，買主的出價(jià)偏低。2．按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，因?yàn)樵u(píng)估對(duì)象裝修改造后價(jià)格可達(dá)到4000元/㎡，扣除裝修改造費(fèi)用及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用后還高于3000元/㎡的水平。3．正常合理的成交價(jià)格水平應(yīng)為：4000(500+2220/148)=3485(元/㎡)買方實(shí)際支付價(jià)格=3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費(fèi)，只要買方付出價(jià)格在(3485元/㎡+應(yīng)由買方交納稅費(fèi))以下就行。 【答疑編號(hào)10069274】 二、綜合題1. 【正確答案】：，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)建筑面積=170=（元）；，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)建筑面積=3000=281640（元）；，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。 【答疑編號(hào)10069313】 2. 【正確答案】：1.“估價(jià)方”中缺少資質(zhì)等級(jí)；（缺少區(qū)位狀況的描述）；《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；《城市房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》的要求；5.“估價(jià)原則”缺少謹(jǐn)慎原則； “實(shí)際支出”說法錯(cuò)誤，應(yīng)為“必要支出”；；；（未說明未來收益是否變化）；（參見《理論》教材P234），應(yīng)為房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)值的2‰；；；=（A/Y）[11/（1+Y）n]的計(jì)算結(jié)果有誤；；，缺少確定權(quán)數(shù)的理由； 【答疑編號(hào)10069308】 三、閱讀理解1. (1). 【正確答案】：B【答疑編號(hào)10069289】 (2). 【正確答案】：B【答疑編號(hào)10069291】 (3). 【正確答案】：A【答疑編號(hào)10069292】 (4). 【正確答案】：B【答疑編號(hào)10069293】 (5). 【正確答案】：B【答疑編號(hào)10069294】 (6). 【正確答案】：A【答疑編號(hào)10069295】 (7). 【正確答案】：D【答疑編號(hào)10069297】 (8). 【正確答案】：D【答疑編號(hào)10069298】 (9). 【正確答案】：D【答案解析】：甲公司的實(shí)際花費(fèi)除了要考慮轉(zhuǎn)讓價(jià)格100004000=4000萬元、涂飾標(biāo)志花費(fèi)100萬元，還應(yīng)該有轉(zhuǎn)讓過程中的稅費(fèi)，比如契稅、辦證費(fèi)；也要考慮到不同時(shí)點(diǎn)的資金的時(shí)間價(jià)值。 【答疑編號(hào)10069299】 (10). 【正確答案】：A【答案解析】：在之前的售價(jià)的基礎(chǔ)上考慮折舊的原因。 【答疑編號(hào)10069300】 9 /
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