【正文】 主要收集收益實(shí)例資料：如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和市場(chǎng)收益率水平的信息等有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料，是否帶有租約。 例如住宅： ? 該地價(jià)區(qū)段同類型住宅的平均收益水平，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)，以確定年平均凈收益 ? 該地銀行一年期貸款利率，同類型住宅的租金與售價(jià)比率，同行業(yè)平均凈收益等以確定資本化率。 ? 該住宅的土地使用權(quán)期限，建成年代，耐用年限，重置價(jià)格，平均房屋空置率，實(shí)際新舊程度，結(jié)構(gòu)類型等 對(duì)出租的房地產(chǎn)：可供出租的面積，租金水平，出租率，空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，管理費(fèi)等資料。 —— 有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 實(shí)質(zhì) —— 以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值 收益價(jià)格 = ? ? ?????????? nYYA111難點(diǎn) —— A、 求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定，如何從各種要素創(chuàng)造的總收益中剝離出由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益？實(shí)際中把不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益當(dāng)作 “ 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ” B、 報(bào)酬率 的確定 公式選擇錯(cuò)誤 ? ??? ?? ni iyi iaV 1n— 收益年限（自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限） ai— 房地產(chǎn)未來(lái)第 i年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末） 凈收益的測(cè)算錯(cuò)誤 凈收益 =（潛在毛收入 空置等造成的收入損失） 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ①出租型房地產(chǎn)的凈收益 凈收益 =有效毛收入 （維修費(fèi) +管理費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +租金） ②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益 ③有形收益和無(wú)形收益 ④ 實(shí)際收益和客觀收益 ⑤租約限制的租賃收入 ⑥采用過(guò)去若干年或未來(lái)若干年（如 35年）的租金平均值或市場(chǎng)比較法求取租金。 ⑦正常凈收益（客觀收益），不是實(shí)際收益 ⑧重復(fù)計(jì)算：大堂價(jià)值、飯店自己的辦公室、裝修價(jià)值（含設(shè)備價(jià)值） 收益年限的確定錯(cuò)誤 ①單獨(dú)土地、單獨(dú)建筑物 ②房地合一估價(jià) ? 建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限長(zhǎng)于或等于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 ? 建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限短于土地剩余使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理： 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年取超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。 將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 易犯錯(cuò)誤點(diǎn) 報(bào)酬率的確定錯(cuò)誤 ①報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率（報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率， 估價(jià)中不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值） ②報(bào)酬率的求取方法 ● 市場(chǎng)提取法 ● 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 ● 投資收益率排序插入法 ● 抵押貸款與自有資金的組合法 房地產(chǎn)價(jià)格（投資額） =抵押貸款額 +自有資金額 房地產(chǎn)凈收益（投資收益） =抵押貸款 +自有資金額 房地產(chǎn)價(jià)格 資本化率 =抵押貸款額 抵押貸款利率 +自有資金額 自有資金收益率 ro=mrm+（ 1m） re 土地與建筑物的組合法 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地價(jià)格 +建筑物價(jià)格 房地產(chǎn)凈收益 =土地收益 +建筑物收益 房地產(chǎn)價(jià)格 綜合資本化率 =土地價(jià)格 土地資本化率 +建筑物價(jià)格 建筑物資本化率 BLBBLLo vvvrvrr???不要漏算經(jīng)營(yíng)率（空置率），凈收益應(yīng)以年為單位 ③報(bào)酬率的確定是否合理 ,土地 \建筑物 \綜合報(bào)酬率三者對(duì)比看 ④報(bào)酬率的確定是否說(shuō)明了理由 其他錯(cuò)誤 ● 不要漏算空置率 \出租率，凈收益應(yīng)以年為單位 ● 未說(shuō)明收益的未來(lái)變化趨勢(shì) ● 管理費(fèi) \保險(xiǎn)費(fèi) \維修費(fèi) \稅費(fèi) (兩稅一費(fèi) \房產(chǎn)稅 )的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ) \ 費(fèi)率計(jì)算錯(cuò)誤 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 概念 —— 是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 理論依據(jù) —— 是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。 適用對(duì)象 —— 具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。 適用條件 —— 估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是惟一實(shí)用的估價(jià)方法。 房地產(chǎn)資料庫(kù) 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單 長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃。 操作步驟 —— 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 選擇最佳期的開(kāi)發(fā)利用方式 估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 搜集資料 弄清土地的位置： 土地所在城市的性質(zhì)、所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落狀況，如周圍環(huán)境，進(jìn)出交通的便利與否等 —— 選擇最高最佳的土地用途。 弄清土地的狀況： 面積大小，形狀，平整程度，基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度，地質(zhì)和水文狀況等。 —— 為估算開(kāi)始成本，費(fèi)用等。 弄清政府的規(guī)劃限制： 用途，建筑高度，容積率 —— 為確定最佳最高利用方式。 弄清將擁有的土地權(quán)利： 包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)），使用年限，可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓出租抵押等的有關(guān)規(guī)定。 —— 為預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，租金等選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途，規(guī)模，檔次等的確定。最重要的是選擇最佳的用途。 實(shí)質(zhì) —— 特別選用于“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)” → “再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)”。本質(zhì)上可看作是市場(chǎng)法原理和成本法原理的綜合運(yùn)用 傳統(tǒng)方法的公式 : 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 － 開(kāi)發(fā)成本 － 管理費(fèi)用 － 投資利息 － 銷售稅費(fèi) － 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) － 投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 難點(diǎn) —— 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格、投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式（售、租、自用） A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的公式中折現(xiàn)率包含資金的利息（ 安全收益 ）＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（ 風(fēng)險(xiǎn)收益 ），二者隱含在折現(xiàn)過(guò)程中，其公式為： 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值折現(xiàn)值－續(xù)建 開(kāi)發(fā)成本折現(xiàn)值（含管理費(fèi)用）－銷售 稅 \費(fèi)－購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) B 、 扣除項(xiàng)的確定 :已經(jīng)投入的費(fèi)用應(yīng)包含在待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi) C、 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 =開(kāi)發(fā)期（前期、建造期） ＋經(jīng)營(yíng)期 注意起止點(diǎn) D、傳統(tǒng)方法下 計(jì)息項(xiàng)目 =待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值（ V）＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋ V 稅費(fèi)率（ 該項(xiàng)易漏計(jì) ） 銷售稅費(fèi) \銷售費(fèi)用 \開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不計(jì)息 E、計(jì)息期的 長(zhǎng)短設(shè)定 起點(diǎn) 是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)， 終點(diǎn) 通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn) ? 基準(zhǔn)修正法 概念 —— 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 理論依據(jù) —— 是以替代原理為基礎(chǔ)的 適用對(duì)象及條件 —— 政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)。 操作步驟 —— 一般分為 5個(gè)步驟： 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料 查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià) 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行土地狀況修正 求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格 實(shí)質(zhì) —— 市場(chǎng)法的變異，基準(zhǔn)地價(jià)就是“可比實(shí)例”的價(jià)格。 宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) （ 1177。 修正系數(shù) ） T W Y 難點(diǎn) —— 是要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵。 應(yīng)收集的一般資料 一般資料的收集 — 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料 — 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 市場(chǎng)供求 — 類似房地產(chǎn)的交易，成本，收益實(shí)例資料 — 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料 房地產(chǎn)權(quán)益、實(shí)物、區(qū)位的資料 具體資料如下： 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，有關(guān)證件 土地：國(guó)有土地使用權(quán)證，土地他項(xiàng)權(quán)利證書(shū) 房屋： 房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證，房屋他項(xiàng)權(quán)證。 規(guī)劃（限制）要求，條件： 兩證，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，方案批準(zhǔn)通知。 對(duì)土地： 用途，建筑高度，容積率，建筑密度，綠地率，退紅線，坐落，面積，形狀，四至，地勢(shì)，周圍環(huán)境景觀。 利用現(xiàn)狀： 基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整程度等。 對(duì)建筑： 坐落，面積，層數(shù)，高度，結(jié)構(gòu)，設(shè)備，裝修，公共設(shè)施配套完整程度，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)程度，利用現(xiàn)狀。 期房： 建設(shè)單位，勘察設(shè)計(jì)，施工監(jiān)理，預(yù)計(jì)交付使用日期。 供求情況： 有效需求，供給市場(chǎng)資料。 土地及房屋的利用現(xiàn)狀，是否符合規(guī)劃規(guī)定用途。 估價(jià)師評(píng)估時(shí)了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況： 土地權(quán)屬狀況 房屋產(chǎn)權(quán)狀況 該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃發(fā)求 土地使用基本狀況 建筑物基本狀況 八、第三大題（指錯(cuò)題）答題技巧： （一）考核的知識(shí)點(diǎn) ? 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 全部要求 ? 各種估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力 （二）答題技巧及思路 A 報(bào)告書(shū)格式不完整的錯(cuò)誤 ? 整個(gè)報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（ 8項(xiàng)） ? 估價(jià)報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（ 13項(xiàng)） ? 估價(jià)技術(shù)報(bào)告書(shū)漏項(xiàng)（共 7項(xiàng)） B 報(bào)告書(shū)中內(nèi)容描述不完整的錯(cuò)誤 對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清 （ 1）沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。 （ 2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚 （ 3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚 行文、譴詞造句不當(dāng) （術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊） 邏輯不嚴(yán)謹(jǐn) （ 1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由） 寫(xiě)作有錯(cuò)誤 （ 1）評(píng)估結(jié)果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。 （ 2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。 （ 3）表達(dá)形式不規(guī)范 綜合察看 對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告安全是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書(shū)寫(xiě)方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫(xiě)、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。 察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確 修正年限是否正確 檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致 對(duì)采用的方法是否有合理的說(shuō)明和理由 任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說(shuō)明 注意利息的計(jì)算方式，期限 報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn) 現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符 1注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)、收益、積算） 1糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的