【正文】 測(cè)算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤(rùn)率的結(jié)合）的確定是否說(shuō)明理由；⑶利息的計(jì)算是否有誤；⑷費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算；⑸利潤(rùn)的計(jì)算是否正確，利潤(rùn)率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)是否對(duì)應(yīng)。⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定是否正確（購(gòu)地日期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計(jì)算過(guò)程是否有誤等。五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是建立基準(zhǔn)地價(jià)的過(guò)程?；鶞?zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？第五部分不同估價(jià)目的下的估價(jià)：（《基本制度與政策》《案例分析》）針對(duì)不同的估價(jià)目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。出讓方式及價(jià)格管理。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對(duì)應(yīng)的正常成本價(jià)格。國(guó)有土地使用權(quán)出讓評(píng)估的特點(diǎn)：①土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時(shí)機(jī)、底價(jià)都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價(jià)，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣；與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價(jià)評(píng)估時(shí)要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時(shí)造成的價(jià)值折減，而土地出讓拍賣底價(jià)評(píng)估則可以完全采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)。拍賣方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其拍賣底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地拍賣出讓日；招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其招標(biāo)底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地招標(biāo)出讓日；協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，其協(xié)議底價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法。國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估為政策性估價(jià)范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評(píng)估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。④搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性。注意所選取的可比實(shí)例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)。成本法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估上的應(yīng)用。《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：①征地（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)）和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈(zèng)與和其他方式。包括：①以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；②一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；③因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；④以房地產(chǎn)抵債的；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓評(píng)估的特點(diǎn)。①?gòu)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。②從委托人和評(píng)估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。③從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，帶有一定的咨詢性。估價(jià)人員只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。宜采用的評(píng)估方法。宜市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價(jià)格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國(guó)家對(duì)土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金按規(guī)定全額上交財(cái)政。相當(dāng)于土地出讓金和價(jià)款和所得收益，已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50%上交財(cái)政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。），同時(shí)在報(bào)告中予以說(shuō)明。三、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定。住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。私房租賃價(jià)格管理規(guī)定。房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒(méi)有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。租賃價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)。①住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估。住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估為政策性評(píng)估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒(méi)有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。②租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響。租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對(duì)租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評(píng)估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn)；如租約所約定的租金與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評(píng)估其租金值。租期最長(zhǎng)為20年。③劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分。④幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)）、市場(chǎng)租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。其評(píng)估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定?？鄢?xiàng)目在收益法中已作了說(shuō)明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費(fèi)是否在內(nèi)，在計(jì)算收益時(shí)要注意租金的價(jià)格內(nèi)涵。②成本法評(píng)估時(shí)的成本構(gòu)成。折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估（法規(guī)P145156）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。設(shè)定抵押的原則。①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押；④以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。設(shè)定抵押的限定條件。①以享受國(guó)有優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；②有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限；③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。⑤預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。⑥以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特點(diǎn)。（本部分是在報(bào)告中說(shuō)明時(shí)出現(xiàn)，不改變?cè)u(píng)估價(jià)值，即公開市場(chǎng)價(jià)值）①注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。抵押評(píng)估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)在一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來(lái)某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期不確定的因素要充分考慮。②分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力。尤其對(duì)有價(jià)無(wú)市的狀況進(jìn)行分析。③考慮抵押期間的耗損。對(duì)抵押期較長(zhǎng)或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。④一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會(huì)有一年以上，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果市場(chǎng)變化不大價(jià)值不變，或市場(chǎng)變化較大時(shí)（超過(guò)某一變化率），其價(jià)值需要重新評(píng)估的事項(xiàng)。抵押評(píng)估中常見的類型與方法。①整體商品房抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場(chǎng)比較法或收益法估價(jià)。②劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費(fèi)用分別估價(jià)再綜合的方法，可采用成本法、市場(chǎng)比較法。也可采用B先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)比較法或收益法進(jìn)行估價(jià)，最后扣除土地出讓金的方法。③部分房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問(wèn)題?？刹捎贸杀痉?、市場(chǎng)比較法或收益法。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨(dú)抵押，如大堂、廁所等。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對(duì)該宗用地的規(guī)劃限制條件。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，估價(jià)時(shí)考慮補(bǔ)交土地征用費(fèi)、土地出讓金等因素?？捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)比較法或收益法。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。⑤在建工程已完工部分抵押評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用。采用成本法中開發(fā)商利潤(rùn)的取值時(shí)，因其利潤(rùn)在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)采取保守原則。估價(jià)可采用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法。五、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)(不包括土地價(jià)值)法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》以及其他有關(guān)規(guī)定。保險(xiǎn)范圍。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可分為房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建筑工程保險(xiǎn)。土地不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的標(biāo)的；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為：①房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估。應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包括土地價(jià)值。常采用成本法、市場(chǎng)比較法。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值確定。②保險(xiǎn)事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評(píng)估。應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。按不可修復(fù)評(píng)估時(shí)，結(jié)果中扣除殘值（拆除重建）。直接損失和間接損失。①直接損失是自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身的直接損失。②間接損失是指由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。如：當(dāng)一建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒(méi)有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對(duì)財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額。①保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。②保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對(duì)于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際投保金額，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值，超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效。六、房地產(chǎn)課稅估價(jià)（法規(guī)第十章）營(yíng)業(yè)稅。①法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。②計(jì)稅依據(jù)。營(yíng)業(yè)額。③為課征營(yíng)業(yè)稅而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)類似。城鎮(zhèn)土地使用稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則。②主要是合理地劃分土地等級(jí)。土地增值稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。②關(guān)鍵是扣除項(xiàng)目金額的估算。房產(chǎn)稅。①法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則。②計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。契稅。①法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則。②計(jì)稅依據(jù)。契約價(jià)格，即成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和交換價(jià)格。③估價(jià)時(shí)點(diǎn)：簽訂契約的時(shí)間。對(duì)于申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值又無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)方法重新評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值，并以此作為計(jì)稅依據(jù)。七、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（法規(guī)第三章）法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。法律對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價(jià)師在此類估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。征地補(bǔ)償估價(jià)。①土地補(bǔ)償費(fèi)（前三年平均產(chǎn)值的6—10倍）；②征用耕