房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題及答案-資料下載頁
2025-06-23 05:05本頁面
【正文】 60。B ）。A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊1某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊率為（ B ）。A．2％ B． ％ C． ％ D． ％某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ B ）。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年2某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)建造成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（ B ）。A．％ B．％ C．％ D．％2某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價(jià)格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ）。A． B． C． D． 2某房地產(chǎn)的土地面積為500 m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。A、200 B、300 C、700 D、10002某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。A、1840 B、2840 C、2966 D、3000二、多選建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ CD ）。A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（ ABCDE ）。A. 重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出B. 重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格C. 重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格D. 建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E. 土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（ BE?。?。A. 區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本C. 結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值 D. 結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值E. 結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值三、判斷重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出加上合理的利潤。（√）在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無需計(jì)算利息。（）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。（√）開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。（√）四、分析計(jì)算題某幢寫字樓，建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬元。解：物質(zhì)折舊=(2000247。5010)+10+（200247。54）+（250247。159）=620萬元某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬元，%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。解：重置成本=（800+8005%+60）(1+%)+120=折舊=(247。508)+18+（200247。52）+（110247。108）=360萬元評估現(xiàn)值==估價(jià)對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。已知在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計(jì)為土地使用權(quán)年限為50年的熟地價(jià)格。，估價(jià)對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重新購建價(jià)格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購建價(jià)格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35％。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費(fèi)用60萬元，安裝費(fèi)用40萬元。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值（土地報(bào)酬率為6％，房地產(chǎn)報(bào)酬率為10％）。 １０
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1