房地產估價習題及答案-資料下載頁
2025-06-23 05:05本頁面
【正文】 60。B ）。A、物質折舊 B、經濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊1某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察和產權核查，該建筑物的剩余經濟壽命為40年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的年折舊率為（ B ）。A．2％ B． ％ C． ％ D． ％某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（ B ）。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年2某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)建造成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為（ B ）。A．％ B．％ C．％ D．％2某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經過年數為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為（ C ）。A． B． C． D． 2某房地產的土地面積為500 m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低( )元/m2。A、200 B、300 C、700 D、10002某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。A、1840 B、2840 C、2966 D、3000二、多選建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（ CD ）。A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（ ABCDE?。?。A. 重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出B. 重新購建價格是在估價時點的價格C. 重新購建價格是客觀的價格D. 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E. 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格在運用成本法時最主要的有（ BE?。?。A. 區(qū)分計劃成本和實際成本 B. 區(qū)分實際成本和客觀成本C. 結合實際成本來確定評估價值 D. 結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值E. 結合市場供求分析來確定評估價值三、判斷重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象的必要支出加上合理的利潤。（√）在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。（）應計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。（√）開發(fā)利潤是該類房地產開發(fā)項目在正常條件下房地產開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發(fā)商所期望獲得的利潤。（√）四、分析計算題某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為多少萬元。解：物質折舊=(2000247。5010)+10+（200247。54）+（250247。159）=620萬元某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命50年，有效經過年數為8年，經調查測算，現在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售稅費為60萬元，%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試評估該建筑物的現值。解：重置成本=（800+8005%+60）(1+%)+120=折舊=(247。508)+18+（200247。52）+（110247。108）=360萬元評估現值==估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。已知在估價時點征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為土地使用權年限為50年的熟地價格。，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35％。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值（土地報酬率為6％，房地產報酬率為10％）。 １０
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