房地產(chǎn)估價習(xí)題及答案(參考版)
2025-06-26 05:05本頁面
【正文】 試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值（土地報(bào)酬率為6％，房地產(chǎn)報(bào)酬率為10％）。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。如果在估價時點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費(fèi)用60萬元，安裝費(fèi)用40萬元。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。假設(shè)殘值率均為0。已知在估價時點(diǎn)征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計(jì)為土地使用權(quán)年限為50年的熟地價格。108）=360萬元評估現(xiàn)值==估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。508)+18+（200247。試評估該建筑物的現(xiàn)值。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。54）+（250247。解：物質(zhì)折舊=(2000247。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。（√）開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。（√）在成本法中，只有貸款計(jì)算利息，而自有資金則無需計(jì)算利息。A. 重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B. 重新購建價格是在估價時點(diǎn)的價格C. 重新購建價格是客觀的價格D. 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E. 土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格在運(yùn)用成本法時最主要的有（ BE?。Ｆ渲?，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（ CD ）。 )元/m2。 )元/m2。A．％ B．％ C．％ D．％2某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ）。A．2％ B． ％ C． ％ D． ％某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（ B ）。 B、經(jīng)濟(jì)折舊A、物質(zhì)折舊B 1李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。A. 40 B. 43 C. 47 D. 501某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。 1某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( C )。A. 5000萬元經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。后于2001年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（ C ）元/m2。A．40% B. 50% C. 60% D. 67%1下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是( B )。A. 更新重置成本 B. 復(fù)原重置成本 C. 完全成本 D. 重新購建價格建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為( D ).A. 有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) B. 有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C. 有效經(jīng)過年數(shù)長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) D. 有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)某建筑物經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年，無殘值。 D. 30年某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ C ）。 C. 32年 B. 40年 D. 45年某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年（自補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)之日算起），建筑物的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為50年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限為（ C ）。 C. 48年 B. 50年在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（ C ）。 B. 個別開發(fā)商的利潤 C. 開發(fā)商的平均實(shí)際利潤)。 D. A或B 成本法中的利潤是( C. 個別成本 B. 實(shí)際成本)。 A B. 市場供求價值論 C. 生產(chǎn)費(fèi)用價值論)。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？解：P=6(F/P,2%,7) (P/A,7%,32)=87萬元第七章 成本法一、單選從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是(4=30萬元（2）評估價格=30(P/A,8%,36)=某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。預(yù)計(jì)其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定，報(bào)酬率為8%。(1+9%)3+95(P/A,9%,44) (P/F,9%,3)=+++=1037萬元某宗房地產(chǎn)是于4年前以競拍方式取得，當(dāng)時獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。(1+9%)+95247。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。(P/A,8%,50)=（2）評估價格=(P/A,6%,40)=4
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