【正文】 。 操作七、交付估價報告書及收取估價服務(wù)費 　　完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務(wù)。 9．房地產(chǎn)價格評估結(jié)論 說明每種方法的計算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價結(jié)論。 評估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測繪圖紙； （4）各類定額和單價資料； （5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定； （6）與評估對象類似的房地產(chǎn)實例價格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。 4．評估對象的綜合說明 （1）坐落位置，包括地點、區(qū)域、門牌等； （2）用途； （3）面積、層次、朝向； （4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能； （5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況； （6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響； （7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境； （8）評估對象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。 （l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價對象； （2）估價目的； （3）估價時點。 附有關(guān)文件及資料。 5．評估依據(jù)。 2．估價對象的詳細(xì)地址、評估日期、報告編號等。自由式估價報告書是根據(jù)估價報告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報告書形式。估價報告書的形式有自由式與定型式兩種。房地產(chǎn)估價程序（五）操作六、撰寫估價報告書 　　經(jīng)評估測算出對象房地產(chǎn)的估價額后，應(yīng)將估價成果寫成估價報告書。最后，估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。②加權(quán)算術(shù)平均。在進(jìn)行價格調(diào)教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運用是否得當(dāng)；各項房地產(chǎn)估價原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當(dāng)；單位與總價的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。 （3）價格調(diào)整。選定估價方法后，可開始對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，原則上應(yīng)并用王種方法。在計劃中初選的估價方法在這個階段可以得到最后的確認(rèn)并用于計算。 3．估價方法的選擇和價格估算。是對待估房地產(chǎn)的個別因素進(jìn)行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向為前提而形成的。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對價格形成有重大影響。 類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。同時，房地產(chǎn)的價格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。進(jìn)行區(qū)域分析時，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對房地產(chǎn)價格形成有何改I響等。房地產(chǎn)價格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個別因素兩大方面。房地產(chǎn)價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。 　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對估算的最終結(jié)果有直接影響。 房地產(chǎn)估價程序（四）操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價的實質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產(chǎn)價格。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認(rèn)對待估房地產(chǎn)價格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實地調(diào)查，取得對待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要?，F(xiàn)場查勘中對重要的評估項目要進(jìn)行拍照或錄像?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應(yīng)認(rèn)真逐項填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價的依據(jù)。從實際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。確定房屋的建造年份是房屋評估不可缺少的組成部分，是評定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。因此，現(xiàn)場查勘時，應(yīng)對房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋位置的正確性是房屋估價的前提，必須認(rèn)真核對清楚。 2. 對房屋的查勘。 現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有： 1．對土地的查勘。 操作四、現(xiàn)場查勘 　　 現(xiàn)場查勘是指房地產(chǎn)估價人員親臨現(xiàn)場對估價對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實地考查，以便對待估房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。 4．市場資料。 3．房地產(chǎn)使用資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計布局、設(shè)備裝修、建筑造價等。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。 　房地產(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。如某塊土地擬選用假設(shè)開發(fā)法來評估其價格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計劃階段初選的估價方法，一般應(yīng)圍繞著估價方法所賴以計算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。制定估價作業(yè)計劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。因此，要通過估價作業(yè)計劃，把估價作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時間進(jìn)度和時限，使操作的每個步驟既科學(xué)有序，又省時省力。整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動作，相互配合，提高工作效率。初選估價方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實地查勘有的放矢，避免不必要的重復(fù)勞動。當(dāng)然為求取過去某個特定時期的價格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價格），也可以將過去的某一特定時與作為估價時點。時點越詳細(xì)，對估價精度的要求就越高，估價也就越困難。由于房地產(chǎn)價格是隨時間等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時間的詳細(xì)程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價格類型和市場變動程度。對土地和地上建筑物共同估價或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。房地產(chǎn)估價范圍包括以下：4個方面： ①土地估價?？傊纼r者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對其進(jìn)行估價。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價格也不一樣。 ② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。估價對象如果是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。 （1）確定估價對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) ①估價對象的品質(zhì)特征。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容： 1．確定估價作業(yè)的具體因素 　　對于估價作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。房地產(chǎn)估價程序（二）操作二、制