房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題及答案-閱讀頁
2025-07-08 05:05本頁面
【正文】 預(yù)計(jì)2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。解：P=94247。(1+9%)2+96247。經(jīng)過分析其實(shí)際收益比較接近市場(chǎng)平均水平，而且已知其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、29萬元、。計(jì)算該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的收益價(jià)格為多少萬元？解：（1）年純收益A=（31+29++）247。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。 C A. 銷售狀況價(jià)值論 D. 經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論在成本法中，估價(jià)應(yīng)采用( A. 客觀成本 A A. 正常條件下的平均利潤(rùn) D. 開發(fā)商預(yù)期的平均利潤(rùn)某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。A. 55年A. 50年 D. 會(huì)計(jì)折舊在成本法求取折舊中，采用（ A ）更符合實(shí)際情況 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，采用( B )為好。該類建筑物的耐用年限為50年，則該建筑物的成新率為（ C ）。A. 交通擁擠 B. 建筑技術(shù)進(jìn)步 C. 城市規(guī)劃改變 D. 自然環(huán)境惡化1某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。A．350 B. 300 C. 250 D. 501某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。2006年10月1日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（ C ）。 B. 4500萬元 C. 4455萬元 D. 4400萬元1某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，%，則該建筑物的現(xiàn)值為( B )元。A. % B. 50% C. % D. 70%1某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( B )年。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( C )年。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）。 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊1某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊率為（ B ）。A．35年 B．45年 C．48年 D．50年2某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)建造成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（ B ）。A． B． C． D． 2某房地產(chǎn)的土地面積為500 m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000 m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(A、200 B、300 C、700 D、10002某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6％，則開發(fā)后的地價(jià)為(A、1840 B、2840 C、2966 D、3000二、多選建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 環(huán)境污染D. 交通擁擠 E. 正常使用的磨損下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說法中，正確的有（ ABCDE?。?。A. 區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本 B. 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本C. 結(jié)合實(shí)際成本來確定評(píng)估價(jià)值 D. 結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)來確定評(píng)估價(jià)值E. 結(jié)合市場(chǎng)供求分析來確定評(píng)估價(jià)值三、判斷重新購(gòu)建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出加上合理的利潤(rùn)。（）應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。（√）四、分析計(jì)算題某幢寫字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬元。5010)+10+（200247。159）=620萬元某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬元，%，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。假設(shè)殘值均為零。解：重置成本=（800+8005%+60）(1+%)+120=折舊=(247。52）+（110247。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，沒有電梯，需評(píng)估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。，估價(jià)對(duì)象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年；建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35％。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。 １０
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