房地產(chǎn)估價(jià)第三章房地產(chǎn)估價(jià)概述-閱讀頁(yè)
2025-01-16 21:15本頁(yè)面
【正文】 公正 ： 在估價(jià)中公平正直，不偏袒任何一方 。 以抵押為例闡述合法原則： （ 1）法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的而進(jìn)行估價(jià)，沒(méi)有抵押價(jià)值，或者委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的話，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評(píng)估為零。 （ 3）評(píng)估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 （ 5）評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值。 22 23 最高最佳使用原則 要求： 以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。 須同時(shí)符合 4個(gè)標(biāo)準(zhǔn) ： 法律上許可； 技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行； 價(jià)值最大化。 23 24 最高最佳使用可以用以下 三個(gè) 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)理解： 1. 收益遞增遞減原理： 可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 3. 適合原理： 以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途。 最常見(jiàn)的是 2＋ 3種的組合。 類似房地產(chǎn)：指房地產(chǎn)中實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或者相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上價(jià)值，這個(gè)特定的時(shí)間必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用年、月、日表示。 27 28 估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對(duì)象狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 過(guò)去（回顧性估價(jià)） 過(guò)去 過(guò)去 現(xiàn)在 過(guò)去 現(xiàn)在 現(xiàn)在 未來(lái) 未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)） 未來(lái) 未來(lái) 28 29 ◆ 注意 估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系； ? 估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格； ? 注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同； ? 在具體一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不相同； ? 不論何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。 ? 謹(jǐn)慎原則要求在有不確定因素的情況下作出估價(jià)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)
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