房地產(chǎn)估價知識講義-閱讀頁
2025-01-16 21:14本頁面
【正文】 前50英尺部分、前 75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的 %、 67%、 %和 100%。深度為 100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的。 課題一 路線價法 （ 2）幾種臨街深度價格修正率 ? 臨街深度價格修正率有：單獨(dú)深度價格修正率（臨街深度價格遞減率）、累計(jì)深度價格修正率和平均深度價格修正率。 ? 日本及中國臺灣的是平均深度百分率，故百分率呈遞減現(xiàn)象。不同含義的路線價，應(yīng)采用不同類型的臨街深度價格修正率，運(yùn)用相應(yīng)的路線價法計(jì)算公式。 課題一 路線價法 ? （ 1）以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計(jì)深度價格修正率，即 Σ 單獨(dú)深度價格修正率。 估價對象臨街寬度單獨(dú)深度價格修正率路線價估價對象土地面積（總價）（單價）????VV課題一 路線價法 ? （ 3）當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率，臨街土地價值（ V）的計(jì)算公式為： ? V（單價） =路線價 平均深度價格修正率 ? V（總價） =路線價 平均深度價格修正率 估價對象臨街寬度 估價對象臨街深度 ? 如果臨街土地的形狀和臨街狀況特殊時，則要在上述價值計(jì)算的基礎(chǔ)上，還要做加價或減價調(diào)整。先查出其所在區(qū)段的路線價，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的臨街深度價格修正率。計(jì)算公式為： ? V（單價） =u dv ? V（總價） = u dv (f d ) 課題一 路線價法 ? （ 2）前后兩面臨街矩形土地價值的計(jì)算。計(jì)算公式為： ddddvuddvuV ）（（單價） 011000 ???????）（（總價） 011000 ddfdvudfdvuV ?????????課題一 路線價法 ? 分界線的求取方法如下： 后街路線價前街路線價前街路線價總深度前街影響深度???后街路線價前街路線價后街路線價總深度后街影響深度???后街影響深度＝總深度 前街影響深度 課題一 路線價法 ? （ 3）矩形街角地價值的計(jì)算。該方法是先求取高價街（也稱正街）的價值，再計(jì)算低價街（也稱旁街）的影響加價，然后加總。 ? 每個城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價都有其特定的內(nèi)涵，包括對應(yīng)的估價時點(diǎn)（基準(zhǔn)日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。 ? （ 2）明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和表達(dá)方式。 ? （ 4）抽樣評估若干宗地的價格。 ? （ 6）綜合確定基準(zhǔn)地價。 課題二 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價修正法 ? 二、基準(zhǔn)地價修正法 ? 基準(zhǔn)地價修正法是指在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整，得出估價對象宗地價格的方法。 ? 步驟：①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料；②查找估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價；③進(jìn)行土地市場狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整；④求出估價對象宗地價格。 課題三 補(bǔ)地價測算 ? 補(bǔ)地價 是指建設(shè)用地使用權(quán)人因 改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等 而應(yīng)向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。具體有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。 ? ③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? 整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。 ? 通過高層建筑地價分?jǐn)偪梢越鉀Q如下幾個問題： ? ①各部分占有的土地份額； ? ②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e； ? ③各部分分?jǐn)偟牡貎r額。 ? （一）按照建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)? ? 根據(jù)建筑物各部分的建筑物面積占整個建筑物面積的比例，來推斷其占有的土地份額。 房地總價值該部分的房地價值某部分占有的土地份額 ?房地總價值該部分的房地價值土地總面積某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e ??房地總價值該部分的房地價值土地總價值某部分分?jǐn)偟牡貎r數(shù)額 ??課題四 高層建筑地價分?jǐn)? ? （三）按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)? ? 根據(jù)建筑物各部分的土地價值占土地總價值的比例，來推斷其占有的土地份額。而在現(xiàn)實(shí)中這兩個價值一般都是
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