房地產(chǎn)估價ppt課件-閱讀頁
2024-11-18 21:43本頁面
【正文】 廣義概念下的土地是有價值的。 可持續(xù)發(fā)展理念認為，一個國家經(jīng)濟發(fā)展中，應當計入自然資源或生態(tài)環(huán)境的保護，不是過分強調(diào)國民生產(chǎn)總值和國民經(jīng)濟增長速度，積極發(fā)展經(jīng)濟的同時，重視自然資源和環(huán)境保護，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)的發(fā)展。 ? 無折舊性 所有人工建造物或人工產(chǎn)品而言，均存在折舊問題，因為產(chǎn)品隨著時間的推移而發(fā)生不同程度的磨損，其價值將隨之降低，建筑物也是這樣。 但是我國土地市場中，納入市場的是土地的使用權，而非所有權，其存在一定的使用期限限制。因此，對于土地的使用者而言，在土地使用的年限內(nèi)他將收回包括購地資本在內(nèi)的所有投入，從而存在類似折舊的問題（成本法中會有相關的內(nèi)容）。如一些建成時間長，尤其是一些具有歷史性或有紀念意義的建筑物，也存在增值現(xiàn)象的。 ? 增值性 土地因其本身非人工勞動產(chǎn)品，不存在折舊問題。 一方面，土地供給有限；另一方面，人口增長、經(jīng)濟社會發(fā)展等，都需要土地。 ? 權益性 土地并非人工勞動產(chǎn)品，但有價格。土地價格不是土地實體的價格，而是土地的權益價格。所有權價格、使用權價格、抵押權價格等。 農(nóng)用地和城市用地； 不同城市的地價 ； 城市中心地段地價和城郊接合部地價 ； 甚至同一街道兩側地價 ； 都可能存在較大的差別。 1） 房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)本身固有的價值的客觀反映 。 對于一定權利狀態(tài)和一定時點的房地產(chǎn) ，在正常市場狀態(tài)下 ， 其價值量是客觀存在的 ，不因估價與否或估價人員的不同而不同 。 2） 房地產(chǎn)估價是科學 、 藝術和經(jīng)驗的有機結合 ? 必須有明確的估價目的； ? 必須遵循房地產(chǎn)估價的原則和程序； ? 必須依賴充足的房地產(chǎn)市場資料； ? 必須選擇科學而合適的估價方法； ? 必須充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的各種權利狀態(tài)； ? 必須有明確的估價時點； ? 房地產(chǎn)估價的整個過程都要有估價人員的推測和判斷。 ? 獲取估價任務 ? 明確基本事項，受理估價委托 ? 制定估價作業(yè)計劃 ? 搜集估價所需資料 ? 實地勘察估價對象 ? 選定估價方法計算，確定估價結果 ? 撰寫估價報告書 ? 交付估價報告書，收取估價服務費 房地產(chǎn)估價的必要性 1）房地產(chǎn)市場的不完全性決定了房地產(chǎn)估價的必要性 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的非均質(zhì)性決定了估價的必要性 3）房地產(chǎn)價格形成的復雜性決定了房地產(chǎn)估價的必要性 4）房地產(chǎn)估價在管理中的作用 5）房地產(chǎn)估價在房地產(chǎn)交易中的作用
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