房地產(chǎn)估價課件ppt8收益法-閱讀頁
2025-01-18 00:31本頁面
【正文】 金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初） 房地產(chǎn)估價 單位：萬元 年份 4 5 618 19 20 轉(zhuǎn)售收入 1600 轉(zhuǎn)售成本 150 裝修費用 60 200 房地產(chǎn)估價 （ 1）求出凈現(xiàn)金流量 年末 0 1 2 3 4 t 18 19 現(xiàn)金流出 75 125 300 80 20X（ 1+12%） 1 20X（ 1+12%） t3 20X（ 1+12%）15 150+200+20X（ 1+12%）16 現(xiàn)金流入 100 100X（ 1+12%） 1 100X（ 1+12%） t3 100X（ 1+12%）15 1600+ 100X（ 1+12%）16 凈現(xiàn)金流量 75 125 300 20 80X（ 1+12%） 1 80X（ 1+12%） t3 80X（ 1+12%）15 1250+ 80X（ 1+12%）16 房地產(chǎn)估價 (2)畫出凈現(xiàn)金流量圖 ? 1250 ? 80（ 1+12%） t3 ? 0 1 2 20 ? 3 4 t 19 ? 75 125 300 房地產(chǎn)估價 (3)計算項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和 P P=75125/（ 1+16%） 300/（ 1+16%） 2 +{20+80（ 1+12%） [1（ 1+12%） 16/（ 1+16%） 16]}/（ 1+16%） 3+1250/（ 1+16%） 19 =（萬元） 房地產(chǎn)估價 167。 84 凈收益的求取 ? ??? ??n1iir1aV房地產(chǎn)價格的高低取決于 3個因素： 可獲凈收益的大小，即 ai的大小； 獲得該凈收益的可靠性，即 r的大小； 可獲得凈收益期限的長短，即 n的大小。 ? ? ????????? nrrAV11139。該商店共兩層，每層可出租面積各為 200平方米。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元 /平方米和 120元 /平方米，運營費用率為 25%。試估算該商場 2022年 12月 1日帶租約出售時的正常價格。 五、 凈收益流量的求取 調(diào)查求取估價對象過去 3－ 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 調(diào)查預(yù)測估價對象未來 3－ 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為 a； 第八章 收益法 調(diào)查預(yù)測估價對象未來 3－ 5年的凈收益，然后采用下列等式求出 a： ? ? ? ??? ??????????t1ttit r1ar111ra? ?? ?? ??? ??????t1ittti1r1r1rr1aa房地產(chǎn)估價 例 題 812 某宗房地產(chǎn)收益年限 40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預(yù)測得知其未來 4年的凈收益分別為 25萬元、 26萬元、 24萬元、25萬元，還原利率為 10％。 %)101(25%)101(24%)101(26%101251%)101(%)101(%1043244???????????????????aa%)101(11%1040 ??????????V第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 167。 房地產(chǎn)估價 167。 87 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù) 二、剩余技術(shù)（ 投資組合的逆運算） 土地剩余技術(shù) 建筑物剩余技術(shù) —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 第五章 收益法 第八章 收益法 —— 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產(chǎn)估價 利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用 ? ? ????????? nr111raV土地剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL??????????????式中：建筑物剩余技術(shù) ? ?? ?? ? 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB??????????????式中：第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 8－ 13 某房地產(chǎn)的年凈收益為 500萬元，建筑物價值 2022萬元，建筑物還原利率 8%，土地還原利率 6%，收益年限為 50年。 V=VL+VB ? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ?? ? 1r1r1rVanBnBBBB ???? ? ?? ? %61%61%620 005050??? ???? ? ??????????nLLBoL r111raaV? ? %8111%850 ???????????BL VVV ?? 5 6 42 0 0 5 6 4 ???第八章 收益法 房地產(chǎn)估價 ?例 ,在其購買中通常抵押貸款占七成 ,抵押貸款的年利率為 8%,自有資金要求的年收益率為 15%,則該類房地產(chǎn)的資本化率 ? ?例 2萬元 ,購買者的自有資金為 5萬元 ,購買者要求的年收益率為 12%,抵押貸款的年利率為 8%.求該房地產(chǎn)的價值 . 房地產(chǎn)估價 ? 814. ? R=M*rM=(1M)rE ? =70%X8%+(170%)X15%=% ? 815. ? 購買者要求的收益額 =5X12%= ? 支付抵押貸款利息的能力 ? == ? 抵押貸款額 =? 該房地產(chǎn)價格 =5+= 房地產(chǎn)估價 三、收益乘數(shù)法 （一）概念 將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值 （二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法： 房地產(chǎn)價格 =毛租金 毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù) =房地產(chǎn)價格 247。 ? ? ????????? nrrAV11139。由于政府要求 ,今以 2022年初為起點，并以該時點的地價為基礎(chǔ)向政府補交 50年土地使用權(quán)的補地價，該飯店建筑物耐用年限為 60年，殘值率為 0，現(xiàn)時建造同類建筑物的重置價為 1000元 /m2。年經(jīng)營總收入約為 80萬元，經(jīng)營成本約 30萬元，預(yù)計今后每年年收入將按%的比率增長，年經(jīng)營成本將按 1%比率遞增。 房地產(chǎn)估價 五年前 ， 甲方提供 40年使用權(quán)土地與出資乙方共同開發(fā)了總建筑面積為 28000m2的 14層寫字樓 。 經(jīng)過了五年后 ， 現(xiàn)在甲乙雙方重新簽訂協(xié)議 ， 乙方將出資購買該寫字樓的全部產(chǎn)權(quán) ， 甲方也愿意將歸屬自己的產(chǎn)權(quán)價值賣給乙方 ， 問雙方應(yīng)達到成的價格是多少 ？ （ 另調(diào)查得知目前寫字樓正常經(jīng)營月租為 60元 /m2， 空置率為 10%， 租賃面積占總建筑面積是 80%。 ）
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