【正文】 值計算公式： V ＝ C q ……………… （ － 3） 式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元 /m2）； C ─ 建筑物重置價格 或重建價格（元，元 /m2）； S ─ 建筑物預計凈殘值（元，元 /m2）； t ─ 建筑物已使用年限（年）； N ─ 建筑物耐用年限（年）； q ─ 建筑物成新率（％）。 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。 經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結構、 用途和維修保養(yǎng)情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。 假設開發(fā)法 運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行： 1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2 選擇最佳的開發(fā)利用方 式； 3 估計開發(fā)建設期； 4 預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 5 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費； 6 進行具體計算。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。 基準地價修正法 運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關基準地價的資料； 2 確定估價對象所處地段的基準地價； 3 進行交易日期修正； 4 進行區(qū)域因素修正； 5 進行個別因素修正； 6 求出估價對象宗地價格。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。 土地使用權出讓價格評估 土地使用權出讓價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。協(xié)議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。 土地使用 權出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準。 以劃拔方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應 符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。 從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。 房 地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)抵押價值評估，應依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。 房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權擔保時的價值。 首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。 以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理： 1 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)的價 值，然后預計由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。 2 用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額部分的價值。 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。 房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。 保險金額應是保險人承 擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實此資料來自 , 大量管理資料下載 際投保金額。 房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。 有關房地產(chǎn)稅的估價，應按相關稅法具體執(zhí)行。 征地和房屋拆遷補償估價 征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。 拆遷估價，應依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。 實行作價補償?shù)?，可根?jù)當?shù)卣_定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結合建筑物成新估價。此種土地使用權補償估價， 應根據(jù)該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。 合并估價應對合并后的整體進行估價。 房地產(chǎn)糾紛估價，應按相應類型的房地產(chǎn)估價進行。 房地產(chǎn)拍賣底價評估 房地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關規(guī)定進行。 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。 企業(yè)合資、合作、股份 制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。 企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移。 其他目的的房地產(chǎn)估價 其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。 此資料來自 , 大量管理資料下載 在確認所選用的估價方法估算出的結果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結果。 當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。 估價報告應包括下列部分： 1 封面； 2 目錄； 3 致委托方函； 4 估價 師聲明； 5 估價的假設和限制條件； 6 估價結果報告； 7 估價技術報告； 8 附件。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。 估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權益狀況，其中： 1 對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地 平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況。 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章： 1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。 3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。 5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。 7 其他需要聲明的事項。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內(nèi)容和結論負責任。 估價人員和估價機構應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的估價業(yè)務。 估價人員和估價機構應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托 方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 估價人員和估價機構不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。 2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 4 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 6 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積， 形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權屬狀況） （四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向） （五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日） （六）價值定義（說明本次估價采用的價值標準或價值內(nèi)涵） （七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方 的法律、法規(guī)，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料） （八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則） （九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義） （十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，并附大寫金額。 制作要求： 估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質(zhì)量。 規(guī)范用詞用語說明 1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下： （ 1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用 必須 ，反面詞采用 嚴禁 ； （ 2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用 應 ，反面詞采用 不應 或 不得 ； （ 3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞： 正面詞采用 宜 ，反面詞采用 不宜 ； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用 可 。