06年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題及答案-資料下載頁(yè)
2025-06-23 05:45本頁(yè)面
【正文】 ，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計(jì)月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24％?！ 。?，平均價(jià)格為2700元/m2，建成～年時(shí)可售出60％平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10％會(huì)在建成一年后售出，平均價(jià)格為2900元/m2，％?！ 。?，折現(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％，銷售利潤(rùn)率為20％，估自測(cè)算如下（節(jié)選）： 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開市場(chǎng)價(jià)值?！ 〗猓骸 ?100005=50000m2 住宅總面積=500009000=41000m2 ?。?）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值 每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入12（1空置等租金損失率） =5012（110％）=540元/m2 每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入（1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率） =540（124％）= 商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)=％[111/（1+8％）47]1/（1+8％） =商鋪開發(fā)完成后的單價(jià)公式中折現(xiàn)率錯(cuò)，應(yīng)為12％。商鋪開發(fā)后的總價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)扣除300m2獨(dú)立車棚的面積?！ ∩啼侀_發(fā)完成后的總價(jià)=9000= ?。?）住宅開發(fā)完成后的總價(jià)值=4100030％2700/（1+12％）+60％2800/(1+12％）3+10％2900/（1+12％）= （3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=+= ?。?）建安工程費(fèi)=500001100/（1+12％）= ?。?）專業(yè)及管理費(fèi)用=8％= ?。?）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=（％+％）= （4）銷售利潤(rùn)=20％=，不應(yīng)包括銷售利潤(rùn) （5）買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V4％= 2006年9月1日的總地價(jià)： V= V=參考答案 一、問答題 ?。ㄒ唬┐穑骸 ?，一般由拆遷人委托?！ 。骸 。?）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)； ?。?）當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定： ?。?）拆遷人和被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定； （4）對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)?！ 。ǘ┐穑骸 ?。 因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性?！ 。骸 。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場(chǎng)租金計(jì)； ?。?）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入； ?。?）應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益?！ 。骸 。?）測(cè)算正常客觀的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入； ?。?）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)?！ 』颍阂獪?zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益?！ 』颍簯?yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 ?。ㄈ┐穑骸 。骸 。?）應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用（或重置價(jià)格）?！ 』颍翰粦?yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用?！ 。?）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息?！ 』颍翰粦?yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 ?。?）利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平?！ 』颍豪麧?rùn)不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤(rùn)?！ ??！ 』颍海?）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊?！ 。?）可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?！ 。?）可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊?！ 《?、單項(xiàng)選擇題 （一） ?。ǘ 。ㄈ ∪?、指錯(cuò)題 ?！ ?。 ?。ɑ蚍?jǐn)偼恋孛娣e）?！ 。ɑ蚋鞣N方法未做說(shuō)明）。 ，應(yīng)為：如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！ 商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正?！ ?，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近?！ 。ɑ蛉鄙倏杀葘?shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明）?！ ??！ ?、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符?！ ?，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理?！ ！ ??！ 。タ罩寐屎妥饨饟p失率5％應(yīng)說(shuō)明確定理由?！ 。?10％5％）=161573元?！ 。ゲ粶?zhǔn)確，％。 ，應(yīng)按市場(chǎng)客觀分析判斷得出（％，理由不充分）?！ ?，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。 ?。ɑ颍何纯紤]租金未來(lái)的變化）?！ ??！ ?，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算（）（或公式中n年取值錯(cuò)誤）?！ ?。 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 ，應(yīng)為12％?！ ?，應(yīng)扣除300m2獨(dú)立車棚的面積?！ ∩啼侀_發(fā)完成后的總價(jià)值=8700=3583105（萬(wàn)元）8700=?！ 。粦?yīng)包括銷售利潤(rùn)。 總地價(jià)V= V=
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