06年房地產(chǎn)估價師案例分析真題及答案-資料下載頁
2025-06-23 05:45本頁面
【正文】 ，出租空置率及租金損失率共為10％。按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2，運營費用率為24％。 ?。ィ骄鶅r格為2700元/m2，建成～年時可售出60％平均價格為2800元/m2；剩余的10％會在建成一年后售出，平均價格為2900元/m2，％?！ 。ィ郜F(xiàn)率為12％，貸款年利率為6％，銷售利潤率為20％，估自測算如下（節(jié)選）： 采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。 解： =100005=50000m2 住宅總面積=500009000=41000m2 ?。?）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值 每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入12（1空置等租金損失率） =5012（110％）=540元/m2 每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入（1運營費用率） =540（124％）= 商鋪開發(fā)完成后的單價=％[111/（1+8％）47]1/（1+8％） =商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現(xiàn)率錯，應(yīng)為12％。商鋪開發(fā)后的總價值計算時，應(yīng)扣除300m2獨立車棚的面積?！ ∩啼侀_發(fā)完成后的總價=9000= ?。?）住宅開發(fā)完成后的總價值=4100030％2700/（1+12％）+60％2800/(1+12％）3+10％2900/（1+12％）= （3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=+= ?。?）建安工程費=500001100/（1+12％）= ?。?）專業(yè)及管理費用=8％= ?。?）銷售費用和銷售稅費總額=（％+％）= ?。?）銷售利潤=20％=，不應(yīng)包括銷售利潤 ?。?）買方購買該宗熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費=V4％= 2006年9月1日的總地價： V= V=參考答案 一、問答題 ?。ㄒ唬┐穑骸 。话阌刹疬w人委托?！ 。骸 。?）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)； ?。?）當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定： ?。?）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定； ?。?）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認?！ 。ǘ┐穑骸 ?。 因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性?！ 。骸 。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計； ?。?）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入； ?。?）應(yīng)考慮是否存在無形收益。 ?。骸 。?）測算正常客觀的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入； （2）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤?！ 』颍阂獪?zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。 或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。 ?。ㄈ┐穑骸 。骸 。?）應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用（或重置價格）。 或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用?！ 。?）應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。 或：不應(yīng)計自至估價時點?！ 。?）利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平?！ 』颍豪麧櫜粦?yīng)是開發(fā)商的期望利潤?！ ！ 』颍海?）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。 ?。?）可能存在的爛尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊?！ 。?）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊?！ 《雾椷x擇題 ?。ㄒ唬 。ǘ 。ㄈ ∪?、指錯題 。 。 ?。ɑ蚍?jǐn)偼恋孛娣e）?！ 。ɑ蚋鞣N方法未做說明）?！ ?，應(yīng)為：如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負任何責(zé)任。 、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，應(yīng)修正?！ ?，如可比實例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近?！ 。ɑ蛉鄙倏杀葘嵗蛩匦拚禂?shù)取值說明）?！ ??！ ?、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實際描述不符?！ ?，未進行相應(yīng)修正處理?！ ！ ??！ 。タ罩寐屎妥饨饟p失率5％應(yīng)說明確定理由。 ?。?10％5％）=161573元?！ 。ゲ粶?zhǔn)確，％。 ，應(yīng)按市場客觀分析判斷得出（％，理由不充分）。 ，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值?！ 。ɑ颍何纯紤]租金未來的變化）?！ ??！ ?，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算（）（或公式中n年取值錯誤）?！ ?。 四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 ，應(yīng)為12％。 ，應(yīng)扣除300m2獨立車棚的面積。 商鋪開發(fā)完成后的總價值=8700=3583105（萬元）8700=?！ ?，不應(yīng)包括銷售利潤?！ 】偟貎rV= V=
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