房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試案例與分析試卷及答案-資料下載頁
2025-01-18 06:03本頁面
【正文】 肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。附 件 1.《委托司法鑒定函》（復(fù)印件） 2.《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件） 3.《國有土地使用證》（復(fù)印件） ?。◤?fù)印件） （復(fù)印件） ?。◤?fù)印件） 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)。本題最多扣至零分）?！ 」纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1目的市場(chǎng)價(jià)格（購買總價(jià)和單價(jià)）?！ ∮嘘P(guān)資料如下： ，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)整理 （含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入?！ 。ィN售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％（與銷售同時(shí)發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％?！ 」纼r(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）： 一、估算凈收益 凈收益=1000600085％（110％）（125％）=（萬元） 二、測(cè)算報(bào)酬率Y 采用市場(chǎng)提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式 采用試算法推算報(bào)酬率。具體如下：求取可比實(shí)例報(bào)酬率表序號(hào) 項(xiàng)目 案例A 案例B 案例C 案例D 1 租金[元/（m2月）] 150 80 82 85 2 剩余收益年限n/年 40 46 47 46 3 房地產(chǎn)售價(jià)V/（元/m2） 10000 6900 6500 6700 4 報(bào)酬率 % % % % 注：上表計(jì)算結(jié)果無誤?！ ?bào)酬率=（％+％+％+％）/4=％ ％?！ ∪⒐浪阊b修改造后的辦公樓總價(jià)值 四、裝修改造費(fèi)用總額 裝修改造費(fèi)用=10006000/（1+%）= 五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi) 銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=7％/（1+12％）= 六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi) 設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V，則 購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V3％ 七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！ 」纼r(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V= V= 單價(jià)=參 考 答 案 一、問答題 （一）答： ?。骸 。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同?！ 。?）二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值?！ 。?）二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響?！ 。骸 。?）二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。 ?。?）拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。 ?。?）對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。 ?。ǘ┐穑骸 。簷?quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息 ?。和恋厥褂媚晗蓿ɑ蚍康禺a(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等?！ 。ㄈ┐穑骸 ?. ?。?）市場(chǎng)租金和合同租金（或租約租金）差異的大小?！ 。?）承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大小?！ 。?）承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。 ?！ 《雾?xiàng)選擇題 ?。ㄒ唬?；；；； ?。ǘ?；；；； ?。ㄈ?；?！ ∪?、指錯(cuò)題 ?！ ?。 、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹?！ ??！ ?。 。 。 ?！ ??！ ?。 ?！ ！ ?3沒有對(duì)比較因素進(jìn)行詳細(xì)分析說明?！ ?。 。 ?！ ??！ ?，相應(yīng)分值為100的說法不準(zhǔn)確?！ ！ ?。 ?！ 。瑳]有說明出租面積比例。 ，應(yīng)包括租賃保證金或押金的利息收入等?！ 。]有確定過程且取值不正確。 ?。サ拇_定缺乏依據(jù)?！ 。琯為凈收益逐年遞增的比例。 ?！ ??！ ∷摹⒏腻e(cuò)題 ，應(yīng)采用估價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87％ 凈收益=1000600087％（110％）（125％）= ，案例A與估價(jià)對(duì)象差異較大，應(yīng)剔除 報(bào)酬率=％+％+8005％1=％ ，收益年限應(yīng)為49年 裝修改造后的辦公樓價(jià)值= 或： 裝修改造后的辦公樓價(jià)值= ，折現(xiàn)率應(yīng)為12％?！ ⊙b修改造費(fèi)用：10006000247。（1+12％）=頁面功能 【字體：17
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