06年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析真題及答案-wenkub
2023-07-08 05:45:32 本頁面
【正文】 部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店?！ ≌?qǐng)問： ? ?1 答 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式選定?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。2 確定出租部分潛在毛收入應(yīng)注意租賃期內(nèi)按租約計(jì)算，租賃期外按正?？陀^的市場租金計(jì)算；應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；應(yīng)考慮是否存在無形收益。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。應(yīng)實(shí)地查勘，搜集資料綜合評(píng)價(jià)完成評(píng)估，而不是單純按委托方提供的數(shù)據(jù)計(jì)算。2 重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊才能得出積算價(jià)格。下列表述中正確的是（ b）。同時(shí)租出，租客是王某。 ，購買價(jià)格為10000元/m2。 ?。ā）?！ ∪?、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤；請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。 在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，（大寫：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整）。2缺估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章，法定代表人或者合伙人蓋章簽名、落款日期。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號(hào)X號(hào)）相關(guān)內(nèi)容，估價(jià)對(duì)象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)?！ 。?）他項(xiàng)權(quán)利狀況?！ ∷?、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)面評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值?！ ∈?、估價(jià)人員（略） 十二、估價(jià)作業(yè)期 2006年10月10日至2006年10月15日 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。應(yīng)為“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任） 十四、有關(guān)說明（略）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析（略） 二、市場背景分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價(jià)方法選用（略） 五、估價(jià)測算過程 ?。ㄒ唬┦袌龇ā 「鶕?jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料，分別測算2層商鋪的價(jià)格。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，有關(guān)資料見表1。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計(jì)算表可比實(shí)例/項(xiàng)目ABC大廈首層商鋪花園首層商鋪大樓首層商鋪交易日期100/100100/100100/100交易情況100/10010/00100/100房地產(chǎn)狀況因素地段等級(jí)100/100100/98100/98繁華程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/98100/102商鋪類型100/100100/100100/102建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100朝向108/991110/98100/100臨路狀況100/100100/100100/100交易價(jià)格10500元/m29091元/m29562元/m2可比實(shí)例修正后價(jià)格10606元/m29958元/m29285元m2（6可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象土地等級(jí)不一樣，未做修正。１０ 可比實(shí)例一層層高４．５米未做說明（3） 比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算。 市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)對(duì)本市類似2層組合式商鋪價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，2層商鋪價(jià)格一般為1層商鋪價(jià)格的50％，估價(jià)人員參照這一比率確定估價(jià)對(duì)象2層商鋪價(jià)格，則二層商鋪單價(jià)為：995050％=4975元/m2 ，故估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為： （9950+4975）= ?。ǘ┦找娣ā 。?）潛在毛收入。.有效毛收入計(jì)算應(yīng)為190086x（110％5％）=161573元。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費(fèi)，為4800元（取值及計(jì)算過程略）。根據(jù)市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置價(jià)為2000元/m2。采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定，報(bào)酬率為8％（取值理由及過程略）。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲
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