【正文】 下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為（ 　）。1．某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為（ ?。??！　?．實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度?！薄　?．同一估價機構(gòu)、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差。（ ?。　〈鸢福簩Α　〗馕觯撼鞘幸?guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價必須以估價對象合法原則為前提。”　　4．在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。”　　2．房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢?！　．所得稅B．土地攤提費C．改擴建費D．房屋火災(zāi)保險費 答案：ABC　　解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運營所必須的，所以要包含在運營費用當(dāng)中?！　?．運用市場法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件（ 　）?！　．法律上允許B．程序上合理C．技術(shù)上可能D．經(jīng)濟(jì)上可行答案：ACD　　5．假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用（ 　）求取?！　．土地生熟程度B．土地使用權(quán)年限C．土地使用者D．土地利用條件答案：ABD　　3．路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于（ ?。┑慕∪c否。　　A．算術(shù)平均數(shù)　B．中位數(shù)C．加權(quán)平均數(shù)D．眾數(shù)　答案：D　　9．在本金相等．計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下（計算的周期數(shù)大于1）（ ?。??！　?．一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點（ ?。！　?．在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是（ ?。?。　　A．2%B．3%C．4%D．0答案：D　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0．　　2．收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ ?。??！　．收益能夠量化B．風(fēng)險能夠量化C．收益或風(fēng)險其一可以量化D．收益和風(fēng)險均能量化 答案：D　　解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格?！　．2500萬元B．3500萬元C．3600萬元　D．3000萬元 答案：C　　解析：2000060%3000=3600萬元?！　．與經(jīng)營期的起點重合B．與運營期的起點重合C．與建造期的起點重合D．與開發(fā)期的起點重合答案：D　　7．路線價法主要適用于（ ?。！　．單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多B．單利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少C．單利計息的利息與復(fù)利計息的利息一樣多D．無法知道　答案：A　　解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利?！　．路線價B．深度百分率C．宗地形狀　D．臨街狀態(tài)　答案：AB　　解析：簡單來說，路線價法就是用路線價乘以深度百分率來得到估價對象的價格。　　A．市場比較法B．收益法C．成本法　D．購買年法 答案：ABD　　解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價只能用與求取未來時點價格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時點價格。　　A．使用性質(zhì)相同B．地點相近C．價格相同D．交易日期與估價時點相近答案：ABD　　8．有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于（ ?。?。1．臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。（ ?。┐鸢福哄e　　解析：房地產(chǎn)價格在長期短期內(nèi)都會有波動，在短期內(nèi)很難找出變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價?！　?．投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。（ ?。　〈鸢福簩Α　〗馕觯悍康禺a(chǎn)的客觀價值或價格會因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。（ 　）　　答案：對　　解析：見教材?！　．．12C．20　D．60%答案B　　2．土地取得成本是取得（ 　）所需的費用?！　．新開發(fā)房地產(chǎn)項目B．用于出售用途的房地產(chǎn)項目C．具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D．用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)　　答案C　　5．房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。　　A．房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系B．房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系C．房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D．房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系　　答案C　　8．某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積?！　．2003年1月1日B．2004年1月1日C．2004年12月1日D．2003年12月1日答案D　　2．通常情況下，評估下列房地產(chǎn)適用收益法的有（ ?。??！　．%B．50%C．%D．70%答案C　　5．可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（ 　）?！　．①③④⑤　B．①②④⑤C．①②③⑤　D．①②③④⑤ 答案D　　7．在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為（ 　）。　　A．周圍環(huán)境狀況安寧程度B．位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸C．交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近D．繁華程度臨街狀況答案D1．用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要進(jìn)行（ ?。┬拚！　．指數(shù)平滑法B．簡單移動平均法C．指數(shù)移動平均法D．加權(quán)移動平均法　答案BD　　4．《城市房屋拆遷管理條理》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞接校??。?。　　A．制定最高限價或標(biāo)準(zhǔn)價格　B．政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價格　C．征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅　D．建立一套房地產(chǎn)交易管理制度　　答案ABCD　　7．某宗房地產(chǎn)土地面積300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為（ ?。┰??！　．～．～．～．～1．從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。　　A．使用權(quán)B．抵押權(quán)　C．所有權(quán)D．租賃權(quán)答案C　　4．市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（ ?。?。建筑結(jié)構(gòu)。%，則其1998年10月15日的價格為（ 　）元人民幣/㎡．1998年10月15日的匯率假定為1美元=8．29元人民幣?！　．應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避自己近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)　　B．應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人　　C．盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項估價委托　　D．應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進(jìn)行不正當(dāng)競爭　　答案AD　　2．明確估價對象包括（ ?。??！　、贁M定估價作業(yè)方案；②受理估價委托及明確估價基本事項（包括明確估價目的。所謂“接近”是相對而言的，是指（ ?。！　．鋼結(jié)構(gòu)B．混凝土結(jié)構(gòu)C．磚木結(jié)構(gòu)D．磚混結(jié)構(gòu) 答案AB　　10．房地產(chǎn)估價委托合同是估價機構(gòu)和委托人之間就估價事宜的相互約定?！　．與估價需求者有利害關(guān)系　B．與估價對象有利益關(guān)系　　C．超出了自己的業(yè)務(wù)范圍D．受行政主管部門委托E．自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值　　4．獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措旖可以有（ ?。！　．一個球場B．一個高爾夫球洞　C．一條保齡球球道D．封閉使用的大院深處的一幢房屋　E．一個游泳池　　8．下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（ 　）。（ ?。　?．完成任何一個房地產(chǎn)估價項目，都不得隨意省略房地產(chǎn)估價程序中的工作步驟和工作內(nèi)容。（ 　）　　4．爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過提升估價機構(gòu)的品牌和公信力，提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄鳌V告等方式進(jìn)行，而不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危鐞阂鈮旱凸纼r服務(wù)收費，給予回扣或利誘等。（ ?。　?．在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（ ?。　?．?dāng)⑹鍪綀蟾婧捅砀袷綀蟾姹憩F(xiàn)形式的不同，因此對它們的基本要求也不相同。（ 　）　　6．對于經(jīng)審核認(rèn)為需要修改的估價報告，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改；對于不合格的估價報告，應(yīng)當(dāng)重新撰寫，甚至需要重新估價。（ ?。　?．估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止?！　．1 B．2C．2名以上D．3名以上　　3．估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（ 　）。　　A．8B．10C．15D．20　　6．房地產(chǎn)估價的基本程序是：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價委托；（3）制定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查看估價對象：（6）分析估價對象價值；（7）測算估價對象價值；（8）判斷估價對象價值；（9）撰寫估價報告；（10）內(nèi)部審核估價報告；（11）交付估價報告：（12）估價資料歸檔?！　．公司上市、企業(yè)清算B．公司上市、司法鑒定C．司法鑒定、企業(yè)清算D．城鎮(zhèn)房屋拆遷　　9．估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)以（ ?。┟x統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用?！　?．估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人，其中（ ?。┦枪纼r主體?！　．1 B．3C．5D．6答案：b　　4．下列關(guān)于估價委托人的表述中錯誤的是（ 　）。　　6．下列權(quán)利中，不屬于土地使用權(quán)的是（ ?。??！　．建筑物區(qū)分所有權(quán)B．建筑物共同共有權(quán)C．建筑物按份共有權(quán)　D．私有權(quán)　　答案：a　　解析：房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)三種?！　．1994年7月5日B．1995年3月22日C．1997年1月9日D．1994年8月12日　答案：a　　2．為了加強房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理，經(jīng)民政部批準(zhǔn)，（ ?。┏闪⒘恕爸袊康禺a(chǎn)估價師學(xué)會”這一全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織?！　．地役權(quán)B．建設(shè)用地使用權(quán)　C．抵押權(quán)　D．租賃權(quán)　答案：d　　6．與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ ?。?。　　A．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B．房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價　C．房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證　D．房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)　E．房地產(chǎn)估價既是一門學(xué)科又是一門技藝 　答案：b，c，d　　解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有5點：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)、房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。　　A．房地產(chǎn)具有獨一無二性B．政府部門要求估價C．房地產(chǎn)價值量大　d．房地產(chǎn)市場是地區(qū)性完全市場 　答案：a，c　　解析：一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。（ ?。〈鸢福赫_　　解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成；②是一種專業(yè)意見；③具有公信力；④實行有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任?！　?．測算是分析的基礎(chǔ)，分析是判斷的基礎(chǔ)。（ ?。〈鸢福哄e誤　　解析：委托人委托估價．獲取估價報告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。（ 　）　答案：錯誤　　解析：如果為房地產(chǎn)買賣．抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。（ ?。　?．當(dāng)用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（ 　）　　7．就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。（ 　）　　11．假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（ ?。　?5．一份完整的估價報告通常有以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告和附件?！　．房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估B．房屋工程質(zhì)量評估C．房屋使用功能評估D．房屋完損等級評估　標(biāo)準(zhǔn)答案：A　　4．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的（ ?。！　．土地、建筑物、房地　B．土地、建筑物　C．建筑物、房地　D．土地、建筑物、房地、權(quán)益 標(biāo)準(zhǔn)答案：A　　9．有關(guān)價值類型下列說法正確的是（ 　）?！　．招標(biāo)B．拍賣C．掛牌和協(xié)議D．自由買賣　標(biāo)準(zhǔn)答案：D　　3．在我國招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的出讓人可以是（ ?。?。下列最接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的是（ ?。┰?平方米。　　A．1994　B．1995　C．1996　D．1997　標(biāo)準(zhǔn)答案：B　　10．專業(yè)估價的特點為（ ?。?。　　A．房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確B．房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C．房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動　　D．現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E．房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D　　4．下列“完全市場”必須同時具備的條件正確的是（ ?。??！　．在建房地產(chǎn)B．正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)．但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C．已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)　　D．現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E．以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D8．房地產(chǎn)估價目的主要為了（ ?。??！　．獨立　B．客觀　C．公