【正文】 員參加，并出示執(zhí)法證件。 （?。? 17.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地（　）和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。其面積誤差比的絕對(duì)值為（　）。 （?。┓绞饺〉贸鲎屚恋厥褂脵?quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 ，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，投資6000萬(wàn)元開發(fā)商品住宅。 （?。┤諆?nèi)作出。 ，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是（?。? ，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。 （?。┨臁＜坠緦?shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于（?。┤f(wàn)元。 、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從（?。┢鹩?jì)算。 A.﹣3％ ％ C.﹣7％ ％ （?。﹤€(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。 ，錯(cuò)誤的是（　）。 。 二、多項(xiàng)選擇題 ，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有（?。?。 ，我國(guó)各地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是（　）。 （?。?。（　） ，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政復(fù)議。 （?。?》規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的，不征收土地閑置費(fèi)。（?。?，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書向同級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記。（　） ，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名、名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。（?。?。（?。?，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)㎡以上或者土地面積3萬(wàn)㎡以上。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。 (1).該項(xiàng)目《房屋拆遷許可證》應(yīng)由（?。┎块T發(fā)放。 (5).A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)確定為（?。?。 (9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是（?。?。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。參見教材P57 7. C 【解析】：原建設(shè)部于2000年3月發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。參見教材P62 10. B 【解析】：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。保修期從交付之日起計(jì)算。參見教材P127 16. B 【解析】：人民法院依法對(duì)抵押物拍賣的，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。參見教材P140~141 19. C 【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。（100％+900％+1000％）130％=。參見教材P40 2. BDE 【解析】：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無(wú)權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無(wú)法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。參見教材P60 4. AB 【解析】：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須具備的條件；第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件。除了以上任務(wù)外，房地產(chǎn)登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。參見教材P42 2. 錯(cuò) 【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營(yíng)、是否以盈利為目的。參見教材P52 6. 錯(cuò) 【解析】：申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)問應(yīng)不少于3年。參見教材P67 10. 對(duì) 【解析】：發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。參見教材P115 14. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營(yíng)方式。參見教材P141 17. 錯(cuò) 【解析】：建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。參見教材P179 24. 錯(cuò) 【解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合并，合并后存續(xù)或者新設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承繼合并前各方中較高的資質(zhì)等級(jí)，但應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)條件。參見教材P53 (4). C 【解析】：若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日。參見教材P49《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》模擬試卷（一）一、單項(xiàng)選擇題 ，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占12%，道路廣場(chǎng)用地占22%，綠地率30%。 。 ，其余采用銀行貸款方式投入開發(fā)成本470萬(wàn)元，開發(fā)周期2年，年貸款利率8％，正常利潤(rùn)為210萬(wàn)元，若該項(xiàng)目能夠獲得超額利潤(rùn)，則銷售收入至少應(yīng)該為（ ?。┤f(wàn)元。 ，權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則近適用于（?。?。 ，仍須有實(shí)際交付標(biāo)的物的行為才能成立的合同，稱為（?。? 二、多項(xiàng)選擇題 ，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有（?。? （?。?duì)人體危害最大的是飄塵。（　） ｜Ed｜＝。（?。?、資本證券和商品證券三類。（?。?，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把銷售中發(fā)生的銷售費(fèi)用計(jì)入成本類會(huì)計(jì)科目。（?。?四、閱讀理解 （以下簡(jiǎn)稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。 (1).根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，該項(xiàng)目的超額利潤(rùn)為（?。? (6).甲公司與乙公司簽訂的合同屬于（?。? 。 ，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來的供給（　），使其現(xiàn)期供給（　）。已知年利率為10％，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（?。?元／㎡。 ，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。 ，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。 ，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元／㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元／㎡。 　　 　　 ，直接資本化率為10％，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為（　）元。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8％，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。 。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向每個(gè)農(nóng)民支付（?。┰陌仓醚a(bǔ)助費(fèi)。 ，其價(jià)值適用（ ）評(píng)估。 ／m2和4800元／m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（ ） 元／m2。(2004年試題） ，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有（ ）。 （ ?。?biāo)準(zhǔn)。 （1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率） +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) （1應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率） （?。?。（2004年試題） （?。?。 ，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不包括（ ）。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。 （　） ，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 （?。?，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。（　） 、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方。 ，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題1. D 【解析】：參見教材P51 2. A 【解析】：參見教材P51 3. A 【解析】：參見教材P51 4. B 【解析】：參見教材P83 5. D 【解析】：參見教材P84 6. A 【解析】：參見教材P84 7. C 【解析】：參見教材P86 8. A 【解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。2005年9月末的價(jià)格=3000（1+％）（1+％）（％）（％）（％）（1+％）（％）=（元）。市場(chǎng)狀況因素調(diào)整：（1+1％）5=（元／㎡）。 24. B 【解析】：參見教材P271 25. A 【解析】：參見教材P271 26. C 【解析】：按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)支付每個(gè)安置農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)=1000元／畝1畝4=4000 元。參見教材P352 33. A 【解析】：參見教材P370 34. C 【解析】：臨街寬度為20，臨街深度為50英尺的地塊的總價(jià)=(40％+30％）=(萬(wàn)元）， 乙地塊的總價(jià)=247。參見教材P193 9. BCE 【解析】：參見教材P213，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低與過去和現(xiàn)在的收益均無(wú)關(guān)。參見教材P272 13. ABE 【解析】：參見教材P274 14. ACDE 【解析】：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用均應(yīng)計(jì)算利息。還應(yīng)滿足交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期接近、盡量為市場(chǎng)價(jià)格等要求。 （?。┲g。 7.（?。┚褪翘囟ㄉ唐返臐撛谫?gòu)買者數(shù)量。 % % % % 、％，則名義年利率是（　）。 %，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（?。┰?。 %　 %　 %　 ％ （　）占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。 　 21.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個(gè)是不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”。 ，（?。┎坏孟蚍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購(gòu)置土地或繳納土地出讓金的貸款。 （　）㎡的單元內(nèi)建筑面積比較合適。 % % % ％ ～5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)～10000萬(wàn)元之間，居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為（?。?。 二、多項(xiàng)選擇題 ，不正確的有（?。? （?。?。其中，在期權(quán)定價(jià)計(jì)算的過程中需要用到的變量（?。? 　　 　　 　 （?。?。 、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策 （　）確定。（?。?，主要是由于顧客需求存在著差異性。（?。?，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。（?。?，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。（?。?四、計(jì)算題 ㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000㎡，地下車位230個(gè)（10000㎡）。在貸款利息最少條件下，求：　?。?）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。年貸款利率為12%，最長(zhǎng)貸款期限20年，最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能購(gòu)買住房的最高總價(jià)是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調(diào)為15%，為保持原月償還不變，則：（2）該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（8分） 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題1. C 【解析】：房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂設(shè)施物業(yè)和其他物業(yè)。參見教材P151 11. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m1，%=(1+r/12)121 求得r=％。參見教材P154 14. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i[11/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)[11/(1+6%/12)512+1]=（元）。參見教材P175 17. B 【解析】：開發(fā)成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/項(xiàng)目總開發(fā)成本=（45002482600370）/2600=％。參見教材