【正文】 員參加，并出示執(zhí)法證件。 （?。? 17.《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，國家實行土地（?。┖头课菟袡嗟怯洶l(fā)證制度。其面積誤差比的絕對值為（?。? （?。┓绞饺〉贸鲎屚恋厥褂脵嗟臋嗬耍鋵嶋H使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。 ，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。 （?。┤諆茸鞒?。 ，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是（?。? ，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。 （　）天。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（?。┤f元。 、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從（?。┢鹩嬎恪? A.﹣3％ ％ C.﹣7％ ％ （?。﹤€月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。 ，錯誤的是（　）。 。 二、多項選擇題 ，適用《城市房屋拆遷管理條例》的有（?。? ，我國各地房地產交易管理機構的主要職責是（?。? （?。?。（?。?，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議。 （?。?》規(guī)定，因房地產開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。（　） ，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請土地使用權變更登記，然后憑變更后的土地使用權證書向同級人民政府房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記。（?。?，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。（?。?。（　） ，要在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬㎡以上或者土地面積3萬㎡以上。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進行。 (1).該項目《房屋拆遷許可證》應由（　）部門發(fā)放。 (5).A市方正房地產估價公司進行房屋拆遷估價時，估價時點應當確定為（?。?。 (9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是（?。?。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。參見教材P57 7. C 【解析】：原建設部于2000年3月發(fā)布了《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》，將房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質等級。參見教材P62 10. B 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。保修期從交付之日起計算。參見教材P127 16. B 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。參見教材P140~141 19. C 【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。（100％+900％+1000％）130％=。參見教材P40 2. BDE 【解析】：產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。參見教材P60 4. AB 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件；第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。除了以上任務外，房地產登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據(jù)。參見教材P42 2. 錯 【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務對象，是為大多數(shù)老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經營、是否以盈利為目的。參見教材P52 6. 錯 【解析】：申領房地產開發(fā)企業(yè)二級資質，從事房地產開發(fā)經營的時問應不少于3年。參見教材P67 10. 對 【解析】：發(fā)布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產管理的規(guī)定。參見教材P115 14. 錯 【解析】：房地產銷售代理是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。參見教材P141 17. 錯 【解析】：建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。參見教材P179 24. 錯 【解析】：房地產估價機構合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。參見教材P53 (4). C 【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日。參見教材P49《房地產估價相關知識》模擬試卷（一）一、單項選擇題 ，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占12%，道路廣場用地占22%，綠地率30%。 。 ，其余采用銀行貸款方式投入開發(fā)成本470萬元，開發(fā)周期2年，年貸款利率8％，正常利潤為210萬元，若該項目能夠獲得超額利潤，則銷售收入至少應該為（ ?。┤f元。 ，權益轉讓原則近適用于（?。?。 ，仍須有實際交付標的物的行為才能成立的合同，稱為（　）。 二、多項選擇題 ，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有（?。?。 （?。?。對人體危害最大的是飄塵。（?。?｜Ed｜＝。（?。?、資本證券和商品證券三類。（　） ，在會計核算時，應把銷售中發(fā)生的銷售費用計入成本類會計科目。（?。?四、閱讀理解 （以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。 (1).根據(jù)經濟學中的成本概念，該項目的超額利潤為（?。?。 (6).甲公司與乙公司簽訂的合同屬于（?。? 。 ，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（?。?，使其現(xiàn)期供給（?。?。已知年利率為10％，則該可比實例的實際價格為（　） 元／㎡。 ，買方付給賣方2500元／㎡，交易稅費均由買方負擔。 ，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元／㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6％以內不增加付款，實際產權登記面積為100㎡。 ，選取的可比實例成交價格為2500元／㎡，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／㎡。 　　 　　 ，直接資本化率為10％，房地產價格應為（　）元。包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有18年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產的資本化率為8％，該宗房地產的收益價格為（?。┤f元。 。根據(jù)規(guī)定，如按最低標準，A房地產開發(fā)公司應向每個農民支付（　）元的安置補助費。 ，其價值適用（ ）評估。 ／m2和4800元／m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于（ ） 元／m2。(2004年試題） ，能承接的估價業(yè)務有（ ）。 （ ?。藴省? （1應由賣方繳納的稅費比率） +應由買方負擔的稅費 （1應由買方繳納的稅費比率） （?。?。（2004年試題） （?。?。 ，還要求有一個良好的社會經濟環(huán)境，不包括（ ）。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。 （?。?，主要是本地區(qū)本類房地產的供求狀況。 （?。?，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。（　） 、交易情況調整和權益狀況調整。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。 ，經濟壽命50年，有效經過年數(shù)為8年，經調查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。 答案部分 一、單項選擇題1. D 【解析】：參見教材P51 2. A 【解析】：參見教材P51 3. A 【解析】：參見教材P51 4. B 【解析】：參見教材P83 5. D 【解析】：參見教材P84 6. A 【解析】：參見教材P84 7. C 【解析】：參見教材P86 8. A 【解析】：影響房地產價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機、城市化。2005年9月末的價格=3000（1+％）（1+％）（％）（％）（％）（1+％）（％）=（元）。市場狀況因素調整：（1+1％）5=（元／㎡）。 24. B 【解析】：參見教材P271 25. A 【解析】：參見教材P271 26. C 【解析】：按最低標準，A房地產開發(fā)公司應支付每個安置農民的安置補助費=1000元／畝1畝4=4000 元。參見教材P352 33. A 【解析】：參見教材P370 34. C 【解析】：臨街寬度為20，臨街深度為50英尺的地塊的總價=(40％+30％）=(萬元）， 乙地塊的總價=247。參見教材P193 9. BCE 【解析】：參見教材P213，收益性房地產的價值高低與過去和現(xiàn)在的收益均無關。參見教材P272 13. ABE 【解析】：參見教材P274 14. ACDE 【解析】：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用均應計算利息。還應滿足交易類型與估價目的吻合、成交日期接近、盡量為市場價格等要求。 （?。┲g。 7.（?。┚褪翘囟ㄉ唐返臐撛谫徺I者數(shù)量。 % % % % 、％，則名義年利率是（?。?。 %，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是（　）元。 %　 %　 %　 ％ （?。┱奸_發(fā)項目總投資的比率。 　 21.“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個是不屬于“三個預測值”。 ，（?。┎坏孟蚍康禺a開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。 （?。┅O的單元內建筑面積比較合適。 % % % ％ ～5萬人，年營業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為（?。?。 二、多項選擇題 ，不正確的有（　）。 （?。?。其中，在期權定價計算的過程中需要用到的變量（?。?。 　　 　　 　 （?。?。 、處置、資產管理和再投資決策 （?。┐_定。（　） ，主要是由于顧客需求存在著差異性。（?。?，其投資的財務內部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。（?。?，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。（?。?四、計算題 ㎡，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000㎡，其中服務式公寓35000㎡，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡，地下車位230個（10000㎡）。在貸款利息最少條件下，求：　?。?）該項目的借款計劃和還款計劃。年貸款利率為12%，最長貸款期限20年，最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：（1）該家庭能購買住房的最高總價是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為18000元，第5年末銀行貸款利率上調為15%，為保持原月償還不變，則：（2）該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（8分） 答案部分 一、單項選擇題1. C 【解析】：房地產投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂設施物業(yè)和其他物業(yè)。參見教材P151 11. A 【解析】：根據(jù)i=(1+r/m)m1，%=(1+r/12)121 求得r=％。參見教材P154 14. C 【解析】：根據(jù)公式：P=A/i[11/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)[11/(1+6%/12)512+1]=（元）。參見教材P175 17. B 【解析】：開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項目總開發(fā)成本=（45002482600370）/2600=％。參見教材